Phân tích cổ phiếu AGG Quý 4/2026: Lãi chín tháng nhờ khoản mua rẻ, doanh thu quý III giảm 86%

Định giá cổ phiếu AGG Quý 4/2026 bắt đầu từ CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG), doanh nghiệp phát triển, môi giới và quản lý bất động sản nhà ở. Doanh thu thuần quý III/2026 chỉ còn 23,8 tỷ đồng, giảm 86,0% so với 170,4 tỷ cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ chín tháng lên 293,3 tỷ đồng, tăng 46,7%.

Lãi chín tháng đến từ khoản ngoài lõi của quý II, khi An Gia hợp nhất CTCP Lộc Phát. Giá đóng cửa phiên 09/11/2026 là 8.820 đồng, ứng với P/B 0,42 lần và là mức đóng cửa thấp nhất từ khi niêm yết.

Lãi chín tháng của An Gia từ đâu

Quý II/2026 An Gia hoàn tất nhận chuyển nhượng cổ phần CTCP Lộc Phát, chủ đầu tư dự án The Gió Riverside, nâng sở hữu từ 39,98% lên 99,98%. Lợi nhuận trước thuế quý II là 268,7 tỷ đồng, trong khi doanh thu chỉ 69,8 tỷ.

Quý II có hai khoản lớn nằm ngoài kinh doanh bất động sản:

• Chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị ghi sổ khoản đầu tư tại Lộc Phát: 165 tỷ đồng, ghi vào doanh thu tài chính.
• Lãi mua rẻ khi hợp nhất: 139 tỷ đồng, ghi vào thu nhập khác.

Thu nhập tài chính quý II là 183,6 tỷ, so với 28,6 tỷ quý I, và lợi nhuận khác 143,0 tỷ so với 0,7 tỷ. Nếu bỏ hai phần này, lãi gộp trừ chi phí bán hàng và quản lý quý II là âm 20,1 tỷ đồng.

Chín tháng, lãi gộp 119,0 tỷ trừ chi phí bán hàng 41,3 tỷ và chi phí quản lý 69,0 tỷ chỉ còn 8,7 tỷ. Lợi nhuận trước thuế 301,4 tỷ gồm tài chính ròng 145,6 tỷ và lợi nhuận khác 147,1 tỷ.

Quý III có một điểm bất thường trên báo cáo: giá vốn mang dấu dương 36,7 tỷ, nên lãi gộp 60,4 tỷ lớn hơn doanh thu 23,8 tỷ. Lãi gộp trừ chi phí bán hàng và quản lý quý III là 24,5 tỷ, còn chi phí lãi vay 43,6 tỷ, gấp 1,8 lần mức đó.

Kế hoạch năm 2026 theo đại hội cổ đông ngày 29/06/2026 là doanh thu thuần 200 tỷ và lợi nhuận sau thuế mẹ 200 tỷ. Chín tháng đạt 146,6% kế hoạch lợi nhuận và 80,5% kế hoạch doanh thu.

Lợi nhuận mẹ của An Gia biến động mạnh qua các năm, tính bằng tỷ đồng:

• 2019: doanh thu 384,6, lợi nhuận mẹ 326,5.
• 2022: doanh thu 6.188,6, lợi nhuận mẹ 19,0.
• 2024: doanh thu 1.913,4, lợi nhuận mẹ 297,5.
• 2025: doanh thu 829,1, lợi nhuận mẹ 379,2.

Doanh thu năm 2025 chỉ bằng 13,4% năm 2022 nhưng lợi nhuận mẹ cao gấp 20 lần, vì biên lãi gộp tăng từ 16,9% lên 70,4%. Với biên cao như vậy, năm 2025 lãi gộp trừ chi phí bán hàng và quản lý còn 387,9 tỷ, nên lợi nhuận năm đó chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh.

Các chỉ số bốn quý tới quý III/2026:

• Lợi nhuận mẹ 472,6 tỷ đồng, EPS 2.606 đồng.
• ROE 13,2%, BVPS 20.996 đồng.
• P/E 3,4 lần, P/B 0,42 lần.

Lợi nhuận mẹ bốn quý gồm quý II và cả quý IV/2025, khi lợi nhuận sau thuế 179,3 tỷ cao hơn lợi nhuận trước thuế 93,0 tỷ. Lãi gộp trừ chi phí bán hàng và quản lý bốn quý chỉ 94,0 tỷ, nên P/E 3,4 lần không phản ánh khả năng sinh lời đều đặn.

Rủi ro lớn nhất: tiền khách và vay

Bảng cân đối của An Gia đổi hẳn sau khi hợp nhất Lộc Phát, như bài về rủi ro cổ phiếu bất động sản mô tả. Tổng tài sản tăng từ 5.476,9 tỷ cuối 2025 lên 11.439,5 tỷ đồng, nợ phải trả 7.630,9 tỷ bằng 66,7% tổng tài sản.

Hai khoản mới chiếm gần hết phần tăng:

• Người mua trả tiền trước 3.623,5 tỷ đồng, so với 113,7 tỷ cuối 2025; bằng 31,7% tài sản và 95,1% vốn chủ.
• Hàng tồn kho bất động sản 3.567,3 tỷ đồng, so với 347,8 tỷ cuối 2025; bằng 31,2% tài sản.

Tiền khách trả trước chưa phải doanh thu: chỉ khi bàn giao, khoản này mới thành doanh thu và lợi nhuận, và đó là lý do doanh thu vẫn chỉ 23,8 tỷ. Rủi ro là tiến độ bàn giao, vì nếu chậm, tiền đã nhận vẫn là nghĩa vụ phải trả.

Nợ ngắn hạn 6.738,6 tỷ, trong đó người mua trả tiền trước và vay ngắn hạn chiếm 5.796,6 tỷ, tức 86,0%. Tài sản ngắn hạn 8.485,5 tỷ gấp 1,26 lần nợ ngắn hạn, nhưng phần lớn là hàng tồn kho và đầu tư tài chính ngắn hạn.

Vay và nợ thuê tài chính cuối quý III là 2.497,7 tỷ đồng, gồm 2.173,1 tỷ ngắn hạn và 324,5 tỷ dài hạn, so với 1.003,4 tỷ cuối 2025. Tiền và tương đương tiền chỉ 494,8 tỷ, bằng 22,8% vay ngắn hạn; thanh khoản còn lại nằm ở đầu tư tài chính ngắn hạn 2.560,7 tỷ.

Dòng tiền kinh doanh quý III âm 104,4 tỷ. Chín tháng dòng tiền này dương 534,3 tỷ, gần như toàn bộ đến từ quý II (689,8 tỷ); năm 2024 và 2025 là âm 944,6 tỷ và âm 243,7 tỷ.

Cổ đông và thanh khoản

Vốn điều lệ của An Gia tăng từ 1.625,3 tỷ lên 1.813,8 tỷ đồng ngày 06/10/2026, tương ứng 181,38 triệu cổ phiếu sau đợt phát hành cổ tức bằng cổ phiếu và cổ phiếu cho người lao động. Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 108,83 triệu, bằng 60,0% vốn. Số cổ phiếu tăng 11,6% so với 162,53 triệu trước đó, nên EPS và BVPS các kỳ trước không so sánh trực tiếp với số hiện tại.

Các cổ đông lớn theo dữ liệu sở hữu:

• Ông Nguyễn Bá Sáng, chủ tịch hội đồng quản trị: 42,51 triệu cổ phiếu, ngày chốt 21/08/2026, bằng 26,15% vốn thời điểm đó.
• Bà Nguyễn Thị Ngọc Lợi: 12,42 triệu cổ phiếu, ngày chốt 20/10/2026.
• Bà Nguyễn Thị Nhờ: 7,91 triệu cổ phiếu, ngày chốt 15/10/2026.

Giá trị khớp trung bình mỗi phiên giảm từ 9,0 tỷ đồng tháng 10/2025 xuống 1,3 tỷ tháng 10/2026. Khối lượng khớp trung bình 20 phiên là 166 nghìn cổ phiếu, thấp hơn mức 233 nghìn của 60 phiên. Giá trị khớp 1,3 tỷ đồng mỗi phiên là mức rất thấp so với vốn hoá 1.600 tỷ.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại giao dịch rất nhỏ với cổ phiếu An Gia và nắm 0,71% vốn so với giới hạn 50%, còn room 89,41 triệu cổ phiếu. Mua ròng và bán ròng theo quý, tính bằng tỷ đồng:

• Quý III/2025: bán ròng 3,7.
• Quý IV/2025: mua ròng 3,2.
• Quý I/2026: mua ròng 3,8.
• Quý II/2026: bán ròng 1,0.
• Quý III/2026: bán ròng 0,7.
• Quý IV/2026, đến 09/11: bán ròng 0,3.

Trong 12 tháng tới 09/11/2026 khối ngoại mua ròng 2,0 tỷ đồng, với 139 phiên bán ròng và 92 phiên mua ròng. Tự doanh chỉ có dữ liệu hai phiên 13 và 17/03/2026, mỗi phiên mua và bán 0,8 tỷ.