Phân tích cổ phiếu NHA Quý 4/2026: Vay tăng lên 387 tỷ đồng, dòng tiền kinh doanh âm 69 tỷ

Định giá cổ phiếu NHA Quý 4/2026 bắt đầu từ doanh thu quý III của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HOSE: NHA), doanh nghiệp xây dựng công trình, kinh doanh bất động sản và hạ tầng kỹ thuật: 107,9 tỷ đồng, tăng 10,9% so với cùng kỳ. Lãi gộp lại giảm 63,1% xuống 14,2 tỷ, vì giá vốn tăng 59,4%.

Vay và nợ thuê tài chính đã lên 387,5 tỷ đồng, tăng 39,8% từ đầu năm, trong khi tiền và đầu tư ngắn hạn chỉ còn 50,5 tỷ. Giá đóng cửa phiên 09/11/2026 là 7.770 đồng, ứng với P/B 0,73 lần.

Quy mô và mô hình kinh doanh

Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (NHA) tiền thân là Công ty TNHH Thành Mỹ, thành lập ngày 26/03/2004 tại Hà Nam. Cổ phiếu chuyển từ HNX sang HOSE, giao dịch đầu tiên ngày 21/01/2021 ở 20.600 đồng.

Vốn điều lệ 712,7 tỷ đồng ứng với 71,27 triệu cổ phiếu, vốn hoá theo giá 7.770 đồng là 553,7 tỷ đồng. Hồ sơ công ty liệt kê các ngành nghề chính:

• Xây dựng công trình.
• Kinh doanh bất động sản.
• Nhà xưởng công nghiệp.
• Hạ tầng kỹ thuật.
• Nhà hàng, khách sạn.

Vốn điều lệ tăng hai lần trong năm 2026: từ 485,9 tỷ lên 647,9 tỷ vào tháng 02 và lên 712,7 tỷ vào tháng 08. Đợt tháng 02 đi cùng khoản thu từ phát hành cổ phiếu 162,0 tỷ trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ quý I.

Doanh thu của Nam Hà Nội đi theo nhịp rất mạnh. Bảy quý gần nhất là 96,6 tỷ, 75,4 tỷ, 97,3 tỷ, 25,5 tỷ, 14,3 tỷ, 4,8 tỷ và 107,9 tỷ, quý cao nhất gấp 22,7 lần quý thấp nhất.

Lợi nhuận cổ đông mẹ năm 2025 là 78,9 tỷ trên doanh thu 294,8 tỷ, ROE 14,2% (năm 2024 là 13,3%). Bốn quý tới quý III/2026 lợi nhuận mẹ còn 5,3 tỷ, ROE 0,8%.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Quý III/2026, doanh thu thuần của Nam Hà Nội là 107,9 tỷ đồng, tăng 10,9% so với 97,3 tỷ cùng kỳ. Giá vốn 93,7 tỷ, tăng 59,4%, nên lãi gộp chỉ 14,2 tỷ, biên 13,1% so với 39,6%.

Lợi nhuận trước thuế là 12,0 tỷ đồng, giảm 65,7% so với 35,1 tỷ. Lợi nhuận cổ đông mẹ 11,4 tỷ, giảm 59,3% so với 28,1 tỷ.

Cầu nối giảm 23,1 tỷ qua các bước:

• Lãi gộp −24,3 tỷ, từ 38,5 tỷ xuống 14,2 tỷ.
• Thu nhập tài chính +1,9 tỷ, từ 0,0 lên 2,0 tỷ.
• Chi phí tài chính −0,4 tỷ và chi phí quản lý doanh nghiệp −0,3 tỷ.

Biên lãi gộp giảm qua từng quý: 39,6% quý III/2025, 37,9% quý IV, 31,0% quý I/2026, âm 94,7% quý II (giá vốn 9,2 tỷ cao hơn doanh thu 4,8 tỷ) rồi 13,1% quý III. Chín tháng 2026 biên lãi gộp là 11,1%, so với 39,5% chín tháng 2025.

Chín tháng 2026 so với cùng kỳ 2025:

• Doanh thu 127,0 tỷ, giảm 52,8%.
• Lãi gộp 14,1 tỷ, giảm 86,7%.
• Lợi nhuận trước thuế 3,9 tỷ, giảm 96,0%.
• Lợi nhuận cổ đông mẹ 3,3 tỷ, giảm 95,7%; chi phí tài chính 6,6 tỷ, gấp 2,3 lần.

Vay tăng, tài sản dở dang lớn

Vay và nợ thuê tài chính của Nam Hà Nội cuối quý III là 387,5 tỷ đồng, gồm 156,8 tỷ ngắn hạn và 230,7 tỷ dài hạn, tăng 39,8% từ 277,2 tỷ cuối 2025. Tiền và đầu tư ngắn hạn 50,5 tỷ, nên vay ròng là 337,0 tỷ, bằng 44,3% vốn chủ sở hữu 760,0 tỷ.

Tổng tài sản 1.339,2 tỷ, tăng 30,1% từ đầu năm, trong đó chi phí xây dựng cơ bản dở dang là 686,3 tỷ (51,2%) và tài sản cố định hữu hình 325,0 tỷ (24,3%). Quý III tài sản cố định nhảy từ 88,8 tỷ lên 325,0 tỷ, còn chi phí xây dựng dở dang giảm từ 948,6 tỷ xuống 686,3 tỷ.

Hàng tồn kho cuối quý III là 147,1 tỷ đồng, tăng 95,4 tỷ (184,7%) so với 51,7 tỷ cuối quý II. Phải thu ngắn hạn 91,8 tỷ, so với 47,2 tỷ cuối quý II và 29,0 tỷ cuối 2025.

Khấu hao tài sản cố định quý III là 2,2 tỷ, so với 1,6 tỷ quý II; chi phí lãi vay trong kết quả kinh doanh quý III là 1,4 tỷ. Vay ngắn hạn 156,8 tỷ gấp 3,1 lần tiền và đầu tư ngắn hạn.

Dòng tiền kinh doanh âm

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nam Hà Nội chín tháng 2026 là âm 69,2 tỷ đồng: quý I âm 52,0 tỷ, quý II dương 17,1 tỷ, quý III âm 34,3 tỷ. Tổng công ty chi mua sắm tài sản cố định 218,5 tỷ trong cùng kỳ.

Quý III, lợi nhuận trước thay đổi vốn lưu động là dương 13,5 tỷ, rồi dòng tiền kinh doanh về âm 34,3 tỷ qua ba khoản:

• Tăng hàng tồn kho dùng 95,4 tỷ tiền.
• Tăng các khoản phải thu dùng 46,3 tỷ.
• Tăng các khoản phải trả bù lại 91,5 tỷ.

Chín tháng, dòng tiền đầu tư âm 234,0 tỷ và dòng tiền tài chính dương 272,3 tỷ: đi vay 217,6 tỷ, trả nợ vay 107,3 tỷ, nhận vốn góp 162,0 tỷ. Tiền cuối quý III còn 30,8 tỷ, so với 61,7 tỷ cuối 2025.

Cổ đông và thanh khoản

Danh sách cổ đông HOSE của Nam Hà Nội có năm cổ đông lớn nhất như sau (tỷ lệ theo ngày cập nhật):

• Nguyễn Minh Hoàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị: 14.797.786 cổ phiếu, 22,84% (06/08/2026).
• Nguyễn Hoàng Đạo, Phó Tổng giám đốc: 4.311.699 cổ phiếu, 6,05% (21/10/2026).
• Nguyễn Đức Kiên, Phó Tổng giám đốc: 3.206.464 cổ phiếu, 4,95% (06/08/2026).
• Nguyễn Ngọc Hương: 2.331.829 cổ phiếu, 3,27% (28/08/2026).
• Nguyễn Thành Mỹ: 1.540.000 cổ phiếu, 2,38% (06/08/2026).

Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 55,0%, tỷ lệ sở hữu nhà nước bằng 0. Giá trị khớp trung bình tháng 10/2026 là 1,4 tỷ đồng mỗi phiên, tháng 09/2026 là 0,6 tỷ.

Khối lượng trung bình 20 phiên là 131.955 cổ phiếu, 60 phiên là 135.305 cổ phiếu. Giá tăng 1,4% trong 20 phiên trong khi VN-Index giảm 0,4%; trong 60 phiên giá giảm 7,5% so với VN-Index giảm 4,4%, và trong 250 phiên giảm 52,3% so với VN-Index tăng 3,6%.

Khối ngoại và tự doanh

Nhà đầu tư nước ngoài nắm 0,24% vốn của Nam Hà Nội, room còn lại 34,74 triệu cổ phiếu (48,75% vốn) trên giới hạn 49%. Room ngoại không phải giới hạn của cổ phiếu NHA lúc này.

Từ 10/11/2025 tới 09/11/2026, khối ngoại mua 12,6 tỷ, bán 13,7 tỷ, bán ròng 1,0 tỷ đồng trong 248 phiên. Giá trị mua bán ròng theo quý:

• Quý IV/2025: bán ròng 2,05 tỷ.
• Quý I/2026: mua ròng 0,39 tỷ.
• Quý II/2026: bán ròng 0,72 tỷ.
• Quý III/2026: bán ròng 0,02 tỷ.
• Quý IV/2026, tới 09/11: bán ròng 0,01 tỷ.

Dữ liệu tự doanh có một phiên ngày 26/06/2026, bán ròng 0,01 tỷ; sau ngày đó chưa có số liệu.