Người mua trả tiền trước: khoản nợ hôm nay là doanh thu ngày mai

Người mua trả tiền trước: khoản nợ hôm nay là doanh thu ngày mai

Người mua trả tiền trước là tiền khách hàng đã đưa cho chủ đầu tư nhưng doanh nghiệp chưa được ghi thành doanh thu. Nó nằm bên nợ phải trả, cạnh các khoản vay và nợ nhà cung cấp.

Nhiều người đọc nhanh thấy chữ nợ rồi lo. Thực chất đây là khoản nợ đã có tiền và sẽ được trả bằng nhà, không bằng tiền. Với doanh nghiệp bất động sản, đó là nguồn doanh thu các kỳ sau đã nằm sẵn trên bảng cân đối. Số liệu trong bài đến 02/10/2026.

Trả tiền trước: nợ hay doanh thu

Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC về chế độ kế toán doanh nghiệp và Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14 về doanh thu và thu nhập khác, doanh thu chỉ được ghi khi phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với quyền sở hữu đã chuyển cho người mua. Với một căn nhà, mốc đó là lúc bàn giao.

Trước mốc đó, mọi đồng tiền thu từ khách là nghĩa vụ. Doanh nghiệp nợ khách một căn nhà. Nếu dự án không hoàn thành, khoản này phải trả lại bằng tiền.

Vì vậy nó được ghi vào khoản phải trả, ở dòng người mua trả tiền trước ngắn hạn. Phần tương ứng với nghĩa vụ dài hơn mười hai tháng nằm ở nợ dài hạn.

Khi bàn giao, bút toán chạy một lần: khoản phải trả giảm, doanh thu tăng, hàng tồn kho giảm, giá vốn tăng. Lợi nhuận của cả hai hoặc ba năm bán hàng dồn vào một quý.

Đó là lý do lợi nhuận của chủ đầu tư nhảy theo lịch bàn giao thay vì theo sức bán. Việt Nam chưa áp dụng bắt buộc chuẩn mực quốc tế IFRS 15, nên cách ghi nhận một lần này vẫn là mặt bằng chung.

Giới hạn người mua trả tiền trước

Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ 01/08/2024, đặt bốn mốc cho việc thu tiền nhà ở hình thành trong tương lai.

Mốc thứ nhất là đặt cọc, không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua. Trước luật này, mức cọc do hai bên tự thoả thuận.

Mốc thứ hai là lần thanh toán đầu, không quá 30% giá trị hợp đồng, tính cả tiền đặt cọc.

Mốc thứ ba là các lần tiếp theo theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

Mốc thứ tư là 95%. Khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán không được thu quá mức này. Phần còn lại thanh toán khi giấy chứng nhận được cấp.

Bốn mốc đó cho một trần kỹ thuật: khoản người mua trả tiền trước của một dự án không thể vượt 70% giá trị hợp đồng đã ký trước khi bàn giao. Nếu con số trên báo cáo cao hơn mức hợp lý so với quy mô dự án, cần đọc thuyết minh xem phần nào là tiền của khách và phần nào là tiền của đối tác hợp tác đầu tư.

Hai luật đi cùng cũng quyết định lúc nào doanh nghiệp được bắt đầu thu: Luật Nhà ở 27/2023/QH15 và Luật Đất đai 31/2024/QH15. Cả ba luật cùng có hiệu lực 01/08/2024 sau khi Luật 43/2024/QH15 ngày 29/06/2024 điều chỉnh thời điểm.

Người mua trả tiền trước các mã

Con số tuyệt đối khó so vì quy mô doanh nghiệp chênh nhau nhiều lần. Cách gọn hơn là chia khoản này cho doanh thu thuần bốn quý gần nhất. Kết quả cho biết tiền đã thu tương đương bao nhiêu năm doanh thu hiện tại.

Nguồn: BCTC hợp nhất các mã trong bảng · Q2/2026 và 4 quý tới Q2/2026 · HODL.VN

Nhóm trên 1,5 năm có đệm doanh thu dày. TCH, NVL và DXG nằm ở đó. Doanh thu các kỳ tới của ba mã này phần lớn đã có khách, việc còn lại là xây và bàn giao đúng hạn.

Nhóm dưới 0,2 năm thì khác. PDR và KDH gần như không có đệm. Doanh thu kỳ sau phụ thuộc vào việc mở bán mới, mà mở bán mới lại phụ thuộc vào pháp lý dự án.

Vinhomes ở giữa với 0,62 năm, nhưng con số tuyệt đối 145.880 tỷ đồng lớn hơn tổng tài sản của phần lớn mã trong bảng. Mẫu số quá lớn làm tỷ lệ trông thấp.

Tín hiệu cho doanh thu kỳ sau

Xu hướng quan trọng hơn mức tuyệt đối. Một khoản tăng đều qua nhiều kỳ nghĩa là doanh nghiệp đang bán được hàng. Một khoản teo dần nghĩa là hàng mở bán đã cạn hoặc không bán được.

DXG là ví dụ của chiều tăng. Cuối 2024 khoản này còn 1.074 tỷ đồng. Cuối 2025 lên 6.177 tỷ. Đến quý 2/2026 là 8.077 tỷ. Doanh thu bốn quý gần nhất 4.673 tỷ, tăng 9,6% so với bốn quý liền trước.

PDR là ví dụ của chiều teo. Cuối 2021 khoản này 1.692 tỷ đồng. Cuối 2023 chỉ còn 4 tỷ. Cuối 2025 là 238 tỷ, đến quý 2/2026 còn 124 tỷ. Doanh thu cùng chiều: 3.620 tỷ năm 2021 xuống 1.025 tỷ cho bốn quý gần nhất.

Vinhomes cho thấy biên độ có thể lớn tới mức nào. Cuối 2024 khoản này 40.286 tỷ đồng, cuối 2025 lên 87.603 tỷ, quý 2/2026 là 145.880 tỷ. Doanh thu bốn quý theo sau: từ 100.409 tỷ lên 236.434 tỷ.

Khoản này cũng là nguồn vốn không lãi. Tiền của khách nằm trong tài khoản doanh nghiệp suốt thời gian xây dựng mà không phải trả lãi. Doanh nghiệp bán tốt vì vậy ít phải vay. NLG có khoản này 2.937 tỷ và vay ròng chỉ 0,10 lần vốn chủ.

Ba cách đọc sai khoản trả trước

Cách sai thứ nhất là cộng khoản này vào nợ vay rồi kết luận doanh nghiệp nợ nhiều. Nó không phải nợ vay. Nó không có lãi, không có kỳ hạn trả tiền, và được tất toán bằng việc giao nhà. Khi tính đòn nợ, nên tách riêng nợ vay có lãi.

Cách sai thứ hai là coi khoản này là doanh thu chắc chắn. Nó chỉ thành doanh thu nếu dự án hoàn thành và bàn giao được. Dự án vướng pháp lý thì khoản này nằm lại nhiều năm, hoặc phải hoàn trả.

Cách sai thứ ba là so hai doanh nghiệp bằng con số tuyệt đối mà bỏ qua quy mô và mô hình. Doanh nghiệp cho thuê gần như không có khoản này. Vincom Retail cuối quý 2/2026 chỉ có 87 tỷ đồng ở dòng này, vì tiền thuê thu theo kỳ, không thu trước nhiều năm.

Cách kiểm nhanh là đọc ba dòng cùng lúc: hàng tồn kho, người mua trả tiền trước, và dòng tiền kinh doanh. Tồn kho tăng cùng khoản trả trước tăng là dấu hiệu bán được hàng. Tồn kho tăng mà khoản trả trước không tăng là dấu hiệu hàng nằm lại.

Phần nền về cách tiền thành lợi nhuận có trong cấu trúc báo cáo tài chính. Thuật ngữ trên báo cáo tra ở 100 thuật ngữ chứng khoán quan trọng. Muốn xem một mô hình cho thuê đọc khác thế nào, đọc định giá cổ phiếu Vincom Retail.

Nội dung trên để tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.