Phân tích cổ phiếu VRC Quý 4/2026: 96% tài sản là tồn kho và vốn góp, doanh thu bốn quý chỉ 6,5 tỷ đồng

Định giá cổ phiếu VRC Quý 4/2026 bắt đầu từ doanh thu của CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC (HOSE: VRC), doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và đầu tư: chỉ 6,5 tỷ đồng trong bốn quý tới quý III/2026, trên tổng tài sản 1.748 tỷ. Hàng tồn kho 1.200,7 tỷ và vốn góp công ty liên kết 482,9 tỷ chiếm 96,3% tài sản.

Giá đóng cửa phiên 09/11/2026 là 11.600 đồng, vốn hoá 580 tỷ đồng. Bài đi từ kết quả kinh doanh sang bảng cân đối, nợ vay, cổ đông, khối ngoại, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Quy mô và mô hình kinh doanh

CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC thành lập năm 1980 là công ty xây dựng, chuyển sang công ty cổ phần năm 2005 và đổi tên thành Công ty Cổ phần Xây lắp và Địa ốc Vũng Tàu năm 2008. Cổ phiếu giao dịch trên HOSE từ 26/07/2010; vốn điều lệ 500 tỷ đồng từ 10/2017, ứng với 50 triệu cổ phiếu.

Hồ sơ công ty ghi ba nhóm ngành nghề:

• Kinh doanh bất động sản.
• Hoạt động đầu tư.
• Hoạt động M&A.

Doanh thu rất nhỏ so với quy mô tài sản: 3,9 tỷ năm 2023, 15,1 tỷ năm 2024, 7,1 tỷ năm 2025 và 4,2 tỷ trong chín tháng 2026. Biên lãi gộp bốn quý đạt 85,7%, giá vốn gần như không đáng kể.

Doanh thu bốn quý gần nhất của VRC:

• Quý IV/2025: 2,36 tỷ.
• Quý I/2026: 1,04 tỷ.
• Quý II/2026: 1,15 tỷ.
• Quý III/2026: 1,98 tỷ, cao nhất trong bốn quý chỉ sau quý IV/2025.

Quý I/2025 lợi nhuận cổ đông mẹ là 10,3 tỷ nhờ lợi nhuận khác 14,5 tỷ, quý II/2025 âm 9,9 tỷ vì lợi nhuận khác âm 14,7 tỷ; hai quý gần như triệt tiêu nhau.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC có lợi nhuận trước thuế quý III/2026 là 0,92 tỷ đồng, gấp 15,1 lần 0,06 tỷ cùng kỳ, nhưng lợi nhuận cổ đông mẹ chỉ 13,5 triệu đồng. So với quý III/2025:

• Doanh thu thuần 1,98 tỷ, tăng 90,5% so với 1,04 tỷ; lãi gộp 1,91 tỷ, biên 96,6%.
• Chi phí quản lý 0,84 tỷ, tăng 18,6%; chi phí tài chính 0,17 tỷ, giảm 26,0%.
• Thuế thu nhập doanh nghiệp 0,90 tỷ, gồm 0,37 tỷ hiện hành và 0,53 tỷ hoãn lại, bằng 97,6% lợi nhuận trước thuế.
• Lợi nhuận sau thuế 22,5 triệu đồng, trong đó cổ đông mẹ 13,5 triệu đồng, giảm 71,2% so với 47,0 triệu.

Chín tháng 2026, lợi nhuận trước thuế 1,68 tỷ, tăng 52,5% so với 1,10 tỷ; lợi nhuận cổ đông mẹ 132,9 triệu đồng, giảm 67,6% so với 410,5 triệu. Bốn quý gần nhất, lợi nhuận cổ đông mẹ 0,36 tỷ ứng với EPS 7 đồng, nên P/E không có nghĩa.

Tồn kho và vốn góp chiếm 96% tài sản

Tổng tài sản của CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC cuối quý III/2026 là 1.747,9 tỷ đồng, gần như không đổi so với 1.745,9 tỷ cuối 2025. Hàng tồn kho 1.200,7 tỷ chiếm 68,7% và đầu tư vào công ty liên kết 482,9 tỷ chiếm 27,6%.

Hàng tồn kho tăng 1,6 tỷ từ đầu năm và 2,1% so với 1.175,9 tỷ cuối quý IV/2023. Số dư đầu tư liên kết đứng ở 482,9 tỷ từ quý IV/2022, lãi, lỗ từ liên kết chín tháng 2026 xấp xỉ 0.

Doanh thu bốn quý 6,5 tỷ đồng bằng 0,5% hàng tồn kho. Vốn chủ sở hữu 1.272,2 tỷ gồm 982,8 tỷ của cổ đông mẹ và 289,4 tỷ lợi ích cổ đông thiểu số, bằng 22,7% vốn chủ.

Vay và tiền mặt của VRC

CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC có nợ phải trả 475,7 tỷ đồng cuối quý III/2026, bằng 27,2% tổng tài sản, và toàn bộ là nợ ngắn hạn. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn 339,5 tỷ, tăng 6,5 tỷ từ đầu năm; nợ ngắn hạn khác 112,6 tỷ.

Tiền và tương đương tiền chỉ 0,8 tỷ đồng, giảm từ 10,5 tỷ cuối 2025 và bằng 0,2% vay ngắn hạn. Tài sản ngắn hạn 1.259,2 tỷ nhưng 1.200,7 tỷ là hàng tồn kho.

Nợ dài hạn 100 tỷ cuối quý III/2025 về 0 cuối quý IV/2025, cùng lúc nợ ngắn hạn khác tăng từ 9,9 tỷ lên 112,6 tỷ. Chi phí lãi vay quý III/2026 là 0,17 tỷ, tức khoảng 0,2% mỗi năm trên số vay 339,5 tỷ; vay bằng 34,5% vốn chủ cổ đông mẹ.

Cổ đông và thanh khoản của VRC

Danh sách cổ đông HOSE của CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC có ba cổ đông trên 5%:

• Bùi Minh Lực: 10.174.500 cổ phiếu, 20,35%, cập nhật 28/01/2026.
• CTCP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội: 7.271.024 cổ phiếu, 14,54%, cập nhật 05/10/2025.
• Trần Thị Vân, Tổng giám đốc: 4.915.000 cổ phiếu, 9,83%, cập nhật 27/07/2026.

Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 25%. Nhà đầu tư nước ngoài nắm 0,10%, room còn lại 24,45 triệu cổ phiếu trên giới hạn 49%.

Thanh khoản mỏng: trong 246 phiên từ 10/11/2025, 66 phiên khớp không quá 1.000 cổ phiếu, 14 phiên không có khớp lệnh và khối lượng trung vị 5.300 cổ phiếu mỗi phiên. Phiên 09/11/2026 khớp 100 cổ phiếu ở 11.600 đồng.

Từ 06/10 đến 14/10/2026, bảy phiên khớp 3,02 triệu cổ phiếu, bằng 6,0% số cổ phiếu lưu hành, trong khi khối lượng trung bình 60 phiên gần nhất là 84.483 cổ phiếu. Danh sách cổ đông trên chưa có ngày cập nhật sau 27/07/2026.

Giá giảm 22,7% từ đầu 2026 so với VN-Index giảm 3,9%, và giảm 12,1% trong 250 phiên so với VN-Index tăng 3,6%. Giá cao hơn VN-Index trong 20 phiên gần nhất: tăng 4,0% so với giảm 0,4%.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại giao dịch cổ phiếu CTCP Bất động sản và Đầu tư VRC với giá trị rất nhỏ: từ 01/2025 mua 1,24 tỷ, bán 1,49 tỷ, bán ròng 0,25 tỷ đồng, với 79 phiên mua ròng và 111 phiên bán ròng. Phiên bán ròng lớn nhất là 0,11 tỷ ngày 30/10/2025.

Quý III/2026 giá trị mua bán ròng của khối ngoại là âm 1 triệu đồng; 30 phiên gần nhất mua ròng 0,03 tỷ. Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài 0,10% so với giới hạn 49%, nên room ngoại không giới hạn cổ phiếu này.

Dữ liệu tự doanh có tới 06/08/2025 và không ghi nhận giá trị đáng kể từ 2025. Sau 06/08/2025 chưa có số liệu.