Phân tích cổ phiếu DIG Quý 4/2026: Lãi quý III giảm 63,6%, mới đạt 39% kế hoạch

Định giá cổ phiếu DIG Quý 4/2026 bắt đầu từ một quý yếu. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ quý III/2026 là 77,0 tỷ đồng, giảm 63,6% so với 211,5 tỷ cùng kỳ và giảm 45,0% so với quý II, trong khi doanh thu thuần 761 tỷ giảm 43,2%.

Giá đóng cửa phiên 30/10/2026 là 9.550 đồng, thấp hơn đỉnh đóng cửa 52 tuần 52,6% và cao hơn đáy 5,9%, ứng với P/E 12,8 lần và P/B 0,79 lần. Lợi nhuận trước thuế chín tháng mới đạt 39,1% kế hoạch 600 tỷ đồng, và thu nhập tài chính ba quý lớn hơn lãi gộp.

Bài đọc lợi nhuận quý III theo từng khoản, tiền khách đặt cọc và tồn kho, nợ vay, dòng tiền, khối ngoại, so sánh cùng ngành, định giá, đồ thị tuần và mức pha loãng cổ phiếu.

Định giá cổ phiếu DIG: quy mô

Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) niêm yết mã DIG trên HOSE với 844,2 triệu cổ phiếu, vốn hoá theo giá 9.550 đồng là 8.062 tỷ đồng. Tỷ lệ cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 95% theo hồ sơ công ty.

Doanh thu thuần chín tháng 2026 là 1.498 tỷ đồng, giảm 15,1% so với 1.764 tỷ cùng kỳ. Quý III đạt 761 tỷ, cao hơn quý II (592 tỷ) 28,5% nhưng thấp hơn 1.339 tỷ của quý III/2025, và theo báo chí tài chính doanh thu bất động sản quý III là 641 tỷ so với 1.198 tỷ.

Lợi nhuận cổ đông mẹ chín tháng là 210,3 tỷ đồng, giảm 13,4% so với 242,8 tỷ. Cơ sở dữ liệu ghi quý II/2026 thấp hơn số công bố ban đầu (doanh thu thuần 592 tỷ so với 613 tỷ, lợi nhuận hợp nhất 135 tỷ so với 143 tỷ), nên cộng ba quý cho kết quả thấp hơn số lũy kế chín tháng công bố (doanh thu 1.519 tỷ, lợi nhuận sau thuế 202,7 tỷ trước khi tách cổ đông mẹ).

Lợi nhuận mẹ đã thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2020 đến 2021: 986 tỷ đồng năm 2021, rồi 144 tỷ, 119 tỷ và 115 tỷ ở các năm 2022 đến 2024, trước khi lên 646 tỷ năm 2025. Chín tháng 2026 bằng 33% cả năm 2025 và 21% năm 2021. EPS bốn quý là 749 đồng và ROE bốn quý là 7,0%, tính trên vốn chủ cổ đông mẹ 10.146 tỷ đồng cuối quý III.

Đại hội cổ đông 24/04/2026 đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, cổ tức 6% bằng cổ phiếu, theo báo chí tài chính. Sau chín tháng doanh thu đạt 49,9% và lợi nhuận trước thuế 234,8 tỷ đạt 39,1% (40,3% theo số lũy kế 241,9 tỷ mà công ty công bố).

Để đạt kế hoạch, quý IV cần doanh thu 1.502 tỷ đồng, gấp 2,0 lần quý III, và lợi nhuận trước thuế 365 tỷ, gấp 3,8 lần quý III. Quý IV/2025 ghi nhận 2.951 tỷ doanh thu, bằng 62,6% cả năm 2025, và hai quý cuối 2025 chiếm 90,9% doanh thu năm, nên doanh thu của DIG dồn vào cuối năm.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Biên lãi gộp quý III là 21,0%, thấp hơn 24,4% cùng kỳ nhưng cao hơn nhiều so với 7,0% của quý II. Lãi gộp giảm 50,9% (từ 326,6 tỷ xuống 160,2 tỷ đồng), nhanh hơn doanh thu 43,2%, và biên gộp chín tháng chỉ còn 16,1%.

Chi phí bán hàng và quản lý quý III là 50,1 tỷ đồng, bằng 6,6% doanh thu, so với 54,9 tỷ (4,1%) cùng kỳ. Khoản này giảm 8,6% về số tuyệt đối nên không phải nguyên nhân làm lợi nhuận giảm.

Chín tháng 2026 thu nhập tài chính là 265 tỷ đồng, gấp 7,1 lần 37 tỷ cùng kỳ và nhiều hơn lãi gộp 241 tỷ. Riêng quý II thu nhập tài chính là 164 tỷ, gấp 4,0 lần lãi gộp 41 tỷ; quý III còn 71 tỷ nhưng vẫn gấp 24 lần 2,9 tỷ của quý III/2025. Báo chí tài chính cho biết khoản này chủ yếu là lãi gửi, lãi cho vay và lãi chuyển nhượng khoản đầu tư, và số liệu có được không tách từng loại.

Lãi lỗ từ công ty liên doanh, liên kết là dương 28 tỷ trong chín tháng nhưng đổi dấu trong quý III, từ dương 23,1 tỷ cùng kỳ xuống âm 8,1 tỷ.

Cầu nối từ quý II sang quý III tách mức giảm 62,9 tỷ đồng của lợi nhuận cổ đông mẹ (từ 139,9 tỷ xuống 77,0 tỷ). Thu nhập tài chính trừ 93,2 tỷ, liên doanh và khoản khác trừ 43,4 tỷ, chi phí tài chính khác trừ 41,4 tỷ và thuế trừ 12,8 tỷ, trong khi lãi gộp cộng 118,8 tỷ.

Chi phí tài chính khác quý III là 42,1 tỷ đồng ngoài 35,9 tỷ lãi vay, và số liệu có được không nêu nội dung khoản này nên bài không gán nó cho khoản đầu tư hay khoản vay cụ thể.

So với cùng kỳ, lợi nhuận mẹ giảm 134,5 tỷ đồng (từ 211,5 tỷ xuống 77,0 tỷ). Lãi gộp trừ 166,4 tỷ, liên doanh và khác trừ 40,2 tỷ, chi phí tài chính khác trừ 36,2 tỷ và cổ đông thiểu số trừ 10,4 tỷ, được bù một phần bởi thu nhập tài chính cộng 68,1 tỷ và thuế cộng 37,7 tỷ.

Thuế thu nhập doanh nghiệp quý III là 26,8 tỷ đồng, bằng 27,9% lợi nhuận trước thuế 95,9 tỷ, so với 25,0% cùng kỳ. Chín tháng thuế chỉ bằng 17,3% lợi nhuận trước thuế.

Chín tháng 2026, lãi gộp 241 tỷ đồng còn 210 tỷ đồng lợi nhuận cổ đông mẹ. Thu nhập tài chính cộng 265 tỷ, trong khi quản lý trừ 134 tỷ, lãi vay trừ 98 tỷ, chi phí tài chính khác trừ 43 tỷ, bán hàng trừ 31 tỷ và thuế trừ 41 tỷ; liên doanh và khác cộng 35 tỷ và phần lỗ của cổ đông thiểu số cộng 16 tỷ.

Bỏ thu nhập tài chính ra, lãi gộp 241 tỷ không đủ trả chi phí bán hàng, quản lý và lãi vay (263 tỷ), nên lợi nhuận trước thuế sẽ là âm 30 tỷ đồng. Chi phí lãi vay chín tháng tăng 45,7% (từ 67,5 tỷ lên 98,4 tỷ) dù dư nợ vay giảm.

Tiền khách đặt cọc và tồn kho

Tổng tài sản tăng 1.069 tỷ đồng (5,6%) lên 20.029 tỷ từ cuối 2025. Tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn tăng 1.842 tỷ lên 5.372 tỷ (26,8% tổng tài sản), hàng tồn kho giảm 420 tỷ xuống 6.208 tỷ (31,0%) và phải thu ngắn hạn giảm 315 tỷ xuống 5.880 tỷ (29,4%).

Theo báo chí tài chính, hàng tồn kho cuối quý II (6.513 tỷ đồng) tập trung ở bốn dự án: khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên 2.210 tỷ, căn hộ A2 Vũng Tàu Center Point 1.242 tỷ, khu dân cư P4 Hậu Giang 1.110 tỷ và khu du lịch Long Tân 1.070 tỷ, tổng 5.632 tỷ hay 86% tồn kho. Số liệu có được không có phân tách tồn kho theo dự án cuối quý III.

Nợ phải trả tăng 9,4% lên 9.778 tỷ đồng (từ 8.934 tỷ), bằng 0,95 lần vốn chủ so với 0,89 lần cuối 2025, trong khi vốn chủ chỉ tăng 225 tỷ (2,2%). Khoản tăng đến từ phải trả ngắn hạn khác, thêm 2.909 tỷ đồng từ 2.084 tỷ lên 4.993 tỷ, còn vay giảm 972 tỷ và người mua trả tiền trước giảm 571 tỷ.

Phần lớn mức tăng xảy ra trong quý II, khi phải trả ngắn hạn khác nhảy từ 2.006 tỷ lên 5.174 tỷ. Theo báo chí tài chính, tiền khách đặt cọc mua bất động sản trong khoản này tăng từ 1.520 tỷ lên 4.720 tỷ trong nửa đầu năm, và mức tăng nợ không đến từ ngân hàng.

Phải trả ngắn hạn khác 4.993 tỷ đồng cộng người mua trả tiền trước 2.464 tỷ là 7.457 tỷ, gấp 1,39 lần tiền và đầu tư ngắn hạn 5.372 tỷ. Hai khoản này không hoàn toàn là tiền của khách (phải trả ngắn hạn khác từng ở mức 2.000 đến 3.400 tỷ trong năm 2025), nhưng phần tiền khách là tiền chưa phải doanh thu.

Công ty cho biết ngày 29/07/2026 một số dự án còn cần thêm thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý trước khi ghi nhận doanh thu, theo báo chí tài chính. Vì vậy phần tiền đặt cọc chưa chắc trở thành lợi nhuận trong quý IV, và số liệu có được không nói phần nào sẽ được bàn giao trong năm 2026.

Nợ vay và tiền gửi

Tổng vay cuối quý III là 1.265 tỷ đồng, giảm 43,5% so với 2.237 tỷ cuối 2025, trong đó vay ngắn hạn 633 tỷ và vay dài hạn 632 tỷ. Vay bằng 0,12 lần vốn chủ cổ đông mẹ, và theo báo chí tài chính công ty đã mua lại hết khoảng 800 tỷ trái phiếu trong năm 2026.

Tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn là 5.372 tỷ đồng, nên công ty ở trạng thái tiền ròng 4.107 tỷ. Con số này cần đọc cùng khoản tiền khách ở mục trên, vì phần lớn khoản tiền đến từ tiền khách đặt cọc chứ không từ lợi nhuận.

Trong tiền, khoản tiền và tương đương tiền chỉ còn 282 tỷ đồng, giảm 91,4% từ 3.279 tỷ cuối 2025, còn đầu tư tài chính ngắn hạn tăng từ 251 tỷ lên 5.091 tỷ. Theo báo chí tài chính, phần lớn là tiền gửi có kỳ hạn, và đây là nguồn của thu nhập tài chính 265 tỷ đồng chín tháng.

Dòng tiền kinh doanh

Dòng tiền kinh doanh chín tháng 2026 là dương 2.376 tỷ đồng, gấp 2,9 lần mức 812 tỷ cùng kỳ, trong khi lợi nhuận hợp nhất chỉ 194 tỷ. Dòng tiền không đều: âm 437 tỷ quý I, dương 3.033 tỷ quý II (cùng quý phải trả ngắn hạn khác tăng 3.168 tỷ) và âm 220 tỷ quý III.

Mức dương của chín tháng vì vậy phản ánh tiền khách thu trước chứ không phải lợi nhuận. Khi khoản đặt cọc ngừng tăng như quý III, dòng tiền kinh doanh trở lại âm dù lợi nhuận hợp nhất vẫn dương 69 tỷ.

Tiền và tương đương tiền giảm từ 3.279 tỷ xuống 282 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh cộng 2.376 tỷ, nhưng gửi và cho vay ròng trừ 4.633 tỷ, vay ròng trừ 909 tỷ (trả nợ nhiều hơn vay mới), còn các khoản đầu tư khác cộng 171 tỷ.

Cổ đông và thanh khoản

Nhà đầu tư nước ngoài nắm 2,52% vốn ngày 30/10/2026 (khoảng 21,3 triệu cổ phiếu), còn room khoảng 392 triệu cổ phiếu trên giới hạn 49% vốn, và cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 95%. Một năm trước, ngày 30/10/2025, tỷ lệ này là 5,18%.

Khối lượng khớp trung bình 20 phiên là 5,20 triệu cổ phiếu, bằng 1,00 lần trung bình 60 phiên, tương đương khoảng 50 tỷ đồng mỗi phiên. Giá trị khớp trung bình mỗi phiên là 76,7 tỷ trong tháng 8, 37,2 tỷ trong tháng 9 và 48,4 tỷ trong tháng 10.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại bán ròng trong năm của tám quý trọn vẹn từ quý IV/2024 đến quý III/2026. Số bán ròng là 87 tỷ quý IV/2024, 216 tỷ đồng quý I/2025, 174 tỷ quý IV/2025, 93 tỷ quý I/2026 và 91 tỷ quý II/2026, xen với ba quý mua ròng là 19 tỷ quý II/2025, 217 tỷ quý III/2025 và 70 tỷ quý III/2026; quý IV/2026 đến 30/10 mua ròng 3 tỷ.

Trong 12 tháng tới 30/10/2026 khối ngoại mua 1.754 tỷ và bán 2.134 tỷ, tức bán ròng 380 tỷ đồng trong 248 phiên. Trong 90 phiên gần nhất họ lại mua ròng 72 tỷ, và 30 phiên gần nhất mua ròng 3 tỷ.

Luỹ kế 12 tháng cho thấy dòng bán đi cùng chiều với giá trong nửa đầu giai đoạn. Luỹ kế giảm từ âm 13 tỷ ngày 31/10/2025 tới âm 457 tỷ ngày 03/07/2026, rồi thu hẹp về âm 380 tỷ, trong khi giá giảm từ 19.430 xuống 9.550 đồng (50,8%).

Tỷ lệ sở hữu của khối ngoại giảm từ 5,18% ngày 30/10/2025 xuống 2,60% cuối quý I, 1,63% cuối quý II, rồi tăng lên 2,42% cuối quý III và 2,52% hiện tại. Tự doanh gần như không giao dịch, tổng luỹ kế 12 tháng âm 15 tỷ đồng và dữ liệu tự doanh có đến 27/10/2026.

So sánh cùng ngành

Nhóm so sánh gồm bảy doanh nghiệp bất động sản nhà ở có báo cáo quý III/2026 trong cơ sở dữ liệu: KDH, NLG, DXG, PDR, NVL, HDC và TCH, tính bốn quý tới quý III/2026 và không gồm DIG. Mã VHM bị loại vì vốn hoá hơn 500.000 tỷ đồng, còn CEO chưa có báo cáo quý III.

Cổ phiếu DIG có P/E 12,8 lần, thấp hơn trung vị 14,9 lần, P/B 0,79 lần thấp hơn trung vị 0,89 lần và ROE 7,0% cao hơn trung vị 6,6%. Vay trên vốn chủ 0,12 lần thấp hơn nhiều so với trung vị 0,53 lần, còn biên gộp bốn quý 20,1% là thấp nhất nhóm, so với trung vị 47,5%.

Biểu đồ cho thấy DIG nằm ở phía trái trục P/B, chỉ có NVL (0,67 lần) rẻ hơn theo sổ sách. Khác với DXG hay PDR có ROE dưới 5%, DIG có ROE trên trung vị nhưng biên gộp thấp nhất nhóm và thu nhập tài chính lớn hơn lãi gộp chín tháng cho thấy mức ROE này nhờ tiền gửi nhiều hơn nhờ bán sản phẩm.

Định giá cổ phiếu DIG: P/E, P/B

P/E của DIG nằm dưới trung vị nhóm, nên bài dùng cả P/E trên EPS bốn quý, P/E trên kế hoạch lợi nhuận 2026, P/B nhóm và P/B hợp lý theo ROE bền vững. EPS bốn quý là 749 đồng, bằng lợi nhuận cổ đông công ty mẹ bốn quý tới quý III/2026 (632,1 tỷ) chia 844,2 triệu cổ phiếu. EPS kế hoạch là 569 đồng, bằng lợi nhuận sau thuế ước 480 tỷ chia số cổ phiếu, và BVPS là 12.018 đồng.

Bài dùng r = 12% và g = 3%, là giả định của HODL.VN. Lợi nhuận sau thuế kế hoạch 480 tỷ là kế hoạch lợi nhuận trước thuế 600 tỷ trừ thuế 20% theo giả định, bỏ qua phần cổ đông thiểu số. Tổng bốn quý riêng lẻ trong cơ sở dữ liệu cao hơn khoảng 18 tỷ so với cách lấy cả năm 2025 trừ chín tháng 2025 cộng chín tháng 2026 (614 tỷ), nên EPS bốn quý có thể thấp hơn nếu tính theo cách sau.

Mười hai phép cho giá trị từ 1.335 đến 12.345 đồng. Sáu phép thấp hơn giá 9.550 đồng và sáu phép cao hơn. P/B trung vị nhóm cho 10.749 đồng (cao hơn giá 12,6%), P/B tứ phân vị dưới cho 10.275 đồng (cao hơn 7,6%) và P/B hợp lý ở ROE 12% cho 12.018 đồng (cao hơn 25,8%).

Hai trong ba phép P/E trên kế hoạch 2026 cho 6.707 và 8.491 đồng, thấp hơn giá 29,8% và 11,1%, vì kế hoạch 480 tỷ sau thuế cho EPS 569 đồng thấp hơn EPS bốn quý. Nếu ROE giữ ở 7,0%, P/B hợp lý chỉ là 0,44 lần, tức khoảng 5.301 đồng; muốn giá 9.550 đồng hợp lý theo P/B, ROE bền vững cần khoảng 10,2%, so với 7,0% hiện tại và 6,6% của trung vị nhóm.

Lưới độ nhạy ROE (4% đến 12%) và r (11% đến 13%) cho 6.677 đồng ở ô giữa (ROE 8%, r 12%), dao động từ 1.202 đến 13.520 đồng. Bốn trong mười lăm ô cao hơn giá, đều ở hàng ROE 10% (r 11%) và hàng ROE 12%, tức giá chỉ có chỗ đứng theo cách tính này khi ROE bền vững vượt khoảng 10%.

Cách tính dựa trên vốn chủ cổ đông mẹ, trong đó có 6.208 tỷ đồng hàng tồn kho và 5.880 tỷ phải thu, nên P/B dưới 0,8 lần phụ thuộc vào việc các tài sản này chuyển thành doanh thu theo giá sổ sách.

Thang giá tham chiếu

Thang giá xếp các phép theo giá trị, kèm đỉnh đóng cửa 52 tuần 20.140 đồng (17/11/2025), đáy đóng cửa 52 tuần 9.020 đồng (05/10/2026) và giá trị sổ sách 12.018 đồng. Sáu phép thấp hơn giá nằm từ 1.335 đồng (P/B hợp lý ở ROE 4%) đến 9.347 đồng (P/B hợp lý ở ROE 10%).

Giá nằm giữa P/B hợp lý ở ROE 10% (9.347 đồng) ở dưới, thấp hơn giá 2,1%, và P/B tứ phân vị dưới nhóm (10.275 đồng) ở trên, cao hơn giá 7,6%. Giá cao hơn đáy 52 tuần 5,9%, và giá trị sổ sách cao hơn giá 25,8%.

Phân tích kỹ thuật

Biểu đồ tuần của cổ phiếu DIG giảm gần như liên tục từ đỉnh tháng 10/2025: từ đỉnh tuần 23.680 đồng xuống 9.550 đồng, dưới cả năm đường EMA. Từ đầu năm DIG giảm 39,6% trong khi VN-Index giảm 2,4%. 60 phiên gần nhất giảm 5,4% so với VN-Index giảm 2,0%, 120 phiên giảm 30,9% so với 8,4%, và 250 phiên giảm 51,7% trong khi VN-Index tăng 3,6%; riêng 20 phiên gần nhất DIG tăng 3,2% so với 0,2%.

Hỗ trợ - Kháng cự

Các vùng dưới đây tính từ giá cao và giá thấp của nến tuần, cửa sổ từ 11/2022. Mỗi vùng chứa các đỉnh hoặc đáy swing (cực trị trong ±3 tuần) hoặc đáy chu kỳ.

Vùng 8.710 đến 8.850 đồng là mốc quyết định ngay dưới giá, với ba đáy tuần cách nhau từ 2023 đến 2026, và hai lần thử vào năm 2026 (31/07 và 09/10) đều được giữ. Phía trên, vùng 10.300 đến 10.940 đồng là nơi giá bị chặn nhiều lần từ tháng 08 đến tháng 10/2026, với mốc xa hơn ở 14.290 đến 14.340 đồng.

Đỉnh 52 tuần (đóng cửa) là 20.140 đồng ngày 17/11/2025 và đáy 52 tuần (đóng cửa) là 9.020 đồng ngày 05/10/2026. Đỉnh chu kỳ từ 11/2022 (đóng cửa) là 27.410 đồng ngày 02/04/2024, còn đáy chu kỳ (đóng cửa) là 8.240 đồng ngày 15/11/2022.

Fibonacci

Fibonacci kéo theo giá đóng cửa cho nhịp giảm từ đỉnh 20.140 đồng ngày 17/11/2025 xuống đáy 9.020 đồng ngày 05/10/2026, vẽ trên nến tuần. Các mức hồi từ đáy lên là 23,6% (11.644 đồng), 38,2% (13.268 đồng), 50% (14.580 đồng), 61,8% (15.892 đồng) và 78,6% (17.760 đồng).

Giá 9.550 đồng mới hồi 4,8% nhịp giảm, và mức 23,6% (11.644 đồng) cao hơn giá 21,9%. Mức 23,6% nằm trên vùng kháng cự 10.300 đến 10.940 đồng, còn mức 50% (14.580 đồng) nằm sát vùng kháng cự 14.290 đến 14.340 đồng.

Xu hướng EMA

Giá 9.550 đồng nằm dưới cả năm đường EMA tuần: EMA10 ở 9.898, EMA20 ở 10.541, EMA50 ở 12.535, EMA100 ở 14.602 và EMA200 ở 16.542 đồng. Giá thấp hơn EMA10 3,5%, EMA20 9,4%, EMA50 23,8%, EMA100 34,6% và EMA200 42,3%.

EMA20 tuần cắt xuống EMA50 ngày 16/01/2026, sau lần cắt lên ngày 29/08/2025, và EMA50 nằm dưới EMA200 từ lần cắt xuống ngày 18/10/2024. EMA50, EMA100 và EMA200 vẫn dốc xuống và nằm cách giá xa, nên xu hướng giảm vẫn chưa bị phá.

RSI và động lượng

RSI(14) tuần ở 36,3, thấp hơn mức trung tính 50. RSI chạm vùng quá bán tuần 24/07/2026 (24,9) và đáy 24,1 tuần 31/07/2026, rồi cắt lên 30 ngày 09/10/2026 sau lần quay về 29,6 tuần 02/10. Đỉnh 26 tuần gần nhất chỉ là 43,7 (15/05/2026), và lần quá mua tuần gần nhất là 72,5 ngày 05/09/2025.

MACD tuần cắt lên đường tín hiệu ngày 28/08/2026, sau lần cắt xuống ngày 12/06/2026, và nằm dưới 0 liên tục từ tuần 02/01/2026. MACD ở âm 979 trên tín hiệu âm 1.098, khoảng cách dương 119, nên động lượng giảm đã chậm lại nhưng chưa đảo chiều.

Cổ tức và pha loãng cổ phiếu

Số cổ phiếu lưu hành tăng từ 315 triệu năm 2019 lên 844 triệu cuối quý III/2026, gấp 2,7 lần, trong khi lợi nhuận mẹ năm 2025 chỉ bằng 1,65 lần năm 2019. Từ cuối 2024 tăng 38,4% (từ 610 triệu), qua ba lần phát hành.

Hai lần là cổ tức bằng cổ phiếu 6% (36,6 triệu cổ phiếu năm 2025 và 47,8 triệu cổ phiếu trong quý III/2026, đưa vốn điều lệ lên 8.442 tỷ đồng). Lần còn lại là đợt chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu giá 12.000 đồng (tỷ lệ 1.000:232, đăng ký từ 20/10 đến 14/11/2025), thu 1.800 tỷ đồng, theo báo chí tài chính.

Theo cùng nguồn, đến 12/06/2026 công ty giải ngân 715 tỷ trong 1.800 tỷ, còn 1.084 tỷ (60%) chưa dùng, vốn dành cho tổ hợp Cap Saint Jacques giai đoạn 3, dự án Vị Thanh và mua lại trái phiếu, mỗi mục khoảng 600 tỷ. Cổ tức cổ phiếu không làm tăng vốn chủ nhưng làm lợi nhuận chưa phân phối giảm từ 654 tỷ xuống 248 tỷ trong quý III.

Lịch sự kiện cần theo dõi

Kết luận

Cổ phiếu DIG ghi nhận lợi nhuận cổ đông mẹ 77,0 tỷ đồng quý III/2026, giảm 63,6% so với cùng kỳ, khi doanh thu bất động sản giảm gần một nửa và lãi gộp giảm 50,9%. Chín tháng lợi nhuận trước thuế mới đạt 39,1% kế hoạch 600 tỷ, và nếu bỏ thu nhập tài chính 265 tỷ đồng thì lợi nhuận trước thuế là âm 30 tỷ.

Điểm cần theo dõi nằm ở tiền khách và pha loãng. Phải trả ngắn hạn khác 4.993 tỷ đồng cộng tiền khách trả trước 2.464 tỷ gấp 1,39 lần tiền gửi, nợ vay đã giảm còn 0,12 lần vốn chủ, và số cổ phiếu tăng 38,4% trong chưa đầy hai năm. Về giá, P/B 0,79 lần thấp hơn trung vị nhóm 0,89 lần với ROE 7,0% cao hơn trung vị, sáu trong mười hai phép định giá thấp hơn giá; về kỹ thuật, giá dưới cả năm đường EMA tuần với hỗ trợ gần 8.710 đến 8.850 đồng và kháng cự gần 10.300 đến 10.940 đồng.