Phân tích cổ phiếu KDH Quý 4/2026: Bỏ ba khoản một lần, lãi trước thuế 9 tháng còn 36 tỷ

Định giá cổ phiếu KDH Quý 4/2026 bắt đầu từ một quý gần như không bán được nhà. Doanh thu thuần quý III/2026 là 41,4 tỷ đồng, giảm 96,2% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ vẫn là 175,6 tỷ đồng, chỉ giảm 25,5%.

Khoảng cách đó đến từ các khoản ngoài bán nhà: lãi công ty liên kết 132,7 tỷ, lợi nhuận khác 126,6 tỷ, trong khi lãi gộp chỉ 6,2 tỷ. Cả chín tháng, ba khoản một lần trong thuyết minh (lãi thoái vốn Bình Trưng Mới 896,3 tỷ, lãi mua rẻ An Lập 285,2 tỷ, bồi thường chấm dứt hợp đồng 129,4 tỷ) cộng lại 1.310,9 tỷ, bằng 97,3% lợi nhuận trước thuế 1.346,8 tỷ.

Giá đóng cửa phiên 30/10/2026 là 13.900 đồng, thấp hơn đỉnh đóng cửa 52 tuần 57,3% và cao hơn đáy 4,9%, ứng với P/E 10,2 lần và P/B 0,92 lần. Bài tách từng khoản làm nên lợi nhuận, đọc tồn kho và tiền khách đặt cọc, nợ vay, dòng tiền, khối ngoại, rồi đến so sánh cùng ngành, định giá, đồ thị tuần và mức pha loãng cổ phiếu.

Định giá cổ phiếu KDH: quy mô

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) niêm yết trên HOSE với 1.245,3 triệu cổ phiếu sau đợt phát hành tháng 10/2026, và vốn hoá theo giá 13.900 đồng là 17.310 tỷ đồng. Báo cáo quý III còn tính trên 1.122,2 triệu cổ phiếu, nên EPS và BVPS trong bài đã chia cho số cổ phiếu mới.

Doanh thu thuần chín tháng 2026 là 483,4 tỷ đồng, giảm 83,1% so với 2.857,5 tỷ cùng kỳ. Quý III đạt 41,4 tỷ, thấp hơn quý II (160,6 tỷ) 74,2% và là quý thấp nhất trong mười một quý từ đầu 2024; doanh thu chuyển nhượng bất động sản quý III chỉ 25,0 tỷ so với 1.080,2 tỷ cùng kỳ.

Lợi nhuận cổ đông mẹ chín tháng là 1.208,7 tỷ đồng, gấp 2,2 lần 556,7 tỷ cùng kỳ. Công ty giải trình lợi nhuận mẹ quý III giảm 25,5% (từ 235,8 tỷ xuống 175,6 tỷ) vì lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm 596 tỷ, chủ yếu do lãi gộp, được bù bởi lợi nhuận khác tăng 132 tỷ, thuế giảm 107 tỷ và phần của cổ đông không kiểm soát giảm 297 tỷ.

Lợi nhuận mẹ nằm trong dải 716 đến 1.202 tỷ đồng mỗi năm từ 2019 đến 2025 (1.045 tỷ năm 2025), nên chín tháng 2026 đã bằng 116% cả năm 2025 dù doanh thu chỉ bằng 10% (483 tỷ so với 4.651 tỷ). EPS bốn quý là 1.363 đồng và ROE bốn quý là 9,2%, tính trên vốn chủ cổ đông mẹ 18.784 tỷ cuối quý III.

Theo báo chí tài chính, kế hoạch 2026 là doanh thu 4.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số 1.500 tỷ đồng. Sau chín tháng doanh thu đạt 11,5% và lợi nhuận mẹ đạt 80,6%, nên chỉ tiêu lợi nhuận chỉ còn cần 291 tỷ trong quý IV, còn chỉ tiêu doanh thu cần 3.717 tỷ đồng.

Mức này gấp 89,7 lần quý III, gấp 2,1 lần quý IV/2025 (1.793,6 tỷ) và gấp 1,8 lần quý cao nhất từ đầu 2024 (2.047,5 tỷ, quý IV/2024). Doanh thu của KDH ghi nhận khi bàn giao, nên quý IV là quý quyết định chỉ tiêu doanh thu.