Những con số quyết định giá cổ phiếu KDH: giá trị quỹ đất, nợ vay, nhịp mở bán

Định giá cổ phiếu KDH phải tách riêng một khoản bất thường mới xuất hiện. Quý gần nhất có lợi nhuận cao nhưng doanh thu lại rất thấp. Bài này đi qua giá trị sổ sách, nợ vay và chất lượng lợi nhuận, lấy đến ngày 02/10/2026.

Giá trên giá trị sổ sách khi định giá cổ phiếu KDH

Cuối quý II/2026, vốn chủ sở hữu của cổ đông công ty mẹ là 18.606 tỷ đồng. Số cổ phiếu lưu hành khoảng 1,12 tỷ đơn vị, tính từ vốn điều lệ 11.222 tỷ đồng.

Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu vì vậy vào khoảng 16.580 đồng. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 15.100 đồng. Thị trường trả thấp hơn sổ sách 1.480 đồng mỗi cổ phiếu. Mức chênh này tương đương 8,9%. Tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách khoảng 0,91 lần.

Mức dưới một lần sổ sách là mức trung bình trong nhóm bất động sản niêm yết. Nó chưa phản ánh phần giá trị tăng thêm của quỹ đất nội đô, loại đất ngày càng khó mua lại ở mức giá cũ.

Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu

Năm 2025, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 1.045 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu của cổ đông mẹ cuối năm là 18.523 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu vì vậy là 5,6%.

Năm 2024, con số này là 4,7%. Năm 2021 là 11,8%, giai đoạn trước khi vốn điều lệ tăng mạnh.

Mức dưới 6% trong hai năm gần đây thấp hơn khá nhiều so với năm 2021. Vốn chủ đã tăng nhanh qua các lần chia cổ phiếu, trong khi lợi nhuận tăng chậm hơn. Cách tính các chỉ số này được trình bày kỹ trong bài 12 mô hình định giá chứng khoán.

Định giá cổ phiếu KDH phải loại khoản tài chính bất thường

Đây là phần cần cẩn thận nhất. Bốn quý gần nhất tính từ quý III/2025 đến quý II/2026. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 1.756 tỷ đồng. Chia cho 1,12 tỷ cổ phiếu, lợi nhuận mỗi cổ phiếu khoảng 1.565 đồng. Với giá 15.100 đồng, tỷ lệ giá trên lợi nhuận khoảng 9,6 lần.

Nhưng quý II/2026 đóng góp 750 tỷ đồng vào tổng đó. Phần lớn đến từ thu nhập tài chính 906 tỷ đồng, trong khi doanh thu thuần quý này chỉ 161 tỷ đồng. Các quý thông thường khác, khoản thu nhập tài chính chỉ vài chục tỷ đồng.

Nếu bỏ phần vượt trội khoảng 876 tỷ đồng đó ra, lợi nhuận trước thuế quý II/2026 gần như về mức âm. Phép tính này chưa trừ thuế nên chỉ để tham khảo hướng. Lợi nhuận bốn quý gần nhất khi đó co lại về khoảng 935 tỷ đồng, lợi nhuận mỗi cổ phiếu còn khoảng 833 đồng. Tỷ lệ giá trên lợi nhuận tăng lên khoảng 18,1 lần.

Nợ vay tăng nhanh khi định giá cổ phiếu KDH

Tổng vay cuối quý II/2026 là 16.659 tỷ đồng, gồm 2.223 tỷ đồng ngắn hạn và 14.436 tỷ đồng dài hạn. Mức này bằng 83,4% vốn chủ sở hữu.

Bốn năm trước, tổng vay chỉ khoảng 2.552 tỷ đồng. Tốc độ tăng nợ nhanh hơn tốc độ tăng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn này. Đây là chi phí phải trả để giữ nhịp phát triển dự án mới trên quỹ đất nội đô.

Người định giá nên theo dõi tỷ lệ tổng vay trên vốn chủ sở hữu theo từng quý. Tỷ lệ này tăng liên tục. Hàng tồn kho không chuyển hoá thành doanh thu đúng tiến độ là dấu hiệu cần chú ý.

Vốn điều lệ tăng làm loãng lợi nhuận mỗi cổ phiếu

Số cổ phiếu lưu hành đã tăng khoảng 74,5% trong bốn năm qua, từ khoảng 643 triệu lên 1,12 tỷ đơn vị. Phần tăng chủ yếu từ cổ phiếu thưởng và cổ tức cổ phiếu.

Khi tính tốc độ tăng trưởng lợi nhuận mỗi cổ phiếu, phải quy đổi số cổ phiếu của các năm cũ theo số hiện tại. Nếu không, mức tăng trưởng lợi nhuận mỗi cổ phiếu sẽ bị tính cao hơn thực tế.

Hai mốc nên theo dõi theo quý

Thứ nhất, nguồn gốc của khoản thu nhập tài chính quý II/2026. Người định giá cần xem thuyết minh quý tiếp theo để biết khoản 906 tỷ đồng này có lặp lại hay không.

Thứ hai, tỷ lệ tổng vay trên vốn chủ sở hữu. Mốc hiện tại 83,4%. Tỷ lệ tiếp tục tăng trong khi hàng tồn kho chưa chuyển hoá thành doanh thu là tín hiệu cần theo dõi sát. Người mới nên xem lại cổ phiếu là gì trước khi đi sâu vào số liệu doanh nghiệp bất động sản.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu, không phải khuyến nghị đầu tư.