Phân tích cổ phiếu IDJ Quý 4/2026: Doanh thu quý III giảm 86%, lỗ bốn quý liên tiếp

Định giá cổ phiếu IDJ Quý 4/2026 bắt đầu từ doanh thu quý III của Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam (HNX: IDJ), doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại với các dự án mang thương hiệu Apec Mandala: chỉ 21,1 tỷ đồng, giảm 86,0% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ âm 7,6 tỷ đồng.

Đây là quý lỗ thứ tư liên tiếp, tổng bốn quý lỗ 228,9 tỷ đồng. Giá đóng cửa phiên 09/11/2026 là 2.600 đồng, thấp nhất từ tháng 01/2020 và bằng 24,3% giá trị sổ sách.

Bài đi từ doanh thu và lợi nhuận sang bảng cân đối, vay, dòng tiền, cổ đông, khối ngoại, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Quy mô và mô hình kinh doanh

Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ) niêm yết trên HNX từ 13/09/2010, vốn điều lệ 1.734,9 tỷ đồng ứng với 173,49 triệu cổ phiếu. Vốn hoá theo giá 2.600 đồng là 451,1 tỷ đồng, tỷ lệ cổ phiếu tự do chuyển nhượng 80%.

Ngành nghề đăng ký gồm:

• Kinh doanh bất động sản dân dụng, nghỉ dưỡng, thương mại.
• Cho thuê văn phòng thương mại; điều hành, quản lý nhà và đất không để ở.
• Thu gom, xử lý rác thải không độc hại; tái chế phế liệu, xử lý ô nhiễm.

Hồ sơ công ty cuối 2025 liệt kê các đơn vị lớn:

• Công ty con: CTCP In Thái Nguyên (99,9%), CTCP Đầu tư APEC Hòa Bình (69,98%, mảng khách sạn, du lịch).
• Công ty liên kết: Đầu tư Xây dựng Hạ tầng Kỹ thuật Điềm Thụy (49,99%), Đầu tư Quốc tế Dubai (40%), Đức Phú Gia Bình Thuận (38%) và Tư vấn Đầu tư Xây dựng ASC (37%).

Doanh thu và lợi nhuận quý III

Doanh thu quý III/2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam là 21,1 tỷ đồng, thấp thứ hai trong 11 quý từ đầu 2024, sau quý I/2026 (12,3 tỷ). Lãi gộp quý III là 5,4 tỷ, biên gộp 25,5% so với 29,3% cùng kỳ.

Doanh thu năm 2025 là 1.058,6 tỷ, tăng 47,5% so với 2024, nhưng lợi nhuận cổ đông mẹ chuyển từ lãi 95,6 tỷ sang lỗ 159,7 tỷ; riêng quý IV/2025 lỗ 183,6 tỷ. Chín tháng 2026 doanh thu 109,0 tỷ so với 820,8 tỷ cùng kỳ, lãi gộp âm 6,9 tỷ, lỗ cổ đông mẹ 45,3 tỷ (lãi cơ bản trên cổ phiếu âm 262 đồng).

Quý II/2026 doanh thu 75,6 tỷ nhưng lãi gộp âm 13,9 tỷ, là quý lỗ lớn nhất năm với 33,2 tỷ. Cơ cấu doanh thu quý III chuyển mạnh theo hướng cho thuê:

Chuyển nhượng bất động sản chiếm 92,5% doanh thu quý III/2025 và còn 63,9% quý III/2026. Cho thuê tăng 12,4% lên 7,1 tỷ nhưng biên gộp giảm từ 17,2% xuống 13,4%.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Lợi nhuận trước thuế của Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam từ lãi 7,4 tỷ quý III/2025 thành lỗ 7,6 tỷ quý III/2026. Lãi gộp giảm 38,7 tỷ là nguyên nhân chính, chi phí bán hàng và quản lý giảm 23,1 tỷ bù một phần.

Chi phí bán hàng giảm từ 26,4 tỷ xuống 3,4 tỷ, chi phí quản lý doanh nghiệp giữ ở 4,9 tỷ. Chi phí tài chính 7,9 tỷ gồm lãi vay 6,0 tỷ, cao hơn lãi gộp 5,4 tỷ của cả quý.

Công ty không phát sinh thuế thu nhập doanh nghiệp quý III. Lãi cơ bản trên cổ phiếu quý III là âm 44 đồng so với dương 34 đồng cùng kỳ.

Phải thu hợp tác đầu tư và tồn kho

Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam có khoản lớn nhất trên bảng cân đối là phải thu hợp tác đầu tư dài hạn 990,3 tỷ đồng, bằng 30,8% tổng tài sản 3.211,7 tỷ và 53,3% vốn chủ cổ đông mẹ. Số dư tăng 135,4 tỷ so với đầu năm (854,9 tỷ), toàn bộ từ khoản mới với CTCP Đức Phú Gia Bình Thuận.

BCTC xếp APEC Group và Kim Bôi, hai khoản tổng 448,1 tỷ, vào nhóm bên liên quan. Các khoản này không có dự phòng.

Hàng tồn kho 723,2 tỷ gần như không đổi so với đầu năm (714,5 tỷ), gồm:

• Apec Mandala Wyndham Mai Né (thành phẩm): 209,8 tỷ.
• Hàng hoá bất động sản: 130,4 tỷ.
• Apec Mandala Grand Phú Yên (dở dang): 119,0 tỷ.
• Apec Diamond Park Lạng Sơn giai đoạn 2 (dở dang): 96,5 tỷ.
• Apec Mandala Hotel & Suites Hải Dương (thành phẩm): 68,8 tỷ.
• Các dự án dở dang khác: 98,1 tỷ.

Người mua trả tiền trước ngắn hạn 248,8 tỷ (đầu năm 313,4 tỷ), trả trước cho người bán 275,2 tỷ (281,8 tỷ). Phải thu khách hàng ngắn hạn 272,8 tỷ, dự phòng phải thu khó đòi 40,2 tỷ.

Nợ vay và dòng tiền

Vay và nợ thuê tài chính của Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam là 419,9 tỷ đồng, tăng 8,7% từ 386,3 tỷ đầu năm, gồm 63,8 tỷ ngắn hạn và 356,1 tỷ dài hạn. Vay bằng 22,6% vốn chủ cổ đông mẹ; tiền mặt 8,0 tỷ, tiền gửi có kỳ hạn 80,3 tỷ.

Chín tháng 2026 dòng tiền kinh doanh âm 218,5 tỷ, so với âm 59,3 tỷ cùng kỳ 2025. Ba khoản lớn nhất:

• Lỗ trước thuế 45,3 tỷ.
• Phải thu tăng 113,0 tỷ.
• Phải trả giảm 55,7 tỷ.

Dòng tiền đầu tư dương 179,5 tỷ, trong đó thu hồi vốn góp vào đơn vị khác 156,4 tỷ và thu hồi cho vay 24,6 tỷ. Dòng tiền tài chính dương 33,6 tỷ (vay mới 121,2 tỷ, trả gốc 87,6 tỷ); tiền cuối kỳ giảm từ 13,3 tỷ xuống 8,0 tỷ.

Cổ đông và thanh khoản

Cổ phiếu Công ty Cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam có năm cổ đông lớn nhất trong danh sách cổ đông:

• CTCP Tập đoàn APEC Group: 9,77% (cập nhật 26/08/2026).
• CTCP Chứng khoán Châu Á - Thái Bình Dương: 9,47% (26/08/2026).
• CTCP Đầu tư APEC Holding: 5,92% (05/10/2025).
• Nguyễn Thu Trang: 5,14% (05/10/2025).
• Huỳnh Thị Mai Dung: 3,42% (05/10/2025).

Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Đức Quân nắm 0,32%. Ông Ngô Thành Trung thôi làm thành viên Hội đồng quản trị từ 09/06/2026, Hội đồng còn ba thành viên.

Ngày 05/11/2026 Hội đồng quản trị thông qua việc mua 200.000 cổ phần phát hành riêng lẻ của CTCP Viễn thông MERA AI, giá 10.000 đồng, tổng 2,0 tỷ, thanh toán bằng hoán đổi khoản cho vay; tỷ lệ sở hữu dự kiến 3,60% vốn điều lệ MERA AI.

Giá trị khớp trung bình 20 phiên gần nhất là 1,3 tỷ đồng mỗi phiên (447 nghìn cổ phiếu), 60 phiên là 1,26 tỷ. Hai phiên 09 và 10/06/2026 khớp 4,0 và 4,2 triệu cổ phiếu, giá tăng từ 4.500 lên 5.300 đồng.