Phân tích cổ phiếu CRE Quý 4/2026: Lãi quý III còn 0,2 tỷ, vay ngắn hạn tăng 1,7 lần

Định giá cổ phiếu CRE Quý 4/2026 phải bắt đầu từ quý III của CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HOSE: CRE), doanh nghiệp môi giới, phân phối và đầu tư bất động sản: lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ chỉ 0,2 tỷ đồng, giảm 99,0% so với cùng kỳ. Doanh thu thuần giảm 39,9% còn 201,0 tỷ.

Giá cổ phiếu Cen Land đóng cửa phiên 05/11/2026 là 4.180 đồng, thấp hơn 35,5% so với 6.480 đồng ngày 25/09, trong khi VN-Index giảm 2,5%. Bài này chưa xác định được nguyên nhân của nhịp giảm.

Vốn hoá 1.938 tỷ đồng, P/B 0,34 lần so với trung vị tám doanh nghiệp bất động sản cùng ngành 0,75 lần. Bảng cân đối có phải thu khác 4.450 tỷ, bằng 54,5% tổng tài sản.

Cảnh báo: giá giảm rất mạnh và chưa rõ nguyên nhân. Giá CRE mất 30,4% từ 25/09 đến 30/10/2026, trước khi công ty công bố giải trình kết quả quý III và kế hoạch phát hành trái phiếu 620 tỷ đồng. Người đọc cần coi đây là biến động chưa giải thích được, không phải tín hiệu đã được xác nhận.

Cảnh báo: biến động giá bất thường

Cổ phiếu CRE của Cen Land giảm 35,5% trong 29 phiên, từ 6.480 đồng ngày 25/09 xuống 4.180 đồng ngày 05/11/2026, còn VN-Index chỉ giảm 2,5%.

Các dữ kiện của nhịp giảm:

• Tám doanh nghiệp bất động sản trong nhóm so sánh thay đổi trung vị +2,9% cùng giai đoạn, từ −3,9% (AGG) đến +16,6% (HDC).
• Hai phiên giảm 6,9% (20/10 và 03/11) sát biên độ 7% của HOSE.
• Từ đầu năm giá giảm 51,3% (8.590 xuống 4.180 đồng) so với VN-Index giảm 2,5%; 60 phiên gần nhất giảm 42,7%.
• Giá đã giảm 30,4% khi công ty công bố nghị quyết trái phiếu và giải trình quý III trong ngày 30/10.

Khối ngoại chỉ bán ròng 5,7 tỷ đồng từ đầu quý IV, nên không giải thích được nhịp giảm. Dữ liệu không có nhóm cá nhân và tổ chức trong nước, vì vậy chưa biết ai bán.

Phiên 05/11 khối lượng khớp 773.900 cổ phiếu, gấp 2,1 lần trung bình 20 phiên và là phiên cao thứ ba của năm 2026. Giá hồi nhẹ từ 4.160 đồng nhưng chưa có dấu hiệu dừng giảm.

Định giá cổ phiếu CRE: quy mô

CTCP Bất động sản Thế Kỷ niêm yết trên HOSE từ 05/09/2018. Vốn điều lệ 4.636,8 tỷ đồng, tương ứng 463,68 triệu cổ phiếu, vốn hoá 1.938 tỷ đồng theo giá 4.180 đồng.

Tổng tài sản cuối quý III là 8.160 tỷ, nợ phải trả 1.928 tỷ (23,6% tài sản) và vốn chủ sở hữu 6.232 tỷ. Vốn chủ gồm lợi ích cổ đông thiểu số 550,3 tỷ, tăng từ 257,1 tỷ cuối quý II.

Các chỉ số bốn quý tới Q3/2026:

• Doanh thu 1.587,1 tỷ, lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 28,3 tỷ.
• ROE 0,5%, biên gộp 18,0%.
• EPS 61 đồng, BVPS 12.252 đồng.
• P/E 68,4 lần, P/B 0,34 lần.

Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ giảm từ 458,0 tỷ năm 2021 xuống 190,9 tỷ năm 2022, rồi 2,0 tỷ năm 2023, 41,0 tỷ năm 2024 và 73,3 tỷ năm 2025. Doanh thu năm 2021 là 5.597,6 tỷ, năm 2025 là 1.323,5 tỷ.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Doanh thu thuần quý III/2026 của Cen Land là 201,0 tỷ đồng, giảm 39,9% so với cùng kỳ và 55,4% so với quý II. Lãi gộp 62,3 tỷ, giảm 23,7%, nhưng biên gộp tăng lên 31,0% từ 24,4% cùng kỳ.

Lợi nhuận trước thuế giảm từ 26,9 xuống 2,1 tỷ. Cầu nối gồm:

• Lãi gộp −19,4 tỷ.
• Chi phí bán hàng và quản lý −29,5 tỷ, vì chi phí quản lý tăng từ 30,0 lên 61,8 tỷ, gấp 2,1 lần.
• Thu nhập tài chính +18,1 tỷ (23,6 tỷ so với 5,5 tỷ).
• Chi phí tài chính +4,0 tỷ và lợi nhuận khác +2,0 tỷ.

Lãi gộp 62,3 tỷ không đủ trả chi phí bán hàng và quản lý 64,0 tỷ cùng chi phí lãi vay 17,6 tỷ. Phần lõi này âm 19,3 tỷ, và quý III chỉ dương nhờ thu nhập tài chính 23,6 tỷ. Chi phí lãi vay bằng 28,2% lãi gộp.

Giải trình quý III của công ty nêu hai lý do: lãi suất ngân hàng tăng làm giao dịch bất động sản giảm, và các hoạt động tìm khách hàng, khuyến mại làm giá vốn và chi phí quản lý tăng. Giải trình không nhắc tới việc ba công ty con rời hệ thống trong quý.

Quý III, Cen Land chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Dịch vụ và Đầu tư Bất động sản Phố Xanh Group (24/07) và CTCP Bất động sản Cen Sài Gòn (17/08), và không còn là chủ sở hữu Công ty TNHH Quản lý đối tác Liên Kết Cen (15/09).

Chín tháng, doanh thu 1.102,0 tỷ tăng 31,5%, lãi gộp 222,5 tỷ giảm 2,7%, lợi nhuận trước thuế 32,4 tỷ giảm 61,1% và lợi nhuận cổ đông mẹ 20,6 tỷ so với 65,6 tỷ cùng kỳ.

Phải thu, tồn kho, tiền khách trả

Cen Land không giữ nhiều hàng tồn kho như một chủ đầu tư nhà ở. Hàng tồn kho cuối quý III là 697,1 tỷ đồng, bằng 8,5% tổng tài sản và 0,12 lần vốn chủ cổ đông mẹ.

Phần lớn tài sản nằm ở các khoản phải thu. Phải thu ngắn hạn là 4.989,6 tỷ, bằng 61,1% tổng tài sản, trong đó phải thu ngắn hạn khác 4.449,7 tỷ và phải thu khách hàng 487,3 tỷ.

Diễn biến của khoản phải thu khác:

• Cuối quý III/2025: 2.763,9 tỷ ngắn hạn và 2.641,9 tỷ dài hạn.
• Cuối năm 2025: 5.165,1 tỷ ngắn hạn, trong khi phải thu dài hạn còn 13,8 tỷ.
• Cuối quý II/2026: 5.117,3 tỷ; cuối quý III: 4.449,7 tỷ.

Trong quý III, phải thu ngắn hạn giảm 628,0 tỷ trong khi tài sản dài hạn khác tăng từ 155,6 lên 1.340,2 tỷ. Chi phí dở dang dài hạn tăng từ 265,7 lên 458,5 tỷ.

Người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ 41,4 tỷ, bằng 5,9% tồn kho. Trả trước cho người bán ngắn hạn là 120,7 tỷ. Số này nhỏ so với 4.989,6 tỷ phải thu ngắn hạn.

Vay, trái phiếu và dòng tiền

Cen Land có vay và nợ thuê tài chính 1.390,7 tỷ đồng, toàn bộ là vay ngắn hạn, gấp 1,7 lần 795,3 tỷ cuối quý II. Tiền và đầu tư ngắn hạn chỉ 211,6 tỷ, nên vay ngắn hạn gấp 6,6 lần số này và 17,8 lần tiền mặt 78,3 tỷ.

Vay trên vốn chủ cổ đông mẹ 0,24 lần, thấp hơn trung vị nhóm 0,42 lần. Tổng nợ phải trả thấp, nhưng khoản vay nằm hoàn toàn ở ngắn hạn, trong đó khoản 600 tỷ có kỳ hạn ba tháng.

Dòng tiền kinh doanh:

• Dương 296,6 tỷ năm 2025, nhờ quý IV/2025 thu hồi phải thu.
• Âm 542,9 tỷ quý III/2026, trong đó thay đổi các khoản phải thu làm mất 472,0 tỷ tiền.
• Âm 701,7 tỷ chín tháng 2026.

Chín tháng công ty vay 1.840,6 tỷ và trả 1.299,5 tỷ, vay ròng 541,1 tỷ để bù dòng tiền kinh doanh âm. Chi phí lãi vay bốn quý là 62,5 tỷ.

Ngày 29/10/2026, HĐQT Cen Land thông qua trái phiếu riêng lẻ không chuyển đổi, có tài sản bảo đảm, tối đa 620 tỷ đồng, kỳ hạn ba năm, phát hành quý IV/2026. Toàn bộ tiền dùng để tái cơ cấu nợ.

Khoản nợ cần trả gồm 600 tỷ vay CTCP Phát triển Nhà Bình Minh theo hợp đồng ký 19/08/2026, kỳ hạn ba tháng, và 20 tỷ trong khoản vay 80 tỷ ở Ngân hàng TMCP Quân đội, chi nhánh Đống Đa, ký 22/09/2026.

Tài sản bảo đảm ban đầu là cổ phần Cen Land sở hữu tại CTCP Đầu tư Thành Đạt VN và cổ phần của một cá nhân tại CTCP Đầu tư xây dựng và Thương mại Nhật Hàng. HĐQT cũng thông qua cam kết bảo lãnh của Chủ tịch Nguyễn Trung Vũ và bốn công ty khác.

Cổ đông và thanh khoản

Tỷ lệ cổ phiếu Cen Land tự do chuyển nhượng là 40,0%, tương ứng 185,47 triệu cổ phiếu. CTCP Tập đoàn Thế Kỷ nắm 49,93% vốn, CTCP Tập đoàn Đầu tư I.P.A nắm 10,91%.

Ông Phạm Thanh Hưng nắm 3,36% nhưng dữ liệu không còn ghi chức vụ. Ba lãnh đạo gồm Chủ tịch Nguyễn Trung Vũ (1,84%), Phó Chủ tịch Nguyễn Minh Hồi (0,68%) và Tổng Giám đốc Phạm Đức Hùng (0,12%) cộng 2,64% vốn.

Nhà đầu tư nước ngoài giữ 3,4% vốn, giới hạn 50% (xem room ngoại) còn trống 46,6%. Tỷ lệ này giảm từ 4,02% cuối 2024.

Giá trị khớp trung bình mỗi phiên là 1,84 tỷ đồng trong 20 phiên gần nhất, so với 7,87 tỷ tháng 10/2025 và đáy 1,0 tỷ tháng 07/2026. Với thanh khoản này, lệnh vài tỷ đồng đã có thể làm giá dịch chuyển rõ.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại bán ròng 17,2 tỷ đồng cổ phiếu Cen Land trong 12 tháng tới 05/11/2026, gồm mua 23,2 tỷ và bán 40,4 tỷ. Họ mua ròng 98 phiên và bán ròng 151 phiên trên 249 phiên.

Theo quý, khối ngoại mua ròng 3,8 tỷ quý III/2025, rồi bán ròng 5,9 tỷ quý IV/2025, 6,4 tỷ quý I/2026, 0,1 tỷ quý II, 2,1 tỷ quý III và 5,7 tỷ từ đầu quý IV/2026. Phiên bán ròng lớn nhất là 11/11/2025, 2,4 tỷ.

Luỹ kế 12 tháng thấp nhất âm 17,5 tỷ ngày 21/10/2026. Ba phiên 03/11 đến 05/11 khối ngoại mua ròng 0,2 tỷ trong khi giá đi ngang quanh 4.160 đến 4.180 đồng.

Dữ liệu tự doanh chỉ có 6 phiên trong 12 tháng, phiên cuối 26/06/2026, mua ròng 0,02 tỷ. Số này quá ít để rút xu hướng.

So sánh cùng ngành

Để so với Cen Land, nhóm so sánh gồm tám doanh nghiệp bất động sản có BCTC quý III/2026: SCR, QCG, HDC, KHG, AGG, DIG, CEO và NLG. Nhóm này gồm các doanh nghiệp nhà ở, đất nền và khu đô thị, có vốn hoá từ 1.598 đến 10.818 tỷ.

CRE có P/B 0,34 lần, bằng 0,46 lần trung vị 0,75. ROE 0,5% thấp hơn trung vị 5,4%. P/E 68,4 lần cao hơn trung vị 18,9 lần vì lợi nhuận bốn quý chỉ 28,3 tỷ.

Vay trên vốn chủ 0,24 lần thấp hơn trung vị 0,42 lần, tồn kho trên vốn chủ 0,12 lần thấp hơn 0,55 lần. Biên gộp bốn quý 18,0% thấp hơn trung vị 30,9%.

Trong nhóm, SCR có P/B 0,31 lần với ROE 1,4% và KHG 0,38 lần với ROE 1,6%. AGG có P/B 0,42 lần với ROE 13,2%. Cen Land có P/B gần SCR và KHG nhưng ROE thấp hơn cả hai.

Định giá: P/B, P/E và lãi kế hoạch

Định giá Cen Land dùng P/B, P/E và lãi kế hoạch với các công thức sau:

EPS 61 đồng, BVPS 12.252 đồng. Với r 12% và g 3%, P/B 0,34 lần của giá hiện tại ứng với ROE bền vững 6,1%, gấp 12 lần ROE bốn quý 0,5%.

Mười phép định giá nằm từ 774 đến 14.975 đồng, bốn phép thấp hơn giá 4.180 đồng:

• P/E nhóm cho 774 đến 1.400 đồng vì EPS bốn quý chỉ 61 đồng.
• P/B hợp lý với ROE 6%, 10% và 14% cho 4.084, 9.530 và 14.975 đồng.
• P/B nhóm cho 5.024 đến 10.916 đồng; phép trung vị là 9.151 đồng.
• P/E tứ phân vị dưới nhân EPS kế hoạch 518 đồng cho 6.553 đồng.

Kế hoạch năm 2026 là doanh thu thuần 3.420 tỷ và lợi nhuận trước thuế 300 tỷ đồng. EPS kế hoạch 518 đồng tính với thuế suất giả định 20%, tức lợi nhuận sau thuế 240 tỷ.

Chín tháng đạt 32,2% doanh thu và 10,8% lợi nhuận trước thuế. Quý IV cần doanh thu 2.318,0 tỷ, gấp 11,5 lần quý III và 4,8 lần quý IV/2025, cùng lợi nhuận trước thuế 267,6 tỷ.

DCF không áp dụng: doanh thu môi giới và đầu tư bất động sản biến động theo từng quý, và dòng tiền kinh doanh âm chín tháng.

Thang giá tham chiếu

Thang giá của Cen Land xếp các phép theo giá trị, kèm giá trị sổ sách 12.252 đồng. Giá hiện bằng 34,1% sổ sách.

Đáy đóng cửa 52 tuần là 4.160 đồng ngày 04/11/2026, đỉnh đóng cửa 52 tuần 9.700 đồng ngày 28/11/2025. Giá cao hơn đáy 0,5% và thấp hơn đỉnh 56,9%.

Lịch sự kiện cần theo dõi

Các mốc dưới đây là sự kiện của Cen Land nên theo dõi trong các tháng tới.

Kết luận

CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CRE) báo lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 0,2 tỷ đồng quý III/2026, và lãi gộp 62,3 tỷ không đủ trả chi phí bán hàng, quản lý và lãi vay. Phải thu khác 4.450 tỷ, vay ngắn hạn 1.391 tỷ và dòng tiền kinh doanh âm 701,7 tỷ khiến khả năng hoàn tất trái phiếu 620 tỷ trong quý IV là biến số chính.

Về giá, P/B 0,34 lần thấp hơn nhóm, nhưng ROE 0,5% và giá ngầm định ROE bền vững 6,1%. Giá giảm 35,5% trong sáu tuần chưa có nguyên nhân xác định; kỹ thuật tuần cho giá dưới cả năm đường EMA, kháng cự gần 6.020 đến 6.510 đồng, hỗ trợ cũ 3.860 đến 4.090 đồng.

Dự báo xu hướng

Phân tích dùng nến tuần của Cen Land. Giá 4.180 đồng giảm 51,3% từ đầu năm (8.590 đồng cuối 2025) trong khi VN-Index giảm 2,5%, và thấp hơn 60 phiên trước 42,7%.

Hỗ trợ - Kháng cự

Các vùng tính từ giá cao và giá thấp của nến tuần:

Đường xu hướng giảm nối đỉnh tuần 22/08/2025 (11.700), 19/09/2025 (11.250) và đỉnh tuần 07/08/2026 (7.490), hiện ở 6.373 đồng, cao hơn giá 52,5%. Giá đóng cửa tuần trên đường này mới đổi xu hướng giảm đang giữ.

Đỉnh đóng cửa chu kỳ từ 09/2022 là 15.900 đồng ngày 05/09/2022. Đáy đóng cửa 4.160 đồng ngày 04/11/2026 vừa là đáy 52 tuần vừa là đáy chu kỳ; giá hiện cao hơn đáy 0,5%.

Fibonacci

Fibonacci kéo theo giá đóng cửa cho nhịp giảm từ đỉnh 11.600 đồng ngày 19/08/2025 xuống đáy 4.160 đồng ngày 04/11/2026. Các mức hồi từ đáy lên:

• 23,6%: 5.916 đồng
• 38,2%: 7.002 đồng
• 50%: 7.880 đồng
• 61,8%: 8.758 đồng
• 78,6%: 10.008 đồng

Giá 4.180 đồng mới hồi 0,3% nhịp giảm. Mức 23,6% (5.916) nằm ngay dưới vùng kháng cự 6.020 đến 6.510, và mức 50% (7.880) sát cạnh trên vùng 7.300 đến 7.830.

Xu hướng EMA

Giá 4.180 đồng dưới cả năm đường EMA tuần:

• EMA10 ở 5.472 đồng, cao hơn giá 30,9%.
• EMA20 ở 6.115 đồng, cao hơn giá 46,3%.
• EMA50 ở 7.032 đồng, EMA100 ở 7.651 đồng, EMA200 ở 8.425 đồng.

EMA20 cắt xuống EMA50 tuần 13/02/2026 và EMA50 nằm dưới EMA200 từ tuần 17/03/2023; cả hai chưa cắt lên lại. EMA10 dốc xuống mạnh trong sáu tuần gần nhất.

RSI và động lượng

RSI(14) tuần ở 21,6, thấp nhất kể từ giữa năm 2020, sau 29,4 ở tuần 16/10/2026. RSI vượt 70 lần cuối ở tuần 26/09/2025; cao nhất năm 2026 là 49,0 ở tuần 07/08.

Sáu tuần gần nhất RSI lần lượt 36,8; 34,8; 29,4; 25,8; 23,4 và 21,6, tức vùng quá bán kéo dài bốn tuần. Vùng quá bán không báo hiệu đáy khi giá chưa dừng giảm.

Kịch bản theo vùng giá

Xu hướng tuần vẫn giảm: giá thấp hơn cả năm đường EMA, đường xu hướng giảm đi qua 6.373 đồng và nhịp hồi mới 0,3%. RSI tuần 21,6 nằm sâu trong vùng quá bán.

Kịch bản dừng giảm cần giá giữ trên vùng 3.860 đến 4.090 đồng rồi đóng cửa tuần trên vùng kháng cự 6.020 đến 6.510, kèm kết quả quý IV cho thấy trái phiếu 620 tỷ được phát hành. Kịch bản kéo dài xu hướng giảm xảy ra nếu giá đóng cửa tuần dưới vùng 3.860 đến 4.090 đồng.

Mốc kiểm tra đầu tiên là việc phát hành trái phiếu trong quý IV/2026 và kết quả quý IV vào tháng 01/2027: lợi nhuận trước thuế cần 267,6 tỷ để đạt kế hoạch 300 tỷ.