Kết quả kinh doanh bất động sản quý 3/2026: lãi gấp 5,2 lần, VHM và VIC chiếm 85,7%

Trong kết quả kinh doanh bất động sản quý 3/2026, lợi nhuận sau thuế của 70 doanh nghiệp đạt 53.101 tỷ đồng, gấp 5,2 lần cùng kỳ (10.284 tỷ đồng) và tăng 29,1% so với quý 2. VHM và VIC chiếm 45.500 tỷ đồng, tức 85,7% toàn nhóm.

Bài này đọc dòng kết quả kinh doanh để trả lời: lợi nhuận đến từ bàn giao, từ thu nhập tài chính hay từ khoản một lần. Bức tranh chung nằm ở bài kết quả kinh doanh quý 3/2026, số từng doanh nghiệp ở trang Kết quả kinh doanh. Nhóm gồm 70 mã đã công bố; 13 mã chưa công bố nằm ngoài số liệu.

Bức tranh chung

VHM lãi 23.146 tỷ đồng (gấp 5,5 lần) và VIC lãi 22.354 tỷ đồng (gấp 34,9 lần). VIC hợp nhất VHM nên hai số này có phần chồng; bài tính theo từng mã đã công bố.

So với quý 2, VHM tăng 2,0%, VIC tăng 156,6%, còn 68 mã còn lại giảm 21,9% (từ 9.738 tỷ xuống 7.601 tỷ đồng). Mức tăng 29,1% của cả nhóm gần như hoàn toàn đến từ VIC.

Trong 68 mã còn lại có 29 mã tăng và 39 mã giảm. Năm mã thêm 4.772 tỷ đồng: NVL (+1.997 tỷ), SJS (+1.009 tỷ), CRV (+665 tỷ), KBC (+604 tỷ) và TCH (+498 tỷ). Các mã lãi giảm mất 3.338 tỷ đồng, riêng KSF mất 1.324 tỷ (từ 1.358 tỷ xuống 34 tỷ) và HDC mất 475 tỷ đồng.

Chín doanh nghiệp lỗ: 8 mã chuyển từ lãi sang lỗ (NTL lỗ 77 tỷ, LDG lỗ 28 tỷ, DXS lỗ 23 tỷ) và VPH lỗ cả hai kỳ. Ngược lại 6 mã chuyển từ lỗ sang lãi, gồm NVL, DRH và ICG.

Trong 13 mã chưa công bố (cùng kỳ gộp lãi 642 tỷ đồng), HDG, TAL và VPI chiếm 96%.

Lợi nhuận đến từ đâu

VHM và VIC tăng nhờ lãi gộp. Lãi gộp hai mã cộng thêm 105.761 tỷ đồng, từ âm 4.824 tỷ lên 100.937 tỷ đồng. Doanh thu VHM gấp 5,2 lần (85.364 tỷ đồng), doanh thu VIC gấp 3,8 lần (150.579 tỷ đồng).

Cùng kỳ năm trước, lợi nhuận hai mã này đến từ chỗ khác. VIC có lãi gộp âm 7.290 tỷ đồng nhưng thu nhập tài chính 33.505 tỷ đồng giữ lợi nhuận trước thuế ở mức dương 4.024 tỷ đồng. Quý này thu nhập tài chính chỉ còn 5.912 tỷ đồng, lãi gộp lên 49.447 tỷ đồng. VHM đi cùng hướng: lãi gộp từ 2.466 tỷ lên 51.490 tỷ, thu nhập tài chính từ 7.900 tỷ xuống 5.064 tỷ đồng.

Bàn giao cũng kéo theo chi phí. Chi phí tài chính của VHM gấp 7,1 lần cùng kỳ (24.398 tỷ so với 3.447 tỷ đồng), trong đó lãi vay 4.533 tỷ đồng; phần còn lại cần đọc thuyết minh BCTC. Chi phí tài chính của hai mã tăng 27.999 tỷ đồng, bằng 26,5% mức tăng của lãi gộp. Thời điểm ghi doanh thu nằm ở bài bàn giao bất động sản.

Lãi gộp và khoản một lần

Lãi gộp của 68 mã còn lại đi ngang: 11.176 tỷ so với 11.229 tỷ đồng (−0,5%), trong khi lợi nhuận trước thuế tăng 27,1%, từ 7.955 tỷ lên 10.112 tỷ đồng. Phần chênh đến từ thu nhập tài chính (+1.313 tỷ đồng), chi phí bán hàng và quản lý giảm ròng 411 tỷ đồng, cộng lãi liên kết và thu nhập khác 416 tỷ đồng.

Số đi ngang che hai nhóm ngược nhau: 5 mã cộng 5.130 tỷ đồng lãi gộp, 7 mã trừ 5.024 tỷ đồng.

Nhóm cộng là các dự án bàn giao: lãi gộp của SJS lên 1.286 tỷ đồng (cùng kỳ 7 tỷ), cùng CRV, KBC, TCH và NVL. Nhóm trừ gồm KSF, nơi lãi gộp rơi từ 2.686 tỷ xuống 92 tỷ đồng, cùng KDH và NLG. Dự án bàn giao theo đợt nên lợi nhuận nhảy giữa các quý: KSF lãi 4.376 tỷ đồng ở quý 2 rồi 34 tỷ đồng ở quý 3, nhưng chín tháng vẫn đạt 4.695 tỷ đồng, gấp 3,3 lần cùng kỳ.

Sáu mã (HDC, KSF, ICG, AGG, PDR và NLG) có thu nhập tài chính cộng lợi nhuận khác bằng hoặc vượt lợi nhuận trước thuế. Lãi gộp của PDR chỉ 2,6 tỷ đồng, nhưng thu nhập tài chính 710 tỷ đồng (cùng kỳ 1,8 tỷ) đưa lợi nhuận trước thuế lên 158 tỷ đồng (+34,7%); chi phí thuế 144 tỷ đồng khiến lãi sau thuế còn 10 tỷ đồng (−88,1%). Ở KDH, lãi gộp 6 tỷ đồng còn lợi nhuận trước thuế 189 tỷ đồng nhờ lãi liên kết 133 tỷ và lợi nhuận khác 127 tỷ đồng. Cách tách các khoản này nằm ở bài lợi nhuận bất thường.

Từ lỗ sang lãi ở NVL

Lợi nhuận trước thuế của NVL đổi từ âm 782 tỷ sang dương 1.602 tỷ đồng, tức +2.384 tỷ. Lãi gộp đóng góp 1.174 tỷ đồng (doanh thu 5.120 tỷ so với 1.683 tỷ), chi phí tài chính giảm 660 tỷ đồng và thu nhập tài chính tăng 534 tỷ đồng. Phần bàn giao chiếm 49,2% mức cải thiện, phần tài chính chiếm 50,1%.

Quý 2, NVL lãi 969 tỷ đồng với thu nhập tài chính 1.741 tỷ đồng; quý 3 lợi nhuận tăng thêm 15% và cơ cấu đã chuyển sang bàn giao nhiều hơn.

Khu công nghiệp

Nhóm 9 mã khu công nghiệp (KBC, BCM, SZC, NTC, SZB, SZL, LHG, TIP, IDV) lãi 1.819 tỷ đồng, tăng 71,1% từ 1.063 tỷ đồng. KBC (+604 tỷ) và BCM (+148 tỷ) tạo 752 trên 756 tỷ đồng mức tăng; bảy mã còn lại cộng 345 tỷ so với 340 tỷ đồng.

Doanh thu của KBC gấp 2,4 lần cùng kỳ (3.187 tỷ đồng), lãi 911 tỷ đồng (+196,6%). Quý 2 KBC chỉ lãi 7 tỷ đồng nên chín tháng đạt 1.143 tỷ đồng, giảm 23,6% so với 1.495 tỷ đồng cùng kỳ. Lợi nhuận BCM đến từ liên kết: lãi liên doanh, liên kết 707 tỷ đồng lớn hơn cả lợi nhuận trước thuế 542 tỷ đồng, nghĩa là phần còn lại âm 165 tỷ đồng.

IDC thuộc nhóm Tiện ích nên nằm ngoài thống kê, lãi 493 tỷ đồng, giảm 41,5% vì lãi gộp giảm 46,6%. SIP chưa công bố, cùng kỳ lãi 366 tỷ đồng.

Tiền khách trả trước

Người mua trả tiền trước chưa thành doanh thu, chỉ ghi nhận khi bàn giao. VHM có 125.461 tỷ đồng, tăng 43,2% so với cuối năm 2025 (87.603 tỷ đồng) và bằng 1,5 lần doanh thu quý 3. Hàng tồn kho của VHM tăng từ 131.520 tỷ lên 247.408 tỷ đồng; số của VIC (183.138 tỷ đồng, +31,3%) đã gồm VHM.

Ở nhóm nhỏ, DXG tăng 46,6% lên 9.057 tỷ đồng. PDR từ 238 tỷ lên 5.812 tỷ đồng, gấp 10,7 lần doanh thu bốn quý gần nhất (542 tỷ đồng). Số này giảm ở CRV (−11%), DIG (−19%) và BCM (−16%); SJS giảm từ 681 tỷ xuống 18 tỷ đồng vì đã bàn giao.

Giá cổ phiếu sau BCTC

Lãi tăng không giữ được giá. Trong 31 mã lãi tăng, 23 mã giảm giá tính từ phiên liền trước ngày công bố đến đóng cửa 02/11/2026, và 14 mã giảm sâu hơn VN-Index cùng khoảng. Cả nhóm 70 mã có 56 mã giảm giá, 37 mã yếu hơn VN-Index. Phần lớn công bố ngày 24/10, khi VN-Index giảm 3,6%.

VHM lãi gấp 5,5 lần nhưng giá giảm 3,6%, bằng VN-Index. VIC tăng 2,3% trong khi VN-Index giảm 3,6%. BCM lãi tăng 35,5% mà giá giảm 10,8%, VRE lãi tăng 10,6% giá giảm 8,2%, và NVL lãi 1.119 tỷ đồng sau lỗ nhưng giá giảm 2,4%.

Chiều ngược lại cũng không rõ ràng. KSF lãi giảm 97,5% mà giá chỉ giảm 2,1% (VN-Index cùng khoảng giảm 1,8%), DXG lãi giảm 83,6% giá giảm 0,2%, PDR lãi giảm 88,1% giá giảm 2,2%. NLG lãi giảm 96,7% bị bán mạnh hơn, giá giảm 9,2%, và KDH lãi giảm 25,5% giá giảm 11,9%. Trong 14 mã vốn hoá từ 10.000 tỷ đồng, 11 mã giảm giá; chỉ VIC và SJS (+6,0%) tăng.

Kết luận

Quý 3/2026 cho thấy lợi nhuận bất động sản tập trung vào bàn giao của hai mã lớn: lãi gộp thay cho thu nhập tài chính ở VHM và VIC, và hai mã này chiếm 85,7% lợi nhuận quý. Phần còn lại có lãi gộp đi ngang, tăng nhờ vài dự án bàn giao đúng quý và thu nhập tài chính, trong khi 39 doanh nghiệp lãi giảm.

Điểm cần đọc ở từng doanh nghiệp là dòng nào tạo ra lợi nhuận: lãi gộp, thu nhập tài chính, liên kết hay khoản khác, và khoản đó có lặp lại ở quý sau không. Cách đọc này nằm trong bài chất lượng lợi nhuận. Thị trường trong cùng khoảng thời gian chưa phân biệt các khác biệt đó.