Phân tích cổ phiếu VC3 Quý 4/2026: Tồn kho chiếm 54% tài sản, lãi quý III chỉ 9,7 tỷ

Định giá cổ phiếu VC3 Quý 4/2026 của Công ty cổ phần Tập đoàn Nam Mê Kông (sàn HNX), doanh nghiệp bất động sản nhà ở, bắt đầu từ khoảng cách giữa giá và lợi nhuận. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ quý III/2026 là 9,7 tỷ đồng, doanh thu thuần 85,9 tỷ, thấp hơn cùng kỳ 29,3%. Chín tháng đầu năm lợi nhuận đạt 60,1 tỷ, giảm 32,3%.

Cùng lúc, hàng tồn kho 1.767 tỷ đồng chiếm 53,6% tổng tài sản và vay dài hạn tăng từ 157 lên 646 tỷ chỉ trong bốn quý. Giá đóng cửa phiên 05/11/2026 là 23.500 đồng, vốn hoá 3.497 tỷ.

Bài đi từ kết quả quý III sang kế hoạch năm, dự án, tồn kho, nợ vay và dòng tiền, rồi cổ đông, định giá và kỹ thuật.

Định giá cổ phiếu VC3: quy mô

Tập đoàn Nam Mê Kông (VC3) tiền thân là Công ty xây dựng số 3, thành lập năm 1993 và niêm yết trên HNX từ 13/12/2007. Kế hoạch 2026 đặt doanh thu 629 tỷ đồng, trong đó 604 tỷ (96%) đến từ kinh doanh bất động sản.

Vốn điều lệ là 1.488 tỷ đồng, tương ứng 148,8 triệu cổ phiếu sau đợt cổ tức bằng cổ phiếu 7,5% hoàn tất tháng 09/2026. Vốn chủ cổ đông mẹ 1.565 tỷ, tổng tài sản 3.297 tỷ.

Doanh thu không đều giữa các quý vì ghi nhận theo thời điểm bàn giao. Quý II/2025 đạt 307,6 tỷ doanh thu và 72,8 tỷ lợi nhuận, quý III/2025 chỉ 121,5 tỷ và 9,4 tỷ.

Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ năm 2025 là 99,8 tỷ đồng, tăng 52,4% so với 65,5 tỷ năm 2024 nhưng thấp hơn 141,0 tỷ năm 2023. Doanh thu thuần năm 2025 là 607,7 tỷ, gần bằng năm 2024 (611,4 tỷ).

Các chỉ số bốn quý tới Q3/2026:

• ROE 4,7%.
• EPS 478 đồng, BVPS 10.520 đồng.
• P/E 49,2 lần, P/B 2,23 lần.

Kết quả quý III: doanh thu thấp, biên gộp cao hơn

Lợi nhuận trước thuế quý III/2026 của Nam Mê Kông là 12,2 tỷ đồng, so với 11,9 tỷ cùng kỳ. Doanh thu giảm 35,6 tỷ làm lãi gộp mất 8,1 tỷ theo biên cũ 22,7%.

Biên gộp lên 29,5% bù lại 5,9 tỷ. Các khoản còn lại cộng thêm 2,5 tỷ:

• Thu nhập tài chính tăng 1,1 tỷ.
• Lợi nhuận khác tăng 0,8 tỷ.
• Chi phí quản lý giảm 0,6 tỷ.

Biên gộp 4 quý là 33,4% (chín tháng 2026: 31,9%, cùng kỳ 30,2%). Thuế thu nhập doanh nghiệp bằng 20,3% lợi nhuận trước thuế, ổn định so với 20,2% của quý III/2025.

Chín tháng 2026, lợi nhuận trước thuế 76,3 tỷ, giảm 31,9% so với 112,1 tỷ. Lãi gộp giảm từ 161,8 tỷ xuống 113,1 tỷ vì doanh thu thuần giảm 33,8% xuống 354,6 tỷ.

Kế hoạch 2026 và quý IV

Đại hội cổ đông 2026 của Nam Mê Kông đặt kế hoạch doanh thu 629 tỷ đồng (tăng 2%) và lợi nhuận sau thuế hơn 118 tỷ (tăng 18%). Chín tháng, tổng doanh thu đạt 378,1 tỷ (60,1%) và lợi nhuận 60,1 tỷ (50,9%).

Để kịp kế hoạch, quý IV cần:

• Tổng doanh thu 250,9 tỷ, gấp 3,2 lần quý IV/2025 (77,8 tỷ).
• Lợi nhuận sau thuế 57,9 tỷ, gấp 5,2 lần quý IV/2025 (11,1 tỷ).
• Mức lợi nhuận quý lớn nhất trong 11 quý gần đây là 72,8 tỷ (quý II/2025).

Năm 2025 doanh thu đạt 614 tỷ, bằng 80% kế hoạch 763 tỷ; lợi nhuận 99,7 tỷ bằng 59% kế hoạch 168,6 tỷ. Cổ tức 2025 là 7,5% bằng cổ phiếu, thấp hơn mức 9% dự kiến; cổ tức dự kiến 2026 là 8%.

Người mua trả tiền trước ngắn hạn là 138,2 tỷ cuối quý III, tăng 86% so với 74,2 tỷ cuối 2025. Đây là khoản tiền khách đã đặt cọc cho các sản phẩm chưa bàn giao.

Dự án và vốn góp

Năm dự án của Nam Mê Kông trong tài liệu đại hội có tổng mức đầu tư 10.595 tỷ đồng, gấp 6,8 lần vốn chủ. Lớn nhất là The Charms Bình Dương 3.733 tỷ (tiến độ 2025 đến 2029).

Dự án Bảo Ninh 2 ở Đồng Hới gồm khu đô thị 18 ha (2.390 tỷ) và nhà ở xã hội 1,78 ha (560 tỷ). Khu đô thị Cát Khánh ở Gia Lai rộng 41,6 ha, tổng mức 1.996 tỷ, tiến độ tới quý II/2031.

Cát Khánh do công ty chủ đầu tư có vốn điều lệ 300 tỷ thực hiện, trong đó CTCP Phát triển Nhà Mekong (công ty liên kết của VC3) góp 85% và VC3 góp 15%. Kế hoạch góp vốn của VC3 là 425 tỷ: 380 tỷ vào Phát triển Nhà Mekong (48% vốn) và 45 tỷ vào Cát Khánh (15%).

Dòng tiền đầu tư cho thấy đã giải ngân 420,5 tỷ đồng vào doanh nghiệp khác từ quý IV/2025 tới quý II/2026 (250,0 tỷ, 40,5 tỷ và 130,0 tỷ). Đầu tư dài hạn cuối quý III là 567,1 tỷ, gồm 526,6 tỷ vào công ty liên kết.

Ngày 07/04/2026 hội đồng quản trị chấp thuận thế chấp 4.265 m² đất tại Đồng Hới và công trình thương mại dịch vụ 2.474 m² để bảo đảm nghĩa vụ của công ty Cát Khánh tại VPBank. Đây là nghĩa vụ của bên thứ ba nhưng nằm trên tài sản của VC3.

Hàng tồn kho và tài sản

Hàng tồn kho của Nam Mê Kông là 1.767,5 tỷ đồng cuối quý III, tăng 3,0% so với 1.715,4 tỷ cuối 2025 và chiếm 53,6% tài sản. Năm 2023 tồn kho từng là 2.176 tỷ, năm 2024 là 1.955 tỷ.

Đầu tư dài hạn tăng từ 146 tỷ (quý III/2025) lên 567 tỷ, nên tài sản có thể bán thành tiền thu hẹp. Phải thu ngắn hạn là 586,8 tỷ, gồm:

• Phải thu khác 381,9 tỷ.
• Trả trước cho người bán 133,4 tỷ.
• Phải thu khách hàng 100,6 tỷ.

Tồn kho gần như đứng yên trong khi doanh thu bốn quý giảm từ 693 tỷ (bốn quý tới quý III/2025) xuống 426 tỷ. Tỷ lệ tồn kho trên doanh thu bốn quý lên 4,1 lần, từ 2,4 lần cuối quý III/2025.

Vốn chủ bằng 47,5% tổng tài sản. Tài sản ngắn hạn 2.612 tỷ gấp 2,4 lần nợ ngắn hạn 1.074 tỷ.

Nợ vay và lãi vay

Vay và nợ thuê tài chính của Nam Mê Kông là 758,4 tỷ đồng, gồm 112,0 tỷ ngắn hạn và 646,4 tỷ dài hạn. Cuối 2025 con số này là 495,9 tỷ (tăng 52,9%), cuối quý III/2025 là 274,5 tỷ.

Vay trên vốn chủ là 0,48 lần, so với trung vị nhóm 0,25 lần. Trừ tiền 191,2 tỷ, vay ròng là 567,2 tỷ, bằng 36,2% vốn chủ.

Chi phí lãi vay ghi trên báo cáo kết quả kinh doanh chín tháng chỉ 1,4 tỷ đồng, khoảng 0,3% mỗi năm trên vay bình quân 627 tỷ. Lãi vay còn lại nhiều khả năng nằm trong giá trị dự án dở dang ở hàng tồn kho, nên lợi nhuận chưa gánh phần chi phí này.

Dòng tiền

Dòng tiền kinh doanh của Nam Mê Kông âm ba trong bốn năm 2022 đến 2025 (âm 214, âm 311, dương 68 và âm 144 tỷ). Chín tháng 2026 dương 9,0 tỷ, gồm:

• Quý I: âm 82,2 tỷ.
• Quý II: dương 80,3 tỷ.
• Quý III: dương 10,9 tỷ.

Chín tháng 2026 dòng tiền đầu tư âm 99,2 tỷ, chủ yếu là vốn góp vào công ty liên kết. Dòng tiền tài chính dương 262,5 tỷ nhờ vay mới, giúp tiền cuối quý III tăng lên 191,2 tỷ từ 18,9 tỷ cuối 2025.

Thanh khoản và cổ đông

Giá trị khớp trung bình cổ phiếu Nam Mê Kông tháng 10/2026 là 47,0 tỷ đồng mỗi phiên, cao nhất 13 tháng. Trung bình 20 phiên gần nhất là 1,96 triệu cổ phiếu (45,5 tỷ), so với 1,56 triệu của 60 phiên.

Phiên 12/10/2026 giá chạm 21.100 đồng trong phiên rồi đóng cửa 23.000 đồng với 2,02 triệu cổ phiếu.

Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 50,0% vốn (74,4 triệu cổ phiếu). Cổ đông lớn và ban điều hành theo dữ liệu cổ đông:

Chủ tịch nắm 50,9% vốn tại ngày chốt, trước đợt cổ tức bằng cổ phiếu tháng 09/2026. Đợt này chia theo số cổ phiếu sở hữu nên tỷ lệ gần như không đổi.