Phân tích cổ phiếu NTL Quý 4/2026: Quý III lỗ 76,6 tỷ vì chứng khoán, tiền còn 83 tỷ

Định giá cổ phiếu NTL Quý 4/2026 của Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, HOSE: NTL), doanh nghiệp phát triển khu đô thị và nhà ở tại Hà Nội, bắt đầu từ chi phí tài chính. Quý III/2026 Lideco lỗ sau thuế 76,6 tỷ đồng, so với lãi 12,7 tỷ cùng kỳ, trong khi doanh thu thuần chỉ 4,4 tỷ. Chi phí tài chính 75,8 tỷ gấp 9,0 lần quý III/2025 và gấp 17,0 lần doanh thu.

Phần lớn khoản này là dự phòng cho danh mục chứng khoán kinh doanh giá gốc 605 tỷ đồng, giá trị hợp lý 506 tỷ. Cùng lúc, tồn kho dự án tăng 56,6% từ đầu năm lên 888,4 tỷ, tiền giảm từ 511,7 tỷ xuống 83,0 tỷ và vay lên 215,8 tỷ.

Giá đóng cửa phiên 04/11/2026 là 12.150 đồng, vốn hoá 1.482 tỷ đồng, P/B 0,94 lần so với trung vị nhóm so sánh 0,56 lần. Bài đi từ lợi nhuận quý III sang danh mục chứng khoán, tồn kho dự án, tiền và vay, rồi cổ đông, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Định giá cổ phiếu NTL: quy mô

Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, NTL) niêm yết trên HOSE từ 21/12/2007 với 121,98 triệu cổ phiếu và vốn điều lệ 1.219,8 tỷ đồng. Công ty đầu tư phát triển khu đô thị, khu nhà ở và xây dựng công trình dân dụng; cổ phiếu tự do chuyển nhượng 65,0%, nhà đầu tư nước ngoài nắm 12,1% so với giới hạn 49%.

Vốn hoá theo giá 12.150 đồng là 1.482 tỷ đồng, so với vốn chủ 1.573,3 tỷ. Tổng tài sản 2.023,0 tỷ, nợ phải trả 449,7 tỷ (22,2%) và vốn chủ chiếm 77,8%.

Các chỉ số bốn quý tới quý III/2026:

• Doanh thu thuần 17,7 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế âm 58,6 tỷ.
• EPS âm 480 đồng, BVPS 12.898 đồng.
• ROE âm 3,5%, P/B 0,94 lần; P/E không tính vì lỗ.

Doanh thu dồn vào hai đợt: 746,6 tỷ quý IV/2023 và 1.379,5 tỷ quý II/2024, đưa doanh thu hai năm lên 914,0 và 1.441,3 tỷ. Năm 2025 doanh thu còn 17,5 tỷ, chín tháng 2026 là 13,7 tỷ.

Lợi nhuận sau thuế năm 2024 là 620,1 tỷ đồng, năm 2025 chỉ 17,4 tỷ. Năm 2025 thu nhập tài chính 112,4 tỷ gấp 6,4 lần doanh thu thuần, nên lợi nhuận phụ thuộc vào danh mục đầu tư thay vì bán dự án.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Lợi nhuận trước thuế của Lideco đi từ 21,5 tỷ đồng quý III/2025 xuống âm 79,6 tỷ quý III/2026, giảm 101,1 tỷ. Các bước của cầu nối:

• Thu nhập tài chính −54,2 tỷ, từ 57,6 tỷ xuống 3,5 tỷ.
• Chi phí tài chính −67,4 tỷ, từ 8,4 tỷ lên 75,8 tỷ.
• Lãi gộp +1,2 tỷ, chi phí bán hàng và quản lý +2,4 tỷ.
• Thu nhập và chi phí khác +16,8 tỷ, vì quý III/2025 có khoản chi phí khác 17,4 tỷ.

Chi phí tiền lãi vay trên báo cáo kết quả quý III bằng 0, nên 75,8 tỷ chi phí tài chính là trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán và các khoản đầu tư, khoảng 76 tỷ. Lãi gộp quý III chỉ 0,6 tỷ trên doanh thu 4,4 tỷ.

Chín tháng 2026 thu nhập tài chính là 40,5 tỷ đồng, so với 91,5 tỷ cùng kỳ 2025. Chi phí tài chính chín tháng 76,8 tỷ, trong đó quý I hoàn nhập 11,3 tỷ và quý II chi 12,2 tỷ.

Lợi nhuận trước thuế chín tháng là âm 55,3 tỷ đồng, trong khi kế hoạch cả năm là dương 30 tỷ. Quý IV cần khoảng 85,3 tỷ lợi nhuận trước thuế để đạt kế hoạch.

Danh mục chứng khoán 605 tỷ

Tại 30/09/2026 danh mục chứng khoán kinh doanh của Lideco có giá gốc 605 tỷ đồng và giá trị hợp lý 506 tỷ, lỗ tạm tính 99 tỷ. Số dư dự phòng khoảng 101 tỷ, so với 24,2 tỷ đầu năm.

Giá hợp lý khớp giá đóng cửa 30/09: TCH 11.550 đồng, PAN 18.500 đồng, HHS 9.300 đồng. Giá vốn bình quân của TCH khoảng 13.230 đồng, cao hơn giá 04/11 (12.750 đồng) 3,8%.

Từ 30/09 đến 04/11, TCH tăng 10,4%, PAN giảm 7,6% và HHS tăng 2,7%. Tính trên số lượng cuối quý III, ba mã này cao hơn khoảng 23 tỷ đồng so với 30/09.

Đại hội cổ đông 24/04/2026 nâng hạn mức đầu tư chứng khoán lên 650 tỷ đồng. Danh mục 605 tỷ bằng 29,9% tổng tài sản và 40,8% vốn hoá.

Tồn kho dự án và trả trước

Hàng tồn kho của Lideco cuối quý III là 888,4 tỷ đồng, bằng 43,9% tổng tài sản, tăng 321,2 tỷ (56,6%) so với 567,2 tỷ cuối 2025. Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang là 860,4 tỷ, từ 539,2 tỷ đầu năm.

Ba dự án đang tạo tồn kho và doanh thu tương lai:

• Khu đô thị Dịch Vọng (Hà Nội): dở dang hơn 594 tỷ đồng; tổng vốn đầu tư điều chỉnh 5.124,8 tỷ, dự kiến hoàn thành quý I/2029.
• Nhà ở xã hội OXH-01 (Hạ Long): dở dang từ 44,2 tỷ lên 261,5 tỷ, gấp 5,9 lần; tổng đầu tư khoảng 967 tỷ, một tòa 19 tầng 850 căn, doanh thu dự kiến từ quý IV/2026.
• Chung cư NO11 (Dịch Vọng): tòa 32 tầng 364 căn, dự toán xây lắp khoảng 1.400 tỷ, dự kiến mở bán quý I/2027.

Trả trước cho người bán ngắn hạn là 219,0 tỷ đồng, gấp 14,4 lần 15,2 tỷ cuối 2025; phải thu ngắn hạn 354,2 tỷ so với 148,9 tỷ. Tồn kho cộng trả trước là 1.107,4 tỷ, bằng 54,7% tổng tài sản.

Vốn hoá 1.482 tỷ bằng 1,67 lần tồn kho; bài hàng tồn kho bất động sản giải thích cách đọc khoản này.

Tiền, vay và dòng tiền

Tiền và tương đương tiền của Lideco còn 83,0 tỷ đồng, giảm 428,7 tỷ (83,8%) từ 511,7 tỷ cuối 2025. Vay tăng từ 14,4 tỷ lên 215,8 tỷ, gấp 2,6 lần tiền, toàn bộ là vay ngắn hạn phục vụ thi công nhà ở xã hội tại Cao Xanh và Hà Lầm (Quảng Ninh).

Lãi suất vay là 6,1% một năm nửa đầu 2026 và 7% từ 01/07/2026. Vay bằng 13,7% vốn chủ, so với trung vị nhóm so sánh 27%.

Tiền cộng giá trị hợp lý danh mục (589 tỷ) trừ vay 215,8 tỷ là 373,2 tỷ đồng, tức 3.060 đồng một cổ phiếu và 25,2% vốn hoá.

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh chín tháng 2026 là âm 643,9 tỷ đồng, so với âm 92,8 tỷ cùng kỳ. Dòng tiền tài chính dương 201,4 tỷ (vay mới), dòng tiền đầu tư dương 13,0 tỷ.

Trong chín tháng tồn kho tăng 321,2 tỷ và trả trước cho người bán tăng 203,8 tỷ, tổng 525,0 tỷ. Khoản dự phòng khoảng 76 tỷ không chi tiền nên không nằm trong dòng tiền âm.

Kế hoạch năm và cổ tức

Đại hội cổ đông Lideco ngày 24/04/2026 thông qua kế hoạch doanh thu 80 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 30 tỷ và cổ tức 10% bằng tiền mặt. Kế hoạch năm 2026 không có doanh thu bất động sản.

Chín tháng, doanh thu đạt 13,7 tỷ (17,1% kế hoạch) và lợi nhuận trước thuế âm 55,3 tỷ. Kế hoạch đại hội tháng 04 không có doanh thu bất động sản, trong khi báo cáo quý III nêu dự án OXH-01 bắt đầu có nguồn thu từ quý IV.

Cổ tức 10% là 1.000 đồng một cổ phiếu, tương ứng 122 tỷ đồng và suất sinh lời 8,2% ở giá 12.150 đồng. Số tiền này gấp 1,5 lần tiền hiện có 83,0 tỷ; cổ tức năm 2025 cũng 122 tỷ, chi trong quý IV/2025.

Cổ đông và khối ngoại

Dữ liệu sở hữu của HOSE ghi các cổ đông lớn và lãnh đạo của Lideco như sau:

Nhà đầu tư nước ngoài nắm 12,1%, room ngoại còn lại 45,10 triệu cổ phiếu (37,0% vốn). Trong 12 tháng tới 04/11/2026 khối ngoại mua ròng 15,7 tỷ đồng (mua 181,7 tỷ, bán 166,1 tỷ), nhưng từ 01/07/2026 bán ròng 13,4 tỷ.

Giá trị khớp trung bình 20 phiên gần nhất là 3,75 tỷ đồng mỗi phiên, tương ứng 313.455 cổ phiếu. Khối lượng trung bình 60 phiên cao hơn: 492.680 cổ phiếu.