Phân tích cổ phiếu LDG Quý 4/2026: Lỗ ba quý liên tiếp, phải thu bằng nửa tài sản, vay quá hạn

CTCP Đầu tư LDG (mã LDG, sàn HOSE), doanh nghiệp đầu tư và phân phối bất động sản, cần được định giá cổ phiếu LDG quý 4/2026 từ bảng cân đối, không phải từ lợi nhuận. Đầu tư LDG lỗ sau thuế 116,0 tỷ đồng chín tháng 2026, riêng quý III lỗ 28,2 tỷ trên doanh thu thuần âm 5,7 tỷ.

Phải thu thuần 4.228 tỷ đồng bằng 52,7% tổng tài sản, trong khi tiền chỉ còn 0,4 tỷ. Báo cáo kiểm toán năm 2025 nêu nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục.

Giá đóng cửa phiên 05/11/2026 là 2.300 đồng, vốn hoá 588 tỷ đồng và P/B 0,49 lần, so với trung vị 0,40 lần của tám doanh nghiệp bất động sản so sánh. ROE bốn quý là −3,2% nên P/E không áp dụng.

Cảnh báo: giá biến động mạnh và kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục. Giá LDG hồi 33,6% trong 5 phiên từ 08/06 đến 15/06/2026, phiên 11/06 khối lượng gấp 9,3 lần trung bình 20 phiên. Từ đầu năm giá giảm 46,8% và thấp hơn đỉnh 18/07/2025 tới 67,4%. Bài không đưa ra nguyên nhân cho các biến động này.

Quy mô và cơ cấu vốn

CTCP Đầu tư LDG (LDG) đầu tư dự án bất động sản, phân phối sản phẩm bất động sản, kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng và đầu tư tài chính. Cổ phiếu niêm yết trên HOSE từ tháng 08/2015, vốn điều lệ 2.569,7 tỷ đồng và 255,62 triệu cổ phiếu lưu hành.

Tổng tài sản 8.018 tỷ, nợ phải trả 6.830 tỷ (85,2% tài sản) và vốn chủ sở hữu 1.188 tỷ. Lỗ luỹ kế 1.368 tỷ bằng 53,2% vốn điều lệ.

Các chỉ số bốn quý tới Q3/2026:

• Doanh thu thuần 205,5 tỷ, lỗ sau thuế 38,9 tỷ.
• ROE −3,2%, EPS −152 đồng.
• BVPS 4.647 đồng.
• P/B 0,49 lần, vốn hoá 588 tỷ đồng.

Năm 2025 doanh thu là 403,0 tỷ và lãi sau thuế 92,7 tỷ sau kiểm toán, giảm 44,1 tỷ so với số trước kiểm toán do trích thêm dự phòng phải thu khó đòi. Quý I/2026 trở lại lỗ.

Lợi nhuận: lỗ ba quý liên tiếp

Doanh thu thuần quý III/2026 của Đầu tư LDG là âm 5,7 tỷ đồng: doanh thu bán hàng 10,9 tỷ trừ giảm trừ doanh thu 16,6 tỷ. Quý I cũng âm 9,8 tỷ, nên chín tháng chỉ còn doanh thu thuần 4,7 tỷ.

Lãi gộp quý III âm 1,7 tỷ, thu nhập tài chính 14,1 tỷ, chi phí tài chính 31,3 tỷ (gồm lãi vay 10,4 tỷ). Lợi nhuận trước thuế là âm 28,2 tỷ.

Lợi nhuận trước thuế đi từ lãi 107,8 tỷ xuống lỗ 28,2 tỷ. Cầu nối gồm:

• Lãi gộp −73,5 tỷ, từ 71,8 tỷ quý III/2025 xuống âm 1,7 tỷ.
• Lợi nhuận khác −62,3 tỷ, vì quý III/2025 có thu nhập khác 63,4 tỷ.
• Chi phí tài chính −14,4 tỷ, thu nhập tài chính +14,1 tỷ.
• Chi phí bán hàng và quản lý gần như đi ngang (+0,1 tỷ).

Cả hai khoản đóng góp lớn của quý III/2025 là lãi gộp và lợi nhuận khác, đều không lặp lại. Phần còn lại của lợi nhuận không bù được lãi vay.

Chín tháng 2026, lãi gộp 8,5 tỷ trừ chi phí bán hàng và quản lý 75,5 tỷ, trừ chi phí tài chính 96,8 tỷ, cộng thu nhập tài chính 48,7 tỷ cho lỗ trước thuế 116,0 tỷ. Cùng kỳ 2025 là lãi 15,6 tỷ.

Chi phí quản lý quý II là 55,3 tỷ, gấp 7,5 lần quý III (7,4 tỷ), trong đó có khoản dự phòng 46,3 tỷ theo bảng lưu chuyển tiền tệ. Lãi vay chín tháng 30,9 tỷ gấp 3,6 lần lãi gộp.

Tồn kho và tiền khách trả trước

Hàng tồn kho của Đầu tư LDG cuối quý III/2026 là 1.327 tỷ đồng, bằng 1,12 lần vốn chủ so với trung vị nhóm 0,44 lần. Tăng 53% so với cuối 2025 (865 tỷ).

Mức tăng này chủ yếu là chuyển khoản mục. Chi phí xây dựng dở dang giảm từ 807 tỷ cuối 2025 xuống 358 tỷ trong quý I/2026 khi tồn kho tăng 456 tỷ. Cộng cả hai, tồn kho và dở dang gần như không đổi: 1.673 tỷ rồi 1.685 tỷ (21,0% tài sản).

Theo thuyết minh quý I/2026, tồn kho tập trung ở dự án khu dân cư Tân Thịnh (khoảng 527 tỷ) và khu chung cư lô C1 (khoảng 452 tỷ).

Người mua trả tiền trước ngắn hạn là 416,4 tỷ đồng, bằng 31,4% tồn kho. Phần lớn khoản này là tiền phải hoàn: cuối 2025, khách hàng quá hạn do thanh lý thoả thuận đặt cọc và hợp đồng nguyên tắc là 393,6 tỷ trên 470,6 tỷ trả trước.

Phải thu và tài sản bị phong tỏa

Phải thu ngắn hạn thuần 3.001 tỷ và dài hạn thuần 1.227 tỷ của Đầu tư LDG, cộng 4.228 tỷ đồng, bằng 52,7% tài sản. Trung vị nhóm chỉ 25,7%.

Cơ cấu phải thu ngắn hạn trước dự phòng (3.614 tỷ):

• Phải thu khác 2.324 tỷ.
• Trả trước cho người bán 983 tỷ, tăng từ 429 tỷ cuối quý III/2025.
• Phải thu khách hàng 306 tỷ.

Phải thu dài hạn khác 1.459 tỷ. Dự phòng cộng ngắn và dài hạn là 844 tỷ, bằng 16,6% phải thu gộp 5.072 tỷ; mức này tăng từ 736 tỷ cuối quý III/2025 sau đợt kiểm toán.

Cuối 2025, tiền và tương đương tiền là 1.612 tỷ, trong đó 1.561 tỷ là tiền gửi có kỳ hạn dưới ba tháng tại một ngân hàng. Sang quý I/2026, tiền còn 5,0 tỷ vì khoản gửi bị phong tỏa để bảo đảm nghĩa vụ tài chính và được chuyển sang tài sản ngắn hạn khác.

Tài sản ngắn hạn khác là 1.956 tỷ đồng cuối quý III, so với 201 tỷ cuối 2025. Tiền mặt chỉ còn 0,4 tỷ.

Vay nợ, nợ quá hạn và pháp lý

Vay và trái phiếu của Đầu tư LDG là 734,3 tỷ đồng, toàn bộ là ngắn hạn, bằng 61,8% vốn chủ; trung vị nhóm 31,7%. Tiền 0,4 tỷ nên vay ròng gần bằng toàn bộ dư nợ.

Theo báo cáo kiểm toán năm 2025, tới 31/12/2025:

• Dư nợ vay ngân hàng và trái phiếu 777,5 tỷ, bằng 59,6% vốn chủ.
• Gốc vay quá hạn 727,5 tỷ, lãi vay quá hạn 117,2 tỷ.
• Phải trả người bán 142,3 tỷ, trong đó 72,8 tỷ quá hạn.
• Phải trả khách hàng quá hạn 393,6 tỷ: High Intela và West Intela 121,0 tỷ, lô C1 (LDG Sky) 225,3 tỷ, Tân Thịnh 44,4 tỷ, dự án khác 3,0 tỷ.

Các khoản này là lý do kiểm toán Moore AISC nhấn mạnh nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục. Lô trái phiếu LDGH2123002 phát hành 400 tỷ vẫn còn gốc 186,4 tỷ chưa thanh toán xong sau khi đáo hạn tháng 12/2023.

Một ngân hàng ra quyết định ngày 25/05/2026 thu giữ 507 quyền sử dụng đất tại dự án The Viva City theo kế hoạch từ 05/06 đến 25/06/2026 để xử lý nợ xấu. Quyết định mở thủ tục phá sản của TAND tỉnh Đồng Nai ngày 22/07/2024 đã bị TAND cấp cao tại TP.HCM huỷ ngày 16/08/2024.

Phải trả ngắn hạn khác là 3.412 tỷ đồng, gấp 2,2 lần 1.581 tỷ cuối quý III/2025. Riêng quý IV/2025, các khoản phải trả tăng 1.699,7 tỷ trong bảng lưu chuyển tiền tệ, cùng lúc tiền tăng 1.611 tỷ.

Nợ dài hạn 1.246,6 tỷ không phải vay ngân hàng (vay dài hạn bằng 0). Hệ số thanh toán hiện hành 1,13 lần nhưng tài sản ngắn hạn chủ yếu là phải thu và tiền bị phong tỏa.

Cổ đông và thanh khoản

Cổ phiếu Đầu tư LDG có tỷ lệ tự do chuyển nhượng là 100%. Cổ đông lớn nhất trong dữ liệu là bà La Mỹ Phượng với 3,79% vốn, sau đó là ông La Mỹ Hoàng 3,65% và ông Nguyễn Khánh Hưng, thành viên HĐQT, 2,22%.

Chủ tịch HĐQT Ngô Văn Minh nắm 0,03% và Kế toán trưởng Lê Thị Phương Uyên 0,37%. Cổ đông nước ngoài giữ 0,29% vốn, giới hạn 50% (xem room ngoại).

Giá trị khớp trung bình mỗi phiên giảm từ 13,4 tỷ đồng tháng 11/2025 xuống 1,6 tỷ tháng 10/2026; tháng 06/2026 là 5,4 tỷ. Bốn phiên đầu tháng 11/2026 đạt 1,2 tỷ.

Phiên 05/11/2026 giá dao động từ 2.290 đến 2.350 đồng rồi đóng cửa 2.300 đồng, khối lượng 382.300 cổ phiếu, bằng 58% trung bình 20 phiên. Thanh khoản thấp làm giá khó bán ra ở khối lượng lớn.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại bán ròng cổ phiếu Đầu tư LDG 10,3 tỷ đồng trong 12 tháng tới 05/11/2026, gồm mua 63,1 tỷ và bán 73,3 tỷ. Họ mua ròng 109 phiên và bán ròng 133 phiên trên 249 phiên.

Theo quý, khối ngoại bán ròng 12,0 tỷ quý IV/2025, mua ròng 4,7 tỷ quý I/2026, rồi bán ròng 3,5 tỷ quý II và 0,5 tỷ quý III. Luỹ kế thấp nhất âm 11,0 tỷ ngày 31/12/2025.

Giá giảm 52,0% từ 4.790 xuống 2.300 đồng kể từ 05/11/2025 trong khi khối ngoại chỉ bán ròng 10,3 tỷ. Dòng tiền khối ngoại quá nhỏ để giải thích đà giảm.

Dữ liệu tự doanh chỉ có hai dòng trong 12 tháng, phiên cuối 24/06/2026, giá trị gần bằng 0. Không đủ để rút ra xu hướng.

So sánh cùng ngành

Nhóm so sánh của Đầu tư LDG gồm tám công ty bất động sản nhà ở, đất nền và khu đô thị có BCTC quý III/2026: SCR, QCG, KHG, HQC, HDC, AGG, DRH và TDH. NTL bị loại vì lỗ bốn quý, NBB vì doanh thu bốn quý chỉ 35 tỷ, CRE vì tồn kho chỉ 0,12 lần vốn chủ và CEO vì vốn hoá 7.209 tỷ.

LDG có P/B 0,49 lần, cao hơn trung vị 0,40 lần và cao hơn năm trong tám mã. ROE −3,2% so với trung vị 4,6%.

Các chỉ số rủi ro lệch xa nhóm:

• Vay trên vốn chủ 0,62 lần, gấp 2,0 lần trung vị 0,32.
• Tồn kho trên vốn chủ 1,12 lần, gấp 2,5 lần trung vị 0,44.
• Phải thu trên tài sản 52,7%, gấp 2,1 lần trung vị 25,7%.

Trong nhóm, AGG có P/B 0,42 lần với ROE 13,2%, HQC 0,20 lần với ROE 1,2% và SCR 0,31 lần với ROE 1,4%. LDG trả P/B cao hơn cả ba mã này trong khi ROE âm.

Định giá: P/B và dự phòng phải thu

Định giá Đầu tư LDG dùng các công thức:

BVPS là 4.647 đồng. Với r 12% và g 3%, P/B 0,49 lần của giá hiện tại tương ứng ROE bền vững 7,5%, so với ROE bốn quý −3,2%.

Tám phép định giá nằm từ 516 đến 3.614 đồng, năm phép thấp hơn giá 2.300 đồng:

• P/B nhóm cho 1.325 đến 3.405 đồng; phép trung vị là 1.861 đồng.
• P/B hợp lý với ROE 4%, 6% và 10% cho 516, 1.549 và 3.614 đồng.
• Dự phòng thêm 10% phải thu thuần đưa vốn chủ xuống 765 tỷ, tương ứng 2.993 đồng mỗi cổ phiếu.
• Dự phòng thêm 20% cho 342 tỷ vốn chủ và 1.339 đồng mỗi cổ phiếu.

Phải thu thuần 4.228 tỷ lớn gấp 3,6 lần vốn chủ. Điểm hoà vốn là 28,1%: trích thêm chừng đó là vốn chủ về 0.

Kế hoạch lãi sau thuế 201,6 tỷ ứng với EPS 789 đồng, giá hiện tại bằng 2,9 lần EPS đó. Chín tháng lỗ 116,0 tỷ nên quý IV phải lãi 317,6 tỷ trên doanh thu 911,5 tỷ, trong khi chín tháng doanh thu chỉ 4,7 tỷ.

P/E và DCF không áp dụng: lỗ bốn quý và dòng tiền kinh doanh biến động theo khoản tiền bị phong tỏa.

Thang giá tham chiếu

Thang giá của Đầu tư LDG xếp các phép theo giá trị, kèm giá trị sổ sách 4.647 đồng. Giá hiện thấp hơn sổ sách 50,5%.

Đáy đóng cửa 52 tuần là 2.250 đồng ngày 02/11/2026, đỉnh đóng cửa 52 tuần 4.950 đồng ngày 18/11/2025. Giá cao hơn đáy 2,2% và thấp hơn đỉnh 53,5%.

Phân tích kỹ thuật

Phân tích kỹ thuật cổ phiếu Đầu tư LDG dùng nến tuần. Giá 2.300 đồng giảm 46,8% từ đầu năm (4.320 đồng cuối 2025) trong khi VN-Index giảm 2,5%, và thấp hơn 60 phiên trước 19,6%.

Từ 25/06/2025 giá tăng 182% từ 2.500 lên 7.050 đồng ngày 18/07/2025 rồi giảm 67,4% về mức hiện tại.

Hỗ trợ - Kháng cự

Các vùng tính từ giá cao và giá thấp của nến tuần từ 01/2023:

Đỉnh đóng cửa chu kỳ từ 01/2023 là 7.050 đồng ngày 18/07/2025. Đáy đóng cửa chu kỳ là 1.600 đồng ngày 09/04/2025; đáy đóng cửa 52 tuần là 2.250 đồng ngày 02/11/2026.

Fibonacci

Fibonacci kéo theo giá đóng cửa cho nhịp giảm từ đỉnh 7.050 đồng ngày 18/07/2025 xuống đáy 2.250 đồng ngày 02/11/2026. Các mức hồi từ đáy lên:

• 23,6%: 3.383 đồng
• 38,2%: 4.084 đồng
• 50%: 4.650 đồng
• 61,8%: 5.216 đồng
• 78,6%: 6.023 đồng

Giá 2.300 đồng mới hồi 1,0% nhịp giảm. Mức 23,6% (3.383) nằm giữa hai vùng kháng cự 2.920 đến 3.040 và 3.800 đến 3.850.

Xu hướng EMA

Giá 2.300 đồng nằm dưới cả năm đường EMA tuần:

• EMA10 ở 2.472 đồng, cao hơn giá 7,5%.
• EMA20 ở 2.667 đồng, cao hơn giá 16,0%.
• EMA50 ở 3.068 đồng, cao hơn giá 33,4%.
• EMA100 ở 3.319 đồng, EMA200 ở 4.051 đồng.

EMA20 cắt xuống EMA50 tuần 01/05/2026 sau lần cắt lên 11/07/2025; chưa cắt lên lại. Cả năm đường dốc xuống, EMA10 nằm thấp nhất.

RSI và động lượng

RSI(14) tuần ở 30,7, sát ngưỡng quá bán 30. Sáu tuần gần nhất RSI dao động từ 30,7 đến 33,5.

Mức cao nhất 26 tuần là 51,0 tuần 19/06/2026. RSI cắt lên 30 tuần 12/06/2026, chạm 51,0 tuần 19/06 rồi giảm theo giá.

Lịch sự kiện cần theo dõi

Bảng dưới liệt kê các mốc có thể làm thay đổi bức tranh của Đầu tư LDG.

Kết luận

Đầu tư LDG lỗ sau thuế 116,0 tỷ đồng chín tháng 2026 với doanh thu thuần chỉ 4,7 tỷ, và lãi gộp không đủ trả chi phí tài chính. Phải thu 4.228 tỷ (52,7% tài sản), vay 734 tỷ cùng khoản gốc vay quá hạn 727,5 tỷ cuối 2025 khiến khả năng thanh toán là biến số chính.

Về giá, P/B 0,49 lần cao hơn trung vị nhóm 0,40 lần trong khi ROE âm, và phép dự phòng cho thấy vốn chủ nhạy với phải thu. Kỹ thuật tuần cho giá dưới cả năm đường EMA; kháng cự gần 2.540 đến 2.650 đồng, hỗ trợ gần 1.600 đến 1.810 đồng.

Dự báo xu hướng

Xu hướng tuần của Đầu tư LDG vẫn giảm: giá thấp hơn cả năm đường EMA, nhịp hồi mới 1,0% và RSI 30,7 sát vùng quá bán. Giá chỉ cách đáy 52 tuần 2,2%.

Kịch bản đảo chiều cần giá đóng cửa tuần vượt vùng 2.540 đến 2.650 đồng rồi vùng 2.920 đến 3.040 đồng, đồng thời quý IV cho thấy doanh thu dương và lãi gộp trả được lãi vay. Kịch bản kéo dài xu hướng giảm xảy ra nếu giá đóng cửa tuần dưới đáy 2.250 đồng, khi vùng 1.600 đến 1.810 đồng là mốc kế tiếp.

Mốc kiểm tra đầu tiên là kết quả quý IV/2026 vào tháng 01/2027: lãi sau thuế cần 317,6 tỷ để đạt kế hoạch 201,6 tỷ cả năm.