Cap rate là gì

Cap rate là gì? Đó là tỷ suất vốn hóa, bằng thu nhập hoạt động ròng một năm của tài sản chia cho giá trị tài sản. Tên đầy đủ là capitalization rate. Giới bất động sản thương mại dùng cap rate để so sánh các tài sản cho thuê và để suy ra giá trị từ dòng tiền.

Cap rate là gì

Cap rate là cách nhìn dòng tiền tài sản như một khoản lợi suất. Tài sản tạo ra thu nhập ổn định, thị trường định ra mức lợi suất mà nhà đầu tư chấp nhận, từ đó suy ra giá trị.

Hai tài sản cùng thu nhập nhưng cap rate khác nhau sẽ có giá khác nhau. Tài sản có vị trí tốt, người thuê ổn định thường có cap rate thấp. Tài sản rủi ro hơn có cap rate cao hơn.

Công thức cap rate là gì

Thu nhập hoạt động ròng, tiếng Anh là Net Operating Income viết tắt NOI, bằng doanh thu cho thuê trừ chi phí vận hành. Chi phí vận hành gồm quản lý, bảo trì, điện nước, bảo hiểm và thuế tài sản. NOI không trừ lãi vay và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Khái niệm gần với EBITDA của doanh nghiệp, nhưng áp dụng cho một tài sản cụ thể.

Ví dụ giả định định giá tòa nhà

Ví dụ dưới đây là giả định minh hoạ, không phải tòa nhà thật.

Một tòa nhà văn phòng có doanh thu cho thuê 14 tỷ đồng mỗi năm. Chi phí vận hành là 5 tỷ đồng. NOI là 14 trừ 5, bằng 9 tỷ đồng.

Giả sử các tài sản tương tự đang giao dịch ở cap rate 7,5%. Giá trị là 9 chia 0,075, bằng 120 tỷ đồng.

Cap rate chỉ chênh một điểm % mỗi phía, nhưng giá trị chênh hơn 10%, còn NOI vẫn là 9 tỷ đồng. Đó là lý do nhà đầu tư theo dõi sát mặt bằng cap rate của thị trường.

Cap rate là gì khi lãi suất đổi

Cap rate thường đi cùng lãi suất. Khi lãi suất trái phiếu và tiết kiệm tăng, nhà đầu tư đòi lợi suất cao hơn từ bất động sản. Cap rate tăng và giá trị tài sản giảm nếu NOI không đổi.

Phần chênh giữa cap rate và lợi suất trái phiếu là phần bù cho rủi ro và thanh khoản của bất động sản. Phần bù này gần với tỷ suất sinh lợi yêu cầu của nhà đầu tư. Nếu thu nhập tăng đều theo năm, nhà đầu tư chấp nhận cap rate thấp hơn.

Khác tỷ suất cho thuê thế nào

Tỷ suất cho thuê thường tính trên giá mua của một người, còn cap rate tính trên giá trị thị trường của tài sản. Cap rate dùng NOI chuẩn hóa, không bị ảnh hưởng bởi cách tài trợ. Hai chủ sở hữu cùng tài sản, người vay nợ nhiều và người không vay, có chung một cap rate.

Giới hạn của cap rate

Thứ nhất, cap rate chỉ hợp với tài sản có thu nhập ổn định. Dự án đang xây hoặc đất trống không có NOI để tính.

Thứ hai, cap rate là bức ảnh một năm. Tài sản có hợp đồng thuê sắp hết hạn có NOI không bền.

Thứ ba, cap rate thị trường mà người thẩm định chọn là một giả định. Chênh một điểm % đã đổi giá trị rất nhiều, như ví dụ trên.

Liên hệ với cổ phiếu bất động sản

Doanh nghiệp sở hữu nhiều tài sản cho thuê, như trung tâm thương mại hay khu công nghiệp, thường được định giá phần tài sản theo cap rate. Nhà đầu tư nên xem tỷ lệ lấp đầy vì nó quyết định NOI, và xem định giá cổ phiếu bất động sản để biết cách dùng giá trị tài sản trong định giá cổ phiếu.

Nội dung chỉ để học khái niệm, không phải khuyến nghị đầu tư.

Câu hỏi thường gặp