Tỷ lệ lấp đầy là gì

Tỷ lệ lấp đầy là gì? Đó là phần diện tích đã có người thuê trên tổng diện tích có thể cho thuê của một tòa nhà, trung tâm thương mại hoặc khu công nghiệp. Tỷ lệ này càng cao thì tài sản càng ít bị bỏ trống.

Tỷ lệ lấp đầy là gì

Doanh nghiệp sở hữu tài sản để cho thuê, như trung tâm thương mại, văn phòng, kho bãi hay khu công nghiệp, kiếm tiền từ tiền thuê. Mỗi mét vuông bỏ trống là một mét vuông không sinh ra doanh thu, trong khi chi phí điện, bảo trì và an ninh vẫn chạy.

Tỷ lệ lấp đầy cho biết tài sản đang được dùng hết công suất đến đâu. Với trung tâm thương mại, tỷ lệ tính trên diện tích sàn cho thuê. Với khu công nghiệp, tỷ lệ tính trên diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê. Với khách sạn, chỉ số tương tự gọi là công suất phòng.

Tỷ lệ lấp đầy khác với tỷ lệ bán hàng của dự án nhà ở. Nhà ở bán xong là hết, còn tài sản cho thuê phải giữ người thuê qua từng kỳ hợp đồng.

Công thức tỷ lệ lấp đầy

Trong đó: diện tích đã cho thuê gồm các hợp đồng đang có hiệu lực. Tổng diện tích có thể cho thuê không gồm phần diện tích chung như hành lang, thang máy, bãi xe nếu doanh nghiệp không tính tiền thuê.

Ví dụ giả định, không phải của doanh nghiệp nào. Một trung tâm thương mại có 50.000 m² diện tích thuê. Đang có hợp đồng trên 45.000 m². Tỷ lệ lấp đầy là 45.000 chia 50.000, bằng 90,0%.

Một vài doanh nghiệp tính theo số hợp đồng hoặc theo doanh thu thay vì diện tích. Khi so sánh hai mã, cần xem cùng một cách tính.

Ví dụ với cổ phiếu VRE

Cổ phiếu VRE cho thuê trung tâm thương mại. Báo cáo hợp nhất không có dòng tỷ lệ lấp đầy, nên bảng dưới dùng số thật của doanh thu và kết hợp một giả định về tỷ lệ này. Dữ liệu đến quý II/2026, đơn vị tỷ đồng.

Giả định tỷ lệ lấp đầy giảm từ 90,0% xuống 85,0%, tức mất 5 điểm %. Nếu doanh thu tỷ lệ thuận với tỷ lệ này và giá vốn không đổi, doanh thu giảm 9.230,8 nhân 5 chia 90, bằng 512,8 tỷ đồng. Doanh thu còn 8.718,0 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp còn 4.486,8 tỷ đồng, giảm 10,3%. Biên gộp còn 51,5%.

Doanh thu giảm 5,6% nhưng lợi nhuận gộp giảm 10,3%. Lý do là giá vốn 4.231,2 tỷ đồng gần như không đổi, nên toàn bộ phần doanh thu mất đi trừ thẳng vào lợi nhuận. Đây là mô phỏng đơn giản. Thực tế một phần doanh thu là phí dịch vụ và tiền thuê tính theo tỷ lệ doanh số, không tỷ lệ chặt với diện tích đã cho thuê.

Đọc tỷ lệ lấp đầy

Tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy nhu cầu thuê tốt và doanh nghiệp có quyền định giá. Khi tỷ lệ gần kín, doanh nghiệp thường tăng giá thuê ở kỳ gia hạn. Tỷ lệ thấp buộc phải giảm giá hoặc tặng thời gian miễn tiền thuê để kéo khách.

Nhưng tỷ lệ 100% không phải mục tiêu. Một trung tâm thương mại cần để dành chỗ thay đổi cơ cấu khách thuê. Mức hợp lý tùy loại tài sản và khu vực. Tài sản mới khai trương cần vài năm để lấp đầy, còn tài sản đã ổn định thường được so với mặt bằng của đối thủ cạnh tranh trực tiếp.

Nên đọc tỷ lệ này cùng giá thuê bình quân và thời hạn hợp đồng. Hai trung tâm cùng lấp đầy 90% nhưng một nơi hợp đồng còn năm năm, nơi kia sắp hết hạn, thì rủi ro khác nhau. Với khu công nghiệp, đọc cùng tiến độ thuê đất còn lại để biết dư địa tăng trưởng.

Giới hạn của chỉ số

Thứ nhất, tỷ lệ là ảnh chụp ở một thời điểm, không cho biết xu hướng. Cần xem qua nhiều quý.

Thứ hai, hợp đồng đã ký chưa chắc đang trả tiền đủ. Khách thuê được miễn hoặc giảm tiền thuê vẫn được tính là đã lấp đầy.

Thứ ba, mỗi doanh nghiệp xác định mẫu số khác nhau. Có nơi chỉ tính diện tích đang khai thác, bỏ qua phần đang cải tạo.

Thứ tư, tỷ lệ lấp đầy không đo chất lượng khách thuê. Một khách thuê lớn chiếm nhiều diện tích có thể rời đi cùng lúc, làm tỷ lệ rơi mạnh.

Thứ năm, số liệu ví dụ về tỷ lệ 90,0% và 85,0% ở trên là giả định minh hoạ. Số công bố thật cần lấy ở tài liệu của doanh nghiệp.

Câu hỏi thường gặp