Phân tích cổ phiếu VC7 Quý 4/2026: Lãi quý III gấp 18 lần nhờ một dự án, 1.101 tỷ vốn và phải thu gắn với IUC

Định giá cổ phiếu VC7 Quý 4/2026 bắt đầu từ lợi nhuận quý III của Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI (HNX: VC7), doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản: 137,8 tỷ đồng sau thuế, gấp 33 lần cùng kỳ, trong đó cổ đông công ty mẹ hưởng 82,0 tỷ. Công ty giải trình nguyên nhân chủ yếu là doanh thu và lợi nhuận bất động sản của Công ty TNHH Bất động sản Việt Yên: khoảng 457,4 tỷ doanh thu và 154,7 tỷ lợi nhuận trước thuế.

Giá đóng cửa phiên 09/11/2026 là 8.200 đồng, ứng với P/E 8,19 lần và P/B 0,72 lần, sau nhịp tăng 34,4% từ đáy đóng cửa 6.100 đồng ngày 02/10. Bài đi từ lợi nhuận sang rủi ro vốn góp IUC, nợ vay, cổ đông, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Quy mô và mô hình kinh doanh

Công ty Cổ phần Tập đoàn BGI (VC7), đổi tên từ CTCP Xây dựng số 7, niêm yết HNX từ 28/12/2007 và mang tên Tập đoàn BGI từ ngày 04/03/2021. Vốn điều lệ 960,9 tỷ đồng ứng với 96,09 triệu cổ phiếu lưu hành, vốn hoá theo giá 8.200 đồng là 787,9 tỷ đồng.

BCTC hợp nhất quý III/2026 của Tập đoàn BGI có các đơn vị sau:

• Công ty TNHH Bất động sản Việt Yên: công ty con 61%, mua trong năm 2026 với giá 256,2 tỷ đồng, dự án khu đô thị mới phường Bích Động.
• CTCP Vật liệu xây dựng BGI: công ty con 66,27%, sản xuất bê tông và sản phẩm xi măng, thạch cao tại Huế.
• CTCP Xây dựng BGI: không còn là công ty con từ 20/07/2026.
• Công ty liên kết: CTCP Tập đoàn IUC (39,47%, vốn góp 296,0 tỷ), Công ty TNHH HCL (20%, 40,0 tỷ), Công ty TNHH IUC Hòa Bình Hill (30%, 2,7 tỷ).

Doanh thu quý III của Tập đoàn BGI là 607,9 tỷ đồng, trong đó Việt Yên khoảng 457,4 tỷ (75,2%) và phần còn lại khoảng 150,5 tỷ. Biên lãi gộp đạt 44,2% so với 9,0% cùng kỳ và 26,8% quý II.

Từ quý IV/2024 tới quý II/2026 doanh thu hằng quý chỉ từ 51,1 đến 203,0 tỷ: năm 2025 đạt 533,1 tỷ với lợi nhuận cổ đông mẹ 25,5 tỷ, năm 2023 là 373,4 tỷ và 40,6 tỷ. Chín tháng 2026 doanh thu 894,3 tỷ và lợi nhuận cổ đông mẹ 89,1 tỷ, gấp 3,5 lần cả năm 2025.

Lợi nhuận quý III tăng vì đâu

Tập đoàn BGI ghi lãi gộp quý III 268,7 tỷ đồng, so với 12,5 tỷ cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế đạt 171,4 tỷ, so với 4,8 tỷ; lợi nhuận sau thuế 137,8 tỷ sau khi trừ thuế 33,6 tỷ, thuế suất 19,6%.

Cầu nối lợi nhuận trước thuế, tăng 166,6 tỷ qua các bước:

• Lãi gộp +256,2 tỷ, từ 12,5 tỷ lên 268,7 tỷ.
• Chi phí bán hàng −78,0 tỷ, từ 1,0 tỷ lên 79,0 tỷ, bằng 13,0% doanh thu.
• Chi phí tài chính −10,6 tỷ, từ 2,9 tỷ lên 13,5 tỷ; chín tháng chi phí lãi vay 43,9 tỷ so với 8,2 tỷ.
• Khác −1,0 tỷ: quản lý 5,7 tỷ so với 5,2 tỷ, thu nhập tài chính và lãi công ty liên kết giảm.

Lợi nhuận sau thuế 137,8 tỷ chia cho cổ đông công ty mẹ 82,0 tỷ (gấp 18 lần 4,6 tỷ cùng kỳ) và cổ đông thiểu số 55,7 tỷ. Công văn giải trình ngày 27/10/2026 của công ty nêu thêm phạm vi hợp nhất thay đổi do CTCP Xây dựng BGI không còn là công ty con, nên số quý III và quý III/2025 không so sánh thuần được.

Chín tháng 2026, so với cùng kỳ 2025:

• Doanh thu 894,3 tỷ, tăng 163,2%.
• Lãi gộp 342,2 tỷ, so với 41,2 tỷ.
• Lợi nhuận trước thuế 187,5 tỷ, so với 18,4 tỷ.
• Lợi nhuận cổ đông mẹ 89,1 tỷ, so với 18,3 tỷ; lãi cơ bản 927 đồng một cổ phiếu.

Hai quý đầu năm cộng lại chỉ có 16,1 tỷ lợi nhuận trước thuế, nên toàn bộ bước nhảy nằm ở quý III.

Rủi ro lớn nhất: vốn góp và phải thu IUC

Tập đoàn BGI (VC7) có 1.100,9 tỷ đồng vốn góp và phải thu liên quan CTCP Tập đoàn IUC, công ty liên kết 39,47%, bằng 36,8% tổng tài sản 2.988,6 tỷ và 100,4% vốn chủ cổ đông công ty mẹ 1.097,0 tỷ.

Cấu phần theo thuyết minh BCTC quý III/2026:

• Vốn góp vào IUC 296,0 tỷ, ghi theo giá gốc, không có dự phòng.
• Phải thu khác từ IUC 737,4 tỷ, gồm 720,2 tỷ dài hạn và 17,1 tỷ ngắn hạn, không trích dự phòng.
• Phải thu khách hàng IUC 67,5 tỷ.

Khoản phải thu dài hạn gồm 240,1 tỷ góp theo thoả thuận liên danh dự thầu năm 2020 và 480,2 tỷ theo hợp đồng hợp tác đầu tư ngày 12/07/2023, đều cho các dự án thuộc Đô thị mới An Vân Dương, Thừa Thiên Huế. Khoản phải thu khác từ IUC gần như đứng yên trong năm: 734,5 tỷ cuối 2025, 737,4 tỷ cuối quý III.

IUC đồng thời là khách hàng lớn của Tập đoàn BGI: doanh thu bán hàng và dịch vụ cho IUC chín tháng là 137,8 tỷ (15,4% doanh thu), so với 66,7 tỷ cùng kỳ. IUC cũng ứng trước 161,6 tỷ, bằng 49,9% khoản người mua trả tiền trước 324,0 tỷ.

Độ nhạy: nếu 10% khoản phải thu khác từ IUC phải trích dự phòng, lợi nhuận trước thuế giảm 73,7 tỷ, bằng 767 đồng một cổ phiếu và 9,4% vốn hoá.

Nợ vay và hàng tồn kho

Tập đoàn BGI có nợ vay 509,5 tỷ đồng cuối quý III (vay ngắn hạn 452,0 tỷ, dài hạn 57,4 tỷ), giảm 502,6 tỷ so với 1.012,1 tỷ cuối quý I. Tiền và đầu tư ngắn hạn chỉ 41,9 tỷ, nên nợ vay ròng là 467,5 tỷ.

Cơ cấu vay cuối quý III:

• Vay ngân hàng 415,7 tỷ (ngắn hạn 382,0 tỷ, dài hạn 33,7 tỷ).
• Vay cá nhân 93,8 tỷ (ngắn hạn 70,0 tỷ, dài hạn 23,8 tỷ), trong đó 23,75 tỷ vay Chủ tịch HĐQT Hoàng Trọng Đức.
• Vay trên vốn chủ cổ đông mẹ 0,46 lần.

Nợ phải trả 1.652,4 tỷ, bằng 55,3% tổng tài sản, gồm nhận ký quỹ ngắn hạn 338,5 tỷ, người mua trả tiền trước 324,0 tỷ, phải trả người bán 171,5 tỷ và cổ tức phải trả 48,0 tỷ, tương đương 500 đồng một cổ phiếu. Lưu chuyển tiền tệ chín tháng ghi dòng tiền kinh doanh +793,2 tỷ; tiền vay mới 778,6 tỷ, trả gốc vay 1.500,2 tỷ.

Hàng tồn kho 1.281,4 tỷ đồng, bằng 42,9% tổng tài sản, gồm thành phẩm 1.174,0 tỷ, sản xuất kinh doanh dở dang 100,1 tỷ và nguyên vật liệu 7,3 tỷ. Tồn kho tăng từ 41,8 tỷ cuối 2025 lên 1.691,1 tỷ cuối quý I/2026 khi BCTC hợp nhất thêm Việt Yên, rồi giảm dần qua hai quý.

Cổ đông và thanh khoản

Danh sách cổ đông của Tập đoàn BGI, bốn cổ đông lớn nhất nắm 61,1% vốn:

• Hoàng Trọng Đức, Chủ tịch HĐQT: 38.638.236 cổ phiếu, 40,21%, cập nhật 30/06/2026.
• Nguyễn Ngọc Tài: 8.894.412 cổ phiếu, 9,26%, cập nhật 05/10/2025.
• Nguyễn Đức Hùng: 6.443.156 cổ phiếu, 6,71%, cập nhật 30/06/2026.
• Nguyễn Thị Hoài Thu: 4.726.176 cổ phiếu, 4,92%, cập nhật 09/10/2026; đăng ký mua thêm 500.000 cổ phiếu ngày 13/10/2026.

Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 40,0%, nhà đầu tư nước ngoài nắm 0,05% vốn. Giá trị khớp trung bình 1,23 tỷ đồng mỗi phiên trong 250 phiên từ 06/11/2025, trung vị 0,89 tỷ; 20 phiên gần nhất 1,90 tỷ, phiên lớn nhất 6,9 tỷ ngày 02/11/2026.

Giá tăng 24,2% trong 20 phiên trong khi VN-Index giảm 0,4%, nhưng giảm 19,3% trong 250 phiên so với VN-Index tăng 3,6%. Ngày 27/10/2026, ngày công ty ký công văn giải trình lợi nhuận quý III, giá tăng 9,9% từ 7.100 lên 7.800 đồng với 713.400 cổ phiếu khớp, gấp 4,9 lần trung bình 250 phiên.