Phân tích cổ phiếu SIP Q4/2026: lãi cao, nhưng tiền mặt là tiền khách trả trước

Phân tích cổ phiếu SIP cho thấy giá đóng cửa phiên 13/10/2026 ở 48.700 đồng, ứng với P/E 8,22 lần và ROE 30,0%.

Nhưng cộng bốn năm 2022-2025, Đầu tư Sài Gòn VRG báo 4.397,2 tỷ đồng lợi nhuận cổ đông mẹ, còn dòng tiền tự do cộng lại âm 85,3 tỷ. Đó là phần chênh lệch giữa lãi trên sổ và tiền thật mà bài này đi tìm.

Bài bóc doanh thu theo mảng, tách xem 150,2 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế tăng thêm của quý II/2026 đến từ đâu, rồi đặt lợi nhuận cạnh dòng tiền và cạnh khoản tiền mặt 12,4 nghìn tỷ đồng.

Phần sau so sánh với bảy công ty khu công nghiệp, định giá bằng mười phép tính và đọc đồ thị giá.

Mọi con số dưới đây tự tính từ báo cáo tài chính hợp nhất và dữ liệu giá, chốt tại phiên 13/10/2026. Bài không đưa ra khuyến nghị mua bán và không dự đoán giá.

Phân tích cổ phiếu SIP: quy mô

Doanh thu thuần quý II/2026 đạt 2.401,7 tỷ đồng, tăng 12,8% so với cùng kỳ. Lãi gộp tăng nhanh hơn, 25,0%, lên 363,6 tỷ. Biên lãi gộp vì vậy nhích từ 13,7% lên 15,1%, vẫn là một mức mỏng.

Cả năm 2025 doanh thu là 8.596,2 tỷ đồng, cao hơn năm 2022 là 42,5%. Lợi nhuận cổ đông mẹ cùng giai đoạn tăng từ 977,2 lên 1.322,9 tỷ, tăng 35,4%. Biên lãi gộp năm 2025 là 15,6%.

Bảng cân đối cho thấy hai điều. Tổng tài sản lớn gấp hơn năm lần vốn chủ, và phần lớn phần tăng thêm trong sáu tháng là đầu tư ngắn hạn.

Số cổ phiếu lưu hành là 242,113 triệu, bằng vốn điều lệ 2.421,1 tỷ đồng chia mệnh giá 10.000 đồng, không có cổ phiếu quỹ.

Vốn hoá theo giá 48.700 đồng là khoảng 11.791 tỷ. Nợ phải trả gấp 4,6 lần vốn chủ, một tỷ lệ cao nhưng phần lớn không phải vay ngân hàng, như mục rủi ro ở dưới sẽ chỉ ra.

Doanh thu đến từ đâu

Điện nước, không phải cho thuê đất, mới là nguồn doanh thu chính. Năm 2025 doanh thu điện nước đạt 6.993,5 tỷ đồng, chiếm 81,4% tổng 8.596,2 tỷ.

Cho thuê lại đất có hạ tầng chỉ 427,6 tỷ, bằng 5,0%, và bán bất động sản 220,3 tỷ, bằng 2,6%. Các mảng còn lại gộp 954,8 tỷ, bằng 11,1%.

Điều này giải thích biên lãi gộp thấp. Bán điện và nước là phần bán lại có lãi gộp mỏng, trong khi tiền thuê đất mới là phần có biên cao nhưng nhỏ về quy mô.

Doanh thu cho thuê đất còn được ghi nhận dần theo thời gian thuê, nên tiền mặt đã thu về lớn hơn nhiều so với doanh thu đã ghi.

Về quỹ đất, theo công bố của doanh nghiệp, khu A của Phước Đông có khoảng 814 ha cho thuê, đã thuê khoảng 790 ha, lấp đầy 97%.

Giai đoạn 2 rộng 509 ha, đã cho thuê khoảng 284 ha, tức 55,7%. Khu Lộc An - Bình Sơn rộng 497,8 ha, lấp đầy khoảng 68%.

Giai đoạn 3 của Phước Đông đang trong bước đền bù. Theo doanh nghiệp, 694 trên 759 hộ đã nhận đền bù (91,4%), tương ứng 507,4 trên 568,5 ha (89,25%), và đích hoàn thành là năm 2026. Trạm biến áp 110kV phục vụ khu này đang được xây.