Mô hình kinh doanh của IDC: đất công nghiệp cộng điện và nước bán cho khách thuê

Cổ phiếu IDC là phần vốn của Tổng Công ty Idico. Doanh nghiệp này vận hành nhiều khu công nghiệp ở miền Nam, đồng thời bán điện và nước cho các nhà máy đang thuê đất trong khu. Mô hình nhiều mảng khiến IDC khác hẳn các mã khu công nghiệp chỉ sống bằng tiền thuê đất.

Số liệu trong bài lấy đến ngày 02/10/2026, từ báo cáo tài chính hợp nhất đã công bố.

Cổ phiếu IDC đại diện cho một tập đoàn khu công nghiệp hơn hai mươi ba nghìn tỷ đồng

Cuối quý II/2026, tổng tài sản hợp nhất là 23.546,0 tỷ đồng. Tồn kho chiếm 7.737,4 tỷ đồng, tương đương 32,9% tổng tài sản. Phần tài sản còn lại là 15.808,6 tỷ đồng.

Bên nguồn vốn, nợ phải trả là 14.715,9 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu là 8.830,1 tỷ đồng. Phần thuộc cổ đông công ty mẹ là 6.762,5 tỷ đồng. Lợi ích cổ đông thiểu số là 2.067,6 tỷ đồng. Mức này khá lớn vì nhiều khu công nghiệp của Idico là công ty con không sở hữu toàn phần.

Vốn góp của chủ sở hữu là 3.795,0 tỷ đồng. Số này tương ứng khoảng 379,50 triệu cổ phiếu đang lưu hành. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 33.700 đồng. Vốn hoá vào khoảng 12.791 tỷ đồng. Người đọc báo cáo lần đầu nên xem cấu trúc báo cáo tài chính trước.

Tồn kho đã tăng mạnh so với đầu năm. Cuối năm 2025 chỉ 1.298,6 tỷ đồng. Cuối quý II/2026 đã lên 7.737,4 tỷ đồng. Mức tăng này cho thấy Idico đang tích luỹ đất chuẩn bị cho các hợp đồng mới.

Doanh thu của cổ phiếu IDC tới từ nhiều mảng khác nhau

Năm 2025, doanh thu thuần là 8.588,1 tỷ đồng. Lãi gộp là 3.060,0 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp tương ứng 35,6%. Năm 2024, biên lợi nhuận gộp là 37,7%.

Từ lãi gộp đến lợi nhuận sau thuế năm 2025: chi phí bán hàng và quản lý là 396,1 tỷ đồng. Phần tài chính và lợi nhuận khác cộng lại dương 253,8 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 2.917,7 tỷ đồng. Thuế và phần chia cho cổ đông thiểu số lấy đi 986,0 tỷ đồng. Cổ đông công ty mẹ còn lại 1.931,8 tỷ đồng.

Doanh thu của IDC đến từ nhiều nguồn. Đó là cho thuê đất công nghiệp, bán điện và nước cho khách thuê, cộng thêm mảng xây lắp và thu phí giao thông ở một số dự án khác. Cơ cấu nhiều mảng này giúp doanh thu ít phụ thuộc vào một loại hợp đồng duy nhất.

Mảng tiện ích tạo doanh thu đều, mảng đất tạo lợi nhuận lớn

Mảng bán điện và nước cho khách thuê trong khu công nghiệp có đặc điểm giống doanh nghiệp dịch vụ công ích: doanh thu đều theo tháng, biên lợi nhuận mỏng nhưng ổn định.

Mảng cho thuê đất công nghiệp ngược lại: biên lợi nhuận dày hơn nhiều. Nhưng mảng này ghi nhận theo từng hợp đồng bàn giao, nên không đều giữa các quý. Sự kết hợp hai mảng này là đặc điểm riêng của IDC so với các mã khu công nghiệp khác trong loạt bài. Người mới nên xem 162 thuật ngữ báo cáo tài chính để quen cách gọi từng dòng số liệu.

Nợ vay và lợi ích cổ đông thiểu số lớn

Cuối quý II/2026, vay ngắn hạn là 2.120,3 tỷ đồng. Vay dài hạn là 3.189,6 tỷ đồng. Tổng nợ vay là 5.309,9 tỷ đồng. Trừ tiền 608,7 tỷ đồng, nợ vay ròng còn khoảng 4.701,2 tỷ đồng.

Lợi ích cổ đông thiểu số 2.067,6 tỷ đồng là mức lớn so với vốn chủ sở hữu của cổ đông mẹ. Người đọc báo cáo cần luôn dùng dòng lợi nhuận của cổ đông công ty mẹ khi tính các chỉ số cho một cổ phiếu IDC. Không nên dùng lợi nhuận hợp nhất.

Cổ phiếu IDC đặt cạnh KBC và BCM trong nhóm khu công nghiệp

Theo số liệu năm 2025, biên lợi nhuận gộp của IDC là 35,6%, thấp hơn SZC với 51,1% nhưng doanh thu tuyệt đối lớn hơn nhiều nhờ có thêm mảng tiện ích và xây lắp.

Bức tranh rút gọn: IDC là mô hình đa mảng trong nhóm khu công nghiệp, kết hợp đất, điện, nước và xây lắp, đổi lại lợi ích cổ đông thiểu số chiếm phần đáng kể trong lợi nhuận hợp nhất. Bài tiếp theo đi vào các chỉ số định giá chứng khoán áp cho doanh nghiệp khu công nghiệp.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu doanh nghiệp, không phải khuyến nghị đầu tư.