Mô hình kinh doanh của SIP: cho thuê đất rồi sống bằng doanh thu điện nước lâu dài

Cổ phiếu SIP là phần vốn của Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG. Doanh nghiệp này cho thuê đất tại các khu công nghiệp ở Tây Ninh và Bình Dương. Khác với nhiều mã khu công nghiệp chỉ sống bằng tiền thuê đất, SIP còn bán điện và nước cho khách thuê trong nhiều năm sau khi đất đã bàn giao.

Số liệu trong bài lấy đến ngày 02/10/2026, từ báo cáo tài chính hợp nhất đã công bố.

Cổ phiếu SIP đại diện cho một doanh nghiệp doanh thu rất lớn so với tồn kho

Cuối quý II/2026, tổng tài sản hợp nhất là 30.072,8 tỷ đồng. Tồn kho chỉ 213,2 tỷ đồng, tương đương 0,7% tổng tài sản. Mức này rất thấp so với các mã khu công nghiệp khác trong loạt bài.

Bên nguồn vốn, nợ phải trả là 24.698,2 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu là 5.374,6 tỷ đồng. Phần thuộc cổ đông công ty mẹ là 4.845,4 tỷ đồng.

Vốn góp của chủ sở hữu là 2.421,1 tỷ đồng. Số này tương ứng khoảng 242,11 triệu cổ phiếu đang lưu hành. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 48.600 đồng. Vốn hoá vào khoảng 11.767 tỷ đồng. Mức này lớn hơn nhiều vốn chủ sở hữu. Người đọc báo cáo lần đầu nên xem cấu trúc báo cáo tài chính trước.

Tồn kho thấp cho thấy SIP đã bán và bàn giao gần hết đất công nghiệp hiện có. Phần giá trị còn lại của doanh nghiệp nằm ở dòng doanh thu điện nước lâu dài, không nằm ở đất chưa bán.

Doanh thu của cổ phiếu SIP lớn nhưng biên lợi nhuận mỏng

Năm 2025, doanh thu thuần là 8.596,2 tỷ đồng, lớn hơn cả KBC. Nhưng lãi gộp chỉ 1.343,4 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp tương ứng 15,6%. Mức này thấp vì phần lớn doanh thu là bán lại điện và nước gần giá vốn, không phải tiền thuê đất.

Từ lãi gộp đến lợi nhuận sau thuế năm 2025: phần tài chính và lãi công ty liên doanh liên kết cộng lại dương 621,4 tỷ đồng. Chi phí bán hàng và quản lý là 172,2 tỷ đồng. Lợi nhuận khác dương 45,9 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 1.838,5 tỷ đồng. Thuế và phần chia cho cổ đông thiểu số lấy đi 515,6 tỷ đồng. Cổ đông công ty mẹ còn lại 1.322,9 tỷ đồng.

Thu nhập tài chính của SIP rất lớn so với doanh nghiệp khu công nghiệp khác. Năm 2025 đạt 802,5 tỷ đồng. Phần này đến từ lãi trả chậm của khách thuê trả tiền đất theo nhiều kỳ. Phần còn lại là tiền gửi từ dòng tiền thu đều hằng năm.

Doanh thu điện nước lâu dài là lớp đệm ổn định

Sau khi bàn giao đất, SIP tiếp tục bán điện và nước cho khách thuê trong suốt thời gian hoạt động của khu công nghiệp. Dòng doanh thu này đều theo năm, khác hẳn doanh thu bán đất chỉ ghi một lần.

Đặc điểm này giải thích vì sao doanh thu của SIP lớn và ổn định hơn nhiều mã khu công nghiệp khác. Biên lợi nhuận gộp mỏng hơn là cái giá phải đánh đổi. Người mới nên xem 162 thuật ngữ báo cáo tài chính để quen cách gọi từng dòng số liệu.

Nợ vay thấp hơn nhiều so với tiền mặt đang có

Cuối quý II/2026, vay ngắn hạn là 4.553,7 tỷ đồng. Vay dài hạn là 953,0 tỷ đồng. Tổng nợ vay là 5.506,7 tỷ đồng.

Tiền và tương đương tiền là 1.467,6 tỷ đồng. Nợ vay ròng khoảng 4.039,1 tỷ đồng. So với dòng tiền thu đều từ điện nước và lãi trả chậm, mức nợ vay này không quá nặng với SIP.

Cổ phiếu SIP đặt cạnh KBC và BCM trong nhóm khu công nghiệp

Năm 2025, biên lợi nhuận gộp của SIP là 15,6%, thấp nhất trong nhóm khu công nghiệp niêm yết. Nhưng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu lại thuộc nhóm cao nhất, vì vốn chủ sở hữu của SIP nhỏ hơn nhiều so với quy mô doanh thu và lợi nhuận.

Bức tranh rút gọn: SIP gần như đã hết đất để bán, sống chủ yếu bằng doanh thu điện nước đều và thu nhập tài chính từ các khoản phải thu trả chậm. Bài tiếp theo đi vào các chỉ số định giá chứng khoán áp cho mô hình này.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu doanh nghiệp, không phải khuyến nghị đầu tư.