Những con số quyết định giá cổ phiếu SZC: diện tích cho thuê mỗi năm và chi phí đền bù đất

Định giá cổ phiếu SZC khác định giá doanh nghiệp sản xuất. Lợi nhuận mỗi năm phụ thuộc vào tiến độ bàn giao đất, không phải sản lượng bán hàng đều đặn. Bài này đi qua ba nhóm số liệu, lấy đến ngày 02/10/2026.

Giá trên giá trị sổ sách, điểm khởi đầu khi định giá cổ phiếu SZC

Cuối quý II/2026, vốn chủ sở hữu thuộc cổ đông công ty mẹ là 3.031,0 tỷ đồng. Số cổ phiếu lưu hành khoảng 179,99 triệu đơn vị, tính từ vốn góp 1.799,9 tỷ đồng.

Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu vì vậy vào khoảng 16.840 đồng. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 16.800 đồng. Hai mức này gần như bằng nhau. Tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách khoảng 1,00 lần.

Mức này cao hơn KBC, mã đang giao dịch ở 0,95 lần. Thị trường đang trả đúng giá trị sổ sách cho SZC, không chiết khấu thêm. Các cách tiếp cận khác được trình bày trong bài 12 mô hình định giá chứng khoán.

Khả năng sinh lời của cổ phiếu SZC ổn định hơn nhóm khu công nghiệp

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân năm 2025 của SZC là 10,9%. Mức này cao hơn KBC với 9,7%, nhưng thấp hơn BCM với 16,5% và SIP với 27,9%.

Doanh thu của SZC tăng đều hơn hẳn KBC qua các năm gần đây, nhờ kết hợp cho thuê đất công nghiệp với bán đất ở. Một ROE ổn định quanh 10-11% xứng với bội số gần 1 lần giá trị sổ sách hơn là bội số dưới 1 lần như các mã phụ thuộc hoàn toàn vào bàn giao đất công nghiệp.

Diện tích cho thuê và chi phí đền bù khi định giá cổ phiếu SZC

Báo cáo tài chính hợp nhất không công bố diện tích đất cho thuê mỗi năm hay chi phí đền bù trên mỗi hecta. Thước đo thay thế đáng tin nhất là tồn kho, vì đó là toàn bộ chi phí đã bỏ ra cho đất chưa bán hoặc chưa cho thuê.

Tồn kho cuối quý II/2026 là 1.851,0 tỷ đồng, tương đương 21,9% tổng tài sản. Tỷ trọng này thấp hơn nhiều mã khu công nghiệp khác, cho thấy SZC đã bán hoặc cho thuê phần lớn đất đã đền bù xong.

Vay ngắn hạn là 558,8 tỷ đồng. Vay dài hạn là 1.949,8 tỷ đồng. Trừ tiền và tương đương tiền 474,8 tỷ đồng, nợ vay ròng khoảng 2.033,8 tỷ đồng.

Giá trên lợi nhuận của cổ phiếu SZC và giới hạn của nó

Bốn quý gần nhất, tính từ quý III/2025 đến quý II/2026, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ là 159,5 tỷ đồng. Chia cho 179,99 triệu cổ phiếu, lợi nhuận mỗi cổ phiếu khoảng 886 đồng. Với giá 16.800 đồng, tỷ lệ giá trên lợi nhuận khoảng 19,0 lần.

Quý IV/2025 đóng góp 102,7 tỷ đồng trong tổng lợi nhuận bốn quý, hơn một nửa. Ba quý còn lại chỉ góp vài chục tỷ đồng mỗi quý. Tỷ lệ giá trên lợi nhuận của SZC vẫn nhạy với việc chọn kỳ tính, dù ít cực đoan hơn các mã khu công nghiệp khác.

Định giá cổ phiếu SZC đặt cạnh nhóm khu công nghiệp niêm yết

Theo giá đóng cửa 02/10/2026, tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách của nhóm như sau. KBC 0,95 lần. SZC 1,00 lần. BCM 1,83 lần. SIP 2,43 lần.

Chênh lệch này gắn liền với khả năng sinh lời. ROE bình quân năm 2025: KBC 9,7%, SZC 10,9%, BCM 16,5%, SIP 27,9%. Bội số cao hơn luôn đi cùng ROE cao hơn trong nhóm này.

Bức tranh rút gọn: SZC đứng ở giữa nhóm khu công nghiệp, cả về bội số và khả năng sinh lời. Doanh thu ổn định hơn KBC nhưng chưa đạt mức đa dạng nguồn thu như BCM hay SIP.

Bốn mốc nên theo dõi theo quý

Thứ nhất, tồn kho. Mốc hiện tại 1.851,0 tỷ đồng. Tồn kho giảm kèm doanh thu tăng là dấu hiệu bàn giao chạy đều.

Thứ hai, biên lợi nhuận gộp. Năm 2025 là 51,1%, cao hơn mức 49,5% của năm 2024. Biên lợi nhuận giảm là dấu hiệu chi phí đền bù đất tăng nhanh hơn giá bán.

Thứ ba, nợ vay ròng. Mốc hiện tại 2.033,8 tỷ đồng. Chỉ số này tăng nhanh hơn vốn chủ là dấu hiệu đòn bẩy đi trước năng lực trả nợ.

Thứ tư, lợi nhuận theo quý so với trung bình bốn quý. Quý IV/2025 đã chiếm hơn một nửa lợi nhuận cả năm. Người mới nên xem lại cổ phiếu là gì trước khi đi sâu vào số liệu doanh nghiệp bất động sản công nghiệp.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu, không phải khuyến nghị đầu tư.