Những con số quyết định giá cổ phiếu IDC: chọn ghi doanh thu một lần hay phân bổ, dòng tiền thật

Định giá cổ phiếu IDC phải tách hai câu hỏi riêng. Câu hỏi thứ nhất là doanh thu được ghi một lần khi bàn giao đất hay phân bổ dần theo mảng tiện ích. Câu hỏi thứ hai là dòng tiền thật đã về doanh nghiệp bao nhiêu. Bài này đi qua ba nhóm số liệu, lấy đến ngày 02/10/2026.

Giá trên giá trị sổ sách, điểm khởi đầu khi định giá cổ phiếu IDC

Cuối quý II/2026, vốn chủ sở hữu thuộc cổ đông công ty mẹ là 6.762,5 tỷ đồng. Số cổ phiếu lưu hành khoảng 379,50 triệu đơn vị. Con số này tính từ vốn góp 3.795,0 tỷ đồng.

Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu vì vậy vào khoảng 17.817 đồng. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 33.700 đồng. Thị trường đang trả cao hơn giá trị sổ sách 15.883 đồng mỗi cổ phiếu. Mức chênh này tương đương 89,2%. Tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách khoảng 1,89 lần.

Mức này cao hơn hẳn KBC và SZC, hai mã đang giao dịch quanh 1 lần giá trị sổ sách. Bội số cao đi cùng khả năng sinh lời cao. Phần sau sẽ làm rõ điều này. Các cách tiếp cận khác được trình bày trong bài 12 mô hình định giá chứng khoán.

Khả năng sinh lời của cổ phiếu IDC cao nhất trong nhóm khu công nghiệp

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân năm 2025 của IDC là 32,0%. Mức này cao nhất trong nhóm khu công nghiệp niêm yết. Mức này vượt xa SIP với 27,9%, BCM với 16,5% và SZC với 10,9%.

ROE cao của IDC đến từ việc kết hợp nhiều mảng sinh lời khác nhau cùng lúc. Doanh nghiệp không phụ thuộc vào một loại hợp đồng duy nhất. Nhưng phần lợi nhuận này còn phải chia một tỷ trọng lớn cho cổ đông thiểu số trước khi tới cổ đông công ty mẹ.

Một ROE 32,0% mà giao dịch ở 1,89 lần giá trị sổ sách là mức hợp lý trong nhóm, không phải mức đắt bất thường. Vấn đề cần theo dõi là liệu tỷ lệ chia cho cổ đông thiểu số có tiếp tục tăng hay không.

Chọn ghi doanh thu một lần hay phân bổ khi định giá cổ phiếu IDC

Mảng cho thuê đất công nghiệp của IDC ghi doanh thu một lần khi bàn giao, giống KBC. Mảng bán điện và nước lại ghi doanh thu đều theo kỳ sử dụng, giống doanh nghiệp dịch vụ công ích. Hai cách ghi nhận này cộng lại trong một báo cáo. Vì vậy doanh thu của IDC khó so sánh trực tiếp với các mã khu công nghiệp thuần một mảng.

Tồn kho cuối quý II/2026 là 7.737,4 tỷ đồng, tăng mạnh từ 1.298,6 tỷ đồng cuối năm 2025. Đây là dấu hiệu IDC đang tích luỹ đất cho các hợp đồng bàn giao sắp tới. Phần này chưa phải doanh thu đã chắc chắn.

Vay ngắn hạn là 2.120,3 tỷ đồng. Vay dài hạn là 3.189,6 tỷ đồng. Trừ tiền 608,7 tỷ đồng, nợ vay ròng còn khoảng 4.701,2 tỷ đồng. Mức này thấp hơn nhiều vốn chủ sở hữu hợp nhất.

Giá trên lợi nhuận của cổ phiếu IDC và giới hạn của nó

Bốn quý gần nhất, tính từ quý III/2025 đến quý II/2026, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ là 2.171,3 tỷ đồng. Chia cho 379,50 triệu cổ phiếu, lợi nhuận mỗi cổ phiếu khoảng 5.721 đồng. Giá hiện tại là 33.700 đồng. Tỷ lệ giá trên lợi nhuận khoảng 5,9 lần.

Mức này thấp so với bội số giá trên giá trị sổ sách 1,89 lần. Đây là sự tương phản thường gặp ở doanh nghiệp có ROE cao. Lợi nhuận bốn quý gần nhất của IDC khá đều giữa các quý so với KBC. Vì vậy tỷ lệ giá trên lợi nhuận ở đây đáng tin hơn.

Bốn mốc nên theo dõi theo quý

Thứ nhất, tỷ lệ lợi ích cổ đông thiểu số trên lợi nhuận hợp nhất. Năm 2025, phần chia cho cổ đông thiểu số là 422,3 tỷ đồng trên lợi nhuận thuần 2.354,0 tỷ đồng. Tỷ lệ này tăng sẽ bào mòn phần dành cho cổ đông công ty mẹ.

Thứ hai, tồn kho. Mốc hiện tại 7.737,4 tỷ đồng, tăng mạnh từ đầu năm. Tồn kho tăng mà doanh thu chưa theo kịp là dấu hiệu tiền bị giữ lại.

Thứ ba, biên lợi nhuận gộp. Năm 2025 là 35,6%, giảm từ 37,7% của năm 2024. Biên lợi nhuận giảm là dấu hiệu tỷ trọng mảng tiện ích biên mỏng đang tăng lên.

Thứ tư, nợ vay ròng. Mốc hiện tại 4.701,2 tỷ đồng. Người mới nên xem lại cổ phiếu là gì trước khi đi sâu vào số liệu doanh nghiệp đa mảng.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu, không phải khuyến nghị đầu tư.