Những con số quyết định giá cổ phiếu SIP: doanh thu chưa thực hiện và biên lợi nhuận mảng tiện ích

Định giá cổ phiếu SIP không thể dùng công thức chung của nhóm khu công nghiệp. Doanh nghiệp này gần như đã hết đất để bán, nên giá trị còn lại nằm ở dòng doanh thu điện nước đều và các khoản phải thu trả chậm. Bài này đi qua ba nhóm số liệu, lấy đến ngày 02/10/2026.

Giá trên giá trị sổ sách, điểm khởi đầu khi định giá cổ phiếu SIP

Cuối quý II/2026, vốn chủ sở hữu thuộc cổ đông công ty mẹ là 4.845,4 tỷ đồng. Số cổ phiếu lưu hành khoảng 242,11 triệu đơn vị. Con số này tính từ vốn góp 2.421,1 tỷ đồng.

Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu vì vậy vào khoảng 20.013 đồng. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 48.600 đồng. Thị trường đang trả cao hơn giá trị sổ sách 28.587 đồng mỗi cổ phiếu. Mức chênh này tương đương 142,8%. Tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách khoảng 2,43 lần.

Đây là bội số cao nhất trong nhóm khu công nghiệp niêm yết, vượt xa KBC với 0,95 lần và BCM với 1,83 lần. Các cách tiếp cận khác được trình bày trong bài 12 mô hình định giá chứng khoán.

Khả năng sinh lời của cổ phiếu SIP cao bất thường so với vốn chủ

Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu bình quân năm 2025 của SIP là 27,9%. Mức này đứng thứ hai trong nhóm khu công nghiệp, chỉ sau IDC với 32,0%.

ROE cao của SIP không đến từ biên lợi nhuận gộp. Mức này chỉ 15,6%, thấp nhất trong nhóm. ROE cao đến từ việc vốn chủ sở hữu của SIP nhỏ so với quy mô lợi nhuận tuyệt đối. Doanh nghiệp đã khấu hao và ghi nhận phần lớn giá trị đất qua nhiều năm. Vì vậy sổ sách hiện tại không còn phản ánh hết giá trị kinh tế của khu công nghiệp.

Đây là lý do bội số 2,43 lần giá trị sổ sách không nên đọc như "đắt". Thị trường đang trả cho dòng tiền ổn định và ROE cao, không trả cho giá trị sổ sách còn lại trên giấy.

Doanh thu chưa thực hiện và biên lợi nhuận mảng tiện ích

Người mua trả tiền trước ngắn hạn của SIP cuối quý II/2026 chỉ 11,2 tỷ đồng. Mức này rất nhỏ so với KBC, mã ghi nhận doanh thu theo từng lô đất lớn. Điều này cho thấy SIP ít phụ thuộc vào khoản doanh thu chưa thực hiện chờ ghi nhận một lần. Đây là điểm khác hẳn mô hình của KBC.

Biên lợi nhuận gộp mảng tiện ích, ước tính qua biên lợi nhuận gộp hợp nhất 15,6% năm 2025, thấp hơn nhiều biên lợi nhuận của riêng mảng cho thuê đất. Báo cáo tài chính hợp nhất không tách riêng biên lợi nhuận của mảng điện nước khỏi mảng cho thuê đất còn lại.

Vay ngắn hạn là 4.553,7 tỷ đồng. Vay dài hạn là 953,0 tỷ đồng. Trừ tiền 1.467,6 tỷ đồng, nợ vay ròng còn khoảng 4.039,1 tỷ đồng. Mức này vừa phải so với dòng tiền thu đều hằng năm.

Giá trên lợi nhuận khi định giá cổ phiếu SIP và giới hạn của nó

Bốn quý gần nhất, tính từ quý III/2025 đến quý II/2026, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ là 1.434,2 tỷ đồng. Chia cho 242,11 triệu cổ phiếu, lợi nhuận mỗi cổ phiếu khoảng 5.924 đồng. Giá hiện tại là 48.600 đồng. Tỷ lệ giá trên lợi nhuận khoảng 8,2 lần.

Lợi nhuận bốn quý của SIP khá đều giữa các quý. Mỗi quý dao động trong khoảng 320-415 tỷ đồng. Vì vậy tỷ lệ giá trên lợi nhuận ở đây đáng tin hơn các mã khu công nghiệp còn phụ thuộc nhiều vào bàn giao đất.

Bốn mốc nên theo dõi theo quý

Thứ nhất, thu nhập tài chính. Năm 2025 là 802,5 tỷ đồng. Khoản này giảm là dấu hiệu các hợp đồng trả chậm đang đến hạn thu hết.

Thứ hai, biên lợi nhuận gộp hợp nhất. Mốc hiện tại 15,6%. Biên lợi nhuận tăng là dấu hiệu tỷ trọng doanh thu từ cho thuê đất còn lại tăng lên.

Thứ ba, nợ vay ròng. Mốc hiện tại 4.039,1 tỷ đồng. Chỉ số này ổn định hơn so với dòng tiền thu đều là dấu hiệu tốt.

Thứ tư, ROE bình quân theo năm. Mốc hiện tại 27,9%. Người mới nên xem lại cổ phiếu là gì trước khi đi sâu vào số liệu doanh nghiệp đã hết đất để bán.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu, không phải khuyến nghị đầu tư.