Đất thương phẩm còn lại: con số quyết định dư địa tăng trưởng

Đất thương phẩm còn lại: con số quyết định dư địa tăng trưởng

Đất thương phẩm khu công nghiệp là phần đất doanh nghiệp được phép cho thuê hoặc bán. Nó nhỏ hơn diện tích dự án trên giấy phép, vì một phần đất phải dành cho đường nội bộ, cây xanh, trạm điện và nhà máy xử lý nước thải.

Đây là con số quyết định doanh nghiệp còn bán được bao nhiêu năm nữa. Không có nó thì mọi dự phóng doanh thu chỉ là đoán. Số liệu báo cáo trong bài đến 02/10/2026.

Đất thương phẩm khu công nghiệp

Một dự án được duyệt vài trăm hecta. Phần bán được luôn ít hơn con số đó.

Phần không bán được gồm đường trục và đường nhánh, hành lang kỹ thuật, dải cây xanh, khu xử lý nước thải, trạm biến áp và khu dịch vụ dùng chung. Tỷ lệ cụ thể khác nhau theo từng dự án và được công bố trong tài liệu của doanh nghiệp.

Vì vậy khi đọc một bản tin nói doanh nghiệp có một nghìn hecta, phải tìm tiếp phần thương phẩm. Chênh lệch giữa hai con số có thể tới một phần ba diện tích.

Cần tách thêm một lớp nữa: thương phẩm đã cho thuê và thương phẩm còn trống. Chỉ phần còn trống mới tạo ra doanh thu mới.

Tra đất thương phẩm khu công nghiệp

Có bốn nơi tra số đất còn lại. Nguồn thứ nhất là báo cáo thường niên. Phần giới thiệu dự án thường có bảng diện tích, diện tích thương phẩm và tỷ lệ lấp đầy từng khu.

Nguồn thứ hai là bản cáo bạch nếu doanh nghiệp đang phát hành thêm. Tài liệu này mô tả dự án chi tiết hơn báo cáo thường niên.

Nguồn thứ ba là tài liệu và nghị quyết đại hội đồng cổ đông. Kế hoạch cho thuê trong năm thường ghi theo hecta, nên đối chiếu được với phần còn trống.

Nguồn thứ tư là thuyết minh báo cáo tài chính, phần chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Nó liệt kê từng dự án và số tiền đã bỏ vào, giúp biết doanh nghiệp đang dồn vốn cho khu nào.

Tồn kho không phải đất còn lại

Đây là chỗ hay bị lẫn. Tồn kho trên bảng cân đối là số tiền đã chi cho đất, không phải diện tích còn bán được.

Một doanh nghiệp mới đền bù xong sẽ có tồn kho lớn và đất thương phẩm lớn. Một doanh nghiệp đã cho thuê gần hết nhưng chưa thu hồi vốn cũng có thể có tồn kho lớn. Hai trường hợp này khác nhau hoàn toàn.

Dù vậy, tỷ lệ tồn kho so với doanh thu vẫn hữu ích. Nó cho biết doanh nghiệp đang giữ bao nhiêu năm doanh thu dưới dạng đất đã bỏ tiền.

Nguồn: BCTC hợp nhất các mã trong bảng, quý 2/2026 · HODL.VN

Hai đầu bảng nói hai mô hình. Kinh Bắc giữ 6,8 năm doanh thu trong đất, tức đã ứng vốn rất sớm. Sài Gòn VRG chỉ 0,02 năm, vì tiền của họ đến từ tiện ích chứ không từ bán đất.

Một lưu ý về Tổng công ty IDICO. Tồn kho nhảy từ 1.340 tỷ đồng cuối quý 1/2026 lên 7.741 tỷ cuối quý 2/2026. Mức nhảy trong một quý như vậy luôn cần đọc thuyết minh trước khi kết luận.

Diện tích còn lại và giá thuê

Khi đã có diện tích thương phẩm còn trống, phép tính dư địa khá đơn giản. Lấy diện tích còn trống nhân giá thuê trên mét vuông cho cả thời hạn còn lại. Kết quả là doanh thu tiềm năng của phần đất đó.

Sau đó nhân với biên lợi nhuận gộp lịch sử của doanh nghiệp để ra lợi nhuận gộp tiềm năng. Biên này lấy từ báo cáo, không tự đặt. Nhóm bán đất thường có biên gộp từ 45 đến 66%.

Chia kết quả cho tốc độ cho thuê bình quân mấy năm gần nhất để ra số năm doanh nghiệp còn bán. Đây mới là câu trả lời cho câu hỏi dư địa tăng trưởng.

Phép tính này bỏ qua chi phí đền bù phần đất chưa giải phóng xong, nên luôn hơi lạc quan. Muốn chặt hơn thì trừ đi phần chi phí còn phải bỏ ra, con số này có trong kế hoạch đầu tư hằng năm.

Ba bẫy khi dùng số diện tích

Bẫy thứ nhất là cộng cả đất chưa có quyết định giao đất. Dự án mới có chủ trương đầu tư thì chưa chắc thành đất bán được, và thời gian chờ có thể vài năm.

Bẫy thứ hai là dùng giá thuê của một hợp đồng lẻ cho cả khu. Hợp đồng ở vị trí mặt đường luôn cao hơn lô bên trong.

Bẫy thứ ba là quên phần đất do công ty con nắm. Doanh nghiệp mẹ hợp nhất doanh thu nhưng chỉ sở hữu một phần vốn, nên lợi nhuận về tay cổ đông mẹ nhỏ hơn.

Cấu trúc một bộ báo cáo và chỗ tìm từng khoản mục có ở cấu trúc báo cáo tài chính. Thuật ngữ trong thuyết minh tra ở danh sách thuật ngữ báo cáo tài chính. Cách ghép diện tích vào mô hình định giá theo tài sản có ở các mô hình định giá chứng khoán.

Nội dung trên để tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.