Doanh nghiệp khu công nghiệp kiếm tiền thế nào: cho thuê đất, điện, nước, nhà xưởng

Doanh nghiệp khu công nghiệp kiếm tiền thế nào: cho thuê đất, điện, nước, nhà xưởng

Cổ phiếu khu công nghiệp thường bị gộp chung vào nhóm bất động sản, nhưng cách kiếm tiền thì khác hẳn. Một doanh nghiệp nhà ở bán căn hộ rồi hết. Một doanh nghiệp khu công nghiệp bán quyền thuê đất, rồi còn bán điện, nước, xử lý nước thải và chỗ làm cho khách thuê trong vài chục năm sau đó.

Bài này tách bốn dòng thu đó, chỉ ra dòng nào đều, dòng nào giật cục, và đọc ở đâu trên báo cáo. Số liệu lấy từ báo cáo hợp nhất chín doanh nghiệp niêm yết, dữ liệu đến 02/10/2026. Nếu bạn chưa quen cấu trúc một bộ báo cáo, đọc trước cấu trúc báo cáo tài chính.

Dòng thu cổ phiếu khu công nghiệp

Doanh nghiệp khu công nghiệp có bốn dòng thu. Dòng thứ nhất là cho thuê đất đã có hạ tầng. Khách thuê là nhà máy, trả tiền cho cả thời hạn còn lại của dự án. Đây là dòng lớn nhất và có biên lợi nhuận cao nhất.

Dòng thứ hai là tiện ích: điện, nước sạch, xử lý nước thải. Doanh nghiệp mua buôn rồi bán lại cho khách trong khu. Khoản này thu hằng tháng, rất đều, nhưng biên mỏng vì giá mua đã chiếm phần lớn giá bán.

Dòng thứ ba là cho thuê nhà xưởng xây sẵn và kho. Khách là doanh nghiệp vừa và nhỏ không muốn tự xây. Thu đều theo tháng, biên cao hơn tiện ích.

Dòng thứ tư là phí quản lý và dịch vụ trong khu, gồm bảo vệ, cây xanh, duy tu đường nội bộ. Khoản này nhỏ nhưng không mất đi khi thị trường đất chững lại.

Biên gộp cổ phiếu khu công nghiệp

Không cần thuyết minh chi tiết cũng đoán được cơ cấu thu của một doanh nghiệp, chỉ cần nhìn biên lợi nhuận gộp. Bảng dưới lấy bốn quý gần nhất, đến quý 2/2026.

Nguồn: BCTC hợp nhất các mã trong bảng · HODL.VN

Biên trên 45% nghĩa là tiền chủ yếu đến từ cho thuê đất. Biên dưới 20% nghĩa là tiện ích chiếm phần lớn doanh thu. Sài Gòn VRG là ví dụ rõ nhất: doanh thu 9.092 tỷ đồng, lớn thứ hai nhóm, nhưng biên gộp chỉ 16,0% vì phần lớn là bán điện và nước.

Viglacera lại là trường hợp hỗn hợp. Doanh thu 14.968 tỷ đồng gồm cả vật liệu xây dựng, nên biên 28,3% là mức trộn giữa hai ngành khác nhau.

Cho thuê đất giật cục, tiện ích đều

Đây là chỗ nhà đầu tư mới hay hiểu nhầm. Một quý doanh thu rơi mạnh chưa chắc là doanh nghiệp làm ăn kém. Có thể chỉ là chưa ký xong hợp đồng nào.

Kinh Bắc cho thấy mức giật cục đó. Doanh thu sáu quý gần nhất, theo thứ tự từ quý 1/2025, lần lượt là 3.049 tỷ, 575 tỷ, 1.347 tỷ, 1.648 tỷ, 1.336 tỷ và 589 tỷ đồng. Quý cao gấp hơn năm lần quý thấp.

Sài Gòn VRG cùng kỳ đi gần như một đường thẳng: 1.941 tỷ, 2.129 tỷ, 2.234 tỷ, 2.292 tỷ, 2.165 tỷ và 2.402 tỷ đồng. Khác biệt nằm ở chỗ phần lớn tiền của họ đến từ tiện ích, thu hằng tháng.

Hệ quả cho người đọc báo cáo là phải lấy bốn quý liên tiếp với nhóm bán đất, và chấp nhận rằng một quý lẻ không nói được gì. Với nhóm tiện ích thì một quý đã đủ phản ánh xu hướng.

Bốn khoản cần mở trên bảng cân đối

Thứ nhất là hàng tồn kho. Ở ngành này, tồn kho không phải hàng hoá mà là chi phí đã bỏ vào đất: tiền đền bù, san lấp, làm đường, điện nước nội khu. Kinh Bắc cuối quý 2/2026 có 33.357 tỷ đồng tồn kho trên tổng tài sản 74.101 tỷ, tức 45,0% tài sản nằm ở dự án chưa bán. Phần tài sản khác là 40.744 tỷ đồng.

Thứ hai là doanh thu chưa thực hiện. Đây là tiền khách đã trả cho nhiều năm thuê, doanh nghiệp giữ lại và phân bổ dần. Sài Gòn VRG có 13.513 tỷ đồng ở khoản này, lớn hơn cả doanh thu một năm.

Thứ ba là vay và nợ thuê tài chính. Bên nguồn vốn của Kinh Bắc, nợ phải trả là 47.106 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu 26.995 tỷ đồng. Vay ngắn hạn và dài hạn cộng lại 32.677 tỷ.

Thứ tư là lợi nhuận từ công ty liên kết. Nhiều doanh nghiệp trong ngành nắm phần vốn ở khu công nghiệp khác và ghi lãi qua dòng này. Tín Nghĩa là ví dụ: lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ bốn quý đạt 220 tỷ đồng, cao hơn cả lợi nhuận gộp 97 tỷ.

Số cần xem trước khi mua

Thứ tự đọc mà tôi dùng gồm năm bước.

1. Doanh thu và biên gộp bốn quý, để biết doanh nghiệp sống bằng đất hay bằng tiện ích.
2. Tồn kho so với tổng tài sản, để biết bao nhiêu tiền đang nằm trong đất chưa bán.
3. Doanh thu chưa thực hiện, để biết phần lợi nhuận đã khoá sẵn cho các năm sau.
4. Vay so với vốn chủ sở hữu, để biết doanh nghiệp đang gánh bao nhiêu lãi trong lúc chờ bán đất.
5. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, để biết tiền thật có về hay chỉ có lợi nhuận trên giấy.

Năm bước này chưa trả lời câu hỏi còn bao nhiêu đất để bán. Con số đó nằm ở thuyết minh dự án và báo cáo thường niên, bài đất thương phẩm cùng nhóm bàn riêng.

Thuật ngữ trong thuyết minh tra nhanh ở danh sách thuật ngữ báo cáo tài chính. Muốn ôn lại khung định giá trước khi so các mã, xem định giá chứng khoán.

Nội dung trên để tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.