Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng: chôn tiền trước khi có doanh thu

Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng: chôn tiền trước khi có doanh thu

Chi phí đền bù đất khu công nghiệp là khoản tiền đầu tiên doanh nghiệp phải bỏ ra, và là khoản lâu thu hồi nhất. Tiền trả cho người đang sử dụng đất, trả trước khi có một mét vuông nào cho thuê được.

Khoản này không chạy vào báo cáo kết quả kinh doanh ngay. Nó nằm trong hàng tồn kho, chỉ chuyển sang giá vốn khi lô đất được bán. Vì vậy một doanh nghiệp có thể báo lợi nhuận đẹp trong lúc tiền ra ồ ạt. Số liệu trong bài đến 02/10/2026.

Chi phí đền bù đất khu công nghiệp

Bước một, doanh nghiệp chi tiền đền bù và hỗ trợ tái định cư. Tiền ra khỏi két. Trên bảng cân đối, khoản này cộng vào chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, tức hàng tồn kho.

Bước hai, doanh nghiệp làm hạ tầng: san lấp, đường, cống, điện, nước, xử lý nước thải. Tiền lại ra, tồn kho lại phình thêm.

Bước ba, khi có hợp đồng thuê, phần chi phí tương ứng với diện tích đã cho thuê mới được kết chuyển sang giá vốn hàng bán. Đến lúc này báo cáo kết quả kinh doanh mới ghi nhận chi phí.

Hệ quả là dòng tiền đi trước lợi nhuận nhiều năm. Một dự án lớn có thể chi tiền năm nay và chỉ ghi doanh thu sau ba đến năm năm.

Dòng tiền cho thấy quy mô chôn vốn

Kinh Bắc năm 2025 là ví dụ rõ nhất. Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ đạt 2.104 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh lại âm 17.344 tỷ đồng.

Khoảng cách đó nằm trong bốn dòng của báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Lợi nhuận trước thay đổi vốn lưu động là 2.577 tỷ đồng. Tồn kho tăng làm mất 13.223 tỷ. Các khoản phải thu tăng làm mất 6.817 tỷ. Khoản phải trả bù lại 1.175 tỷ. Các mục còn lại trừ thêm 1.056 tỷ.

Cộng lại đúng bằng con số âm 17.344 tỷ đồng. Tiền đi đâu thì đã rõ: vào đất và vào các khoản chưa thu được.

Phần bù đến từ hoạt động tài chính, với dòng tiền thuần 22.721 tỷ đồng trong năm. Nói cách khác, doanh nghiệp vay và huy động vốn để trả tiền đền bù.

Tồn kho phình to: dấu hiệu sớm

Không cần đọc hết báo cáo lưu chuyển tiền tệ cũng thấy được chu kỳ chôn vốn. Chỉ cần theo dõi hàng tồn kho qua các kỳ.

Nguồn: BCTC hợp nhất KBC · HODL.VN

Tồn kho tăng gấp hơn hai lần trong hai năm rưỡi. Đó là một chu kỳ đền bù và làm hạ tầng quy mô lớn.

Chu kỳ này không xấu. Nó là điều kiện để có đất bán trong các năm sau. Nhưng nó đổi tính chất của cổ phiếu trong giai đoạn đó: rủi ro cao hơn, phụ thuộc vào vốn vay nhiều hơn.

Đối chứng là Tổng công ty IDICO. Dòng tiền kinh doanh năm 2025 dương 3.914 tỷ đồng, tồn kho gần như đi ngang cả năm. Doanh nghiệp này đang ở pha thu tiền của các khu đã lấp đầy.

Khu công nghiệp, chi phí đền bù đất

Tiền đền bù thường đến từ vay. Lãi vay vì thế là cái giá phải trả cho việc giữ đất.

Năm 2025, chi phí lãi vay của Becamex là 1.376 tỷ đồng, cao nhất nhóm. Kinh Bắc trả 681 tỷ. Viglacera trả 256 tỷ. Sonadezi Châu Đức trả 27 tỷ. Long Hậu trả 12 tỷ.

Phần lãi vay của dự án đang xây có thể được vốn hoá, tức cộng vào tồn kho thay vì tính vào chi phí. Thuyết minh chi phí đi vay ghi rõ phần được vốn hoá. Khi đọc, phải cộng cả hai phần mới thấy gánh nặng thật.

Becamex cho thấy mô hình gánh nợ dài. Dòng tiền kinh doanh âm ba năm liền, lần lượt 3.151 tỷ, 646 tỷ và 223 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận cổ đông mẹ ba năm là 2.423 tỷ, 2.187 tỷ và 3.501 tỷ.

Ba câu hỏi khi mã đang chôn vốn

Thứ nhất, doanh nghiệp đã giải phóng xong bao nhiêu phần trăm diện tích của dự án đang triển khai. Phần còn lại là phần khó nhất, vì các hộ chưa đồng ý thường là các hộ đòi cao.

Thứ hai, nguồn tiền cho phần còn lại ở đâu. Nếu dựa vào phát hành thêm thì cổ đông hiện hữu bị pha loãng.

Thứ ba, tổng vay so với vốn chủ sở hữu đang ở mức nào. Pha chôn vốn kéo dài trong môi trường lãi suất cao là chỗ dễ trả giá nhất.

Cấu trúc báo cáo lưu chuyển tiền tệ có ở cấu trúc báo cáo tài chính. Thuật ngữ trong thuyết minh tra ở danh sách thuật ngữ báo cáo tài chính. Phần vay ký quỹ của chính nhà đầu tư là chuyện khác, xem tài khoản ký quỹ.

Nội dung trên để tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.