Phân tích cổ phiếu LGL Quý 4/2026: Lãi chín tháng nhờ chuyển nhượng Việt Hưng, vay 442 tỷ và cổ tức 2025 bị hoãn

Định giá cổ phiếu LGL Quý 4/2026 bắt đầu từ CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang (HOSE: LGL), doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản nhà ở, thương mại và văn phòng tại Hà Nội, TP.HCM và Cần Thơ. Lợi nhuận trước thuế chín tháng 2026 là 5,6 tỷ đồng, trong đó 27,6 tỷ đến từ dự án Việt Hưng; bỏ khoản này, doanh nghiệp lỗ 22,0 tỷ.

Giá đóng cửa phiên 11/11/2026 là 4.010 đồng, ứng với P/B 0,29 lần và thấp hơn 40,1% so với đỉnh đóng cửa 6.690 đồng ngày 02/02/2026. Ngày 22/10/2026, hội đồng quản trị Long Giang Land tạm hoãn chi trả cổ tức 2025 bằng tiền (12%, 61,8 tỷ đồng) vì chưa thu hồi các khoản liên quan Thành Thái và Việt Hưng.

Lãi chín tháng từ đâu

Chín tháng đầu năm 2026, CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang ghi nhận doanh thu thuần 33,6 tỷ đồng, giảm 26,3% so với 45,6 tỷ cùng kỳ. Toàn bộ là doanh thu cung cấp dịch vụ; giá vốn 33,2 tỷ nên lãi gộp chỉ 0,4 tỷ. Công ty không có công ty con nên báo cáo tài chính là báo cáo riêng.

Lãi gộp 0,4 tỷ trừ chi phí quản lý 10,8 tỷ (đã gồm 1,7 tỷ hoàn nhập dự phòng phải thu khó đòi) cho kết quả âm 10,4 tỷ đồng ở hoạt động lõi. Lợi nhuận trước thuế 5,6 tỷ đến từ phần tài chính.

Doanh thu hoạt động tài chính chín tháng là 41,6 tỷ đồng, gồm:

• Lãi từ phần vốn đã góp nhưng chưa sử dụng cho dự án Việt Hưng: 22,2 tỷ.
• Lãi chuyển nhượng phần vốn góp dự án Việt Hưng: 5,4 tỷ.
• Cổ tức, lợi nhuận được chia: 10,4 tỷ.
• Lãi cho vay, đầu tư trái phiếu: 3,5 tỷ.

Hai khoản Việt Hưng cộng lại 27,6 tỷ đồng, bằng 66,3% doanh thu tài chính và gấp 5,0 lần lợi nhuận trước thuế. Chi phí tài chính chín tháng 23,9 tỷ gần như toàn bộ là lãi vay 23,6 tỷ; công ty không ghi chi phí thuế thu nhập nên lợi nhuận sau thuế bằng lợi nhuận trước thuế, EPS chín tháng là 108 đồng.

Quý III/2026 lợi nhuận trước thuế là 2,4 tỷ so với lỗ 3,8 tỷ cùng kỳ. Công ty giải trình bốn nguyên nhân thay đổi:

• Doanh thu tài chính tăng 7,7 tỷ do ghi nhận một phần lãi chuyển nhượng vốn góp dự án Việt Hưng.
• Chi phí tài chính giảm 2,4 tỷ do vốn hoá một phần lãi vay vào chi phí dự án Cái Khế.
• Chi phí quản lý giảm 1,7 tỷ do hoàn nhập dự phòng phải thu khó đòi.
• Lợi nhuận khác giảm 5,6 tỷ vì quý III/2025 hạch toán lãi chậm thanh toán và tiền thuế đất sàn thương mại dự án 69 Vũ Trọng Phụng.

Các chỉ số bốn quý tới quý III/2026:

• Lợi nhuận sau thuế 23,6 tỷ đồng (gồm 18,0 tỷ quý IV/2025), EPS 458 đồng.
• ROE 3,4%, BVPS 13.634 đồng.
• P/E 8,7 lần, P/B 0,29 lần.

Rủi ro lớn nhất: vay cá nhân

CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang có vay và nợ thuê tài chính 442,0 tỷ đồng cuối quý III/2026, bằng 0,63 lần vốn chủ 702,1 tỷ, so với trung vị nhóm so sánh 0,33 lần. Tiền và tương đương tiền chỉ 24,0 tỷ, thêm 66,5 tỷ đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, khoản vay chia theo bên cho vay như sau, tính bằng tỷ đồng:

• Vay cá nhân: 242,8 (54,9% tổng vay), gồm 121,7 ngắn hạn và 121,1 dài hạn.
• CTCP Đầu tư Rivera, công ty liên kết: 82,2, toàn bộ dài hạn.
• Ngân hàng TMCP Quân Đội: 80,4, dài hạn.
• Đối tượng khác: 32,8.
• CTCP Rivera Hà Nội (nay là CTCP Tập đoàn Long Giang): 3,7.

Cơ cấu kỳ hạn đổi nhiều trong chín tháng: vay ngắn hạn giảm từ 293,5 tỷ xuống 158,2 tỷ, vay dài hạn tăng từ 57,4 tỷ lên 283,7 tỷ. Vay dài hạn chiếm 64,2% tổng vay, nên áp lực trả nợ trước mắt nhẹ hơn nhưng lãi vay vẫn chạy: 23,6 tỷ chín tháng.

Dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 188,8 tỷ đồng, được bù bằng 236,5 tỷ thu hồi vốn góp đầu tư và 91,1 tỷ vay ròng (vay mới 397,8 tỷ, trả gốc 306,7 tỷ). Tiền cuối kỳ 24,0 tỷ, so với 10,3 tỷ đầu năm.

Phần lớn tài sản của CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang nằm trong dự án và công ty liên kết, tính bằng tỷ đồng ở quý III/2026:

• Đầu tư vào năm công ty liên kết: 367,6, gồm CTCP Đầu tư Rivera 144,0, TMDV Nghĩa Đô 108,9, Rivera Đồng Tháp 69,9, Bảo tồn di sản và Phát triển Du lịch 35,0, Quản lý và Khai thác BĐS Rivera Homes 9,8.
• Việt Hưng, phải thu hợp tác: 286,1, gồm 201,6 chi phí liên quan dự án và 84,5 vốn góp đã chuyển cho đối tác nhưng chưa sử dụng.
• Thành Thái lô C, tài sản dài hạn khác: 279,6.
• Rivera Park Cần Thơ, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang: 138,4.
• Phải thu khách hàng dài hạn: 148,4, đã trích dự phòng 49,3.

Năm nhóm này cộng 1.170,8 tỷ, bằng 79,6% tổng tài sản 1.470,3 tỷ. Riêng Thành Thái lô C và Việt Hưng cộng 565,7 tỷ đồng, bằng 80,6% vốn chủ; đây là hai khoản hội đồng quản trị nêu khi hoãn cổ tức.

Về Thành Thái, UBND TP.HCM duyệt giá trị quyết toán lô C (288 căn hộ) là 289,99 tỷ đồng ngày 23/08/2025, đã gồm thuế GTGT và chưa gồm chi phí vay; giá trị cuối cùng còn chờ các bên thẩm định phần phát sinh.

Về Việt Hưng, ngày 21/04/2026 hội đồng quản trị thông qua chủ trương chuyển nhượng toàn bộ 67,5% phần vốn góp (429,9 tỷ) với giá dự kiến không thấp hơn 2,5 lần vốn đã sử dụng; ngày 30/06/2026 công ty ký thỏa thuận đặt cọc và đã nhận 280 tỷ đồng tiền đặt cọc, tương đương 10% giá trị chuyển nhượng.

Ngoài vay, nghĩa vụ phải trả dài hạn khác là 140,0 tỷ đồng, trong đó 57,1 tỷ cho đối tác dự án 69 Vũ Trọng Phụng (gồm 19,6 tỷ lãi chậm trả) và 53,7 tỷ liên quan hợp tác Thành Thái.

Kế hoạch 2026 và cổ tức bị hoãn

Đại hội cổ đông thường niên 2026 thông qua kế hoạch của CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang: tổng doanh thu 580 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50 tỷ đồng, so với 104,1 tỷ và 20,5 tỷ của năm 2025. Bảng kế hoạch ghi vốn điều lệ 1.030 tỷ đồng, gấp đôi 515 tỷ hiện tại, và cổ tức 9% trên vốn 515 tỷ.

Tiến độ sau chín tháng:

• Tổng doanh thu 75,2 tỷ (doanh thu thuần 33,6 tỷ cộng doanh thu tài chính 41,6 tỷ), bằng 13,0% kế hoạch.
• Lợi nhuận sau thuế 5,6 tỷ, bằng 11,1% kế hoạch 50 tỷ.

Cổ tức năm 2025 là 12% bằng tiền, tương ứng 61,8 tỷ đồng, dự kiến chi trong năm 2026. Ngày 22/10/2026, hội đồng quản trị (Nghị quyết 16/2026) tạm hoãn vì chưa thu hồi khoản thanh toán khoảng 289 tỷ liên quan lô C Thành Thái và chưa thu tiền chuyển nhượng vốn góp Việt Hưng theo tiến độ dự kiến; thời gian chi dự kiến là trước 31/12/2026.

Khoản 61,8 tỷ gấp 2,6 lần tiền mặt 24,0 tỷ và bằng 50,6% lợi nhuận chưa phân phối 122,1 tỷ.

Cổ đông và thanh khoản

Vốn điều lệ của CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang là 515 tỷ đồng, tương ứng 51,5 triệu cổ phiếu, trong đó 51.497.100 cổ phiếu đang lưu hành sau khi trừ 2.900 cổ phiếu quỹ. Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 25,75 triệu, bằng 50,0% vốn; vốn hoá ngày 11/11/2026 là 206,5 tỷ đồng.

Các cổ đông lớn:

• CTCP Tập đoàn Long Giang: 12,41 triệu cổ phiếu, 24,1% vốn, nhận chuyển nhượng toàn bộ từ CTCP Tập đoàn Đầu tư Long Giang ngày 08/04/2026 (CTCP Rivera Hà Nội đổi tên ngày 14/04/2026).
• Ông Lê Hà Giang, chủ tịch hội đồng quản trị: 10,69 triệu cổ phiếu, 20,75%, ngày chốt 10/09/2026.
• Bà Hồ Kim Vân: 1,31 triệu cổ phiếu, 2,55%, ngày chốt 05/10/2025.

Công ty đã dùng 589.000 cổ phiếu tại CTCP TMDV Nghĩa Đô (công ty liên kết, sở hữu 49,46%) để bảo đảm một số khoản vay cá nhân tại Nghĩa Đô. Ngày 28/09/2026, công ty công bố thay đổi nhân sự: ông Trần Hải Anh được bổ nhiệm tổng giám đốc thay ông Nguyễn Mạnh Hà, kèm thay đổi người đại diện theo pháp luật.

Giá trị khớp trung bình mỗi phiên giảm từ 3,1 tỷ đồng tháng 12/2025 xuống 113 triệu đồng tháng 10/2026. Khối lượng khớp trung bình 20 phiên là 55,6 nghìn cổ phiếu, cao hơn 75,3% mức 31,7 nghìn của 60 phiên vì phiên 11/11/2026 khớp 341,1 nghìn cổ phiếu.