Mô hình kinh doanh của SZC: cho thuê đất công nghiệp ghép với bán đất ở

Cổ phiếu SZC là phần vốn của Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức. Doanh nghiệp này vận hành khu công nghiệp Châu Đức ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Mô hình có hai chân. Chân thứ nhất là cho thuê đất công nghiệp cho nhà đầu tư nước ngoài. Chân thứ hai là bán đất ở trong cùng khu quy hoạch.

Số liệu trong bài lấy đến ngày 02/10/2026, từ báo cáo tài chính hợp nhất đã công bố.

Cổ phiếu SZC đại diện cho một kho đất hơn tám nghìn tỷ đồng

Cuối quý II/2026, tổng tài sản hợp nhất là 8.463,1 tỷ đồng. Tồn kho chiếm 1.851,0 tỷ đồng, tương đương 21,9% tổng tài sản. Phần tài sản còn lại là 6.612,1 tỷ đồng.

Bên nguồn vốn, nợ phải trả là 5.432,1 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu là 3.031,0 tỷ đồng, toàn bộ thuộc cổ đông công ty mẹ vì doanh nghiệp không có lợi ích cổ đông thiểu số.

Vốn góp của chủ sở hữu là 1.799,9 tỷ đồng. Số này tương ứng khoảng 179,99 triệu cổ phiếu đang lưu hành. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 16.800 đồng. Vốn hoá vào khoảng 3.024 tỷ đồng. Người đọc báo cáo lần đầu nên xem cấu trúc báo cáo tài chính trước.

Tỷ lệ tồn kho của SZC thấp hơn nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp khác trong loạt bài này. Phần đất đã bán hoặc cho thuê được ghi nhận doanh thu nhanh hơn, vì khu công nghiệp Châu Đức đã triển khai nhiều năm.

Doanh thu của cổ phiếu SZC tăng dần nhờ hai nguồn thu song song

Năm 2025, doanh thu thuần là 1.097,9 tỷ đồng. Lãi gộp là 560,5 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp đạt 51,1%, cao hơn mức 49,5% của năm 2024.

Doanh thu của SZC đi lên khá đều những năm gần đây, khác với một số mã khu công nghiệp chỉ ghi doanh thu lớn khi có hợp đồng mới. Năm 2022 là 858,9 tỷ đồng. Năm 2023 là 817,9 tỷ đồng. Năm 2024 là 870,7 tỷ đồng. Năm 2025 là 1.097,9 tỷ đồng.

Từ lãi gộp đến lợi nhuận sau thuế năm 2025: chi phí bán hàng và quản lý là 86,9 tỷ đồng. Phần tài chính thuần dương 7,5 tỷ đồng. Lợi nhuận khác âm 37,8 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 443,3 tỷ đồng. Sau thuế, còn lại 344,8 tỷ đồng cho cổ đông công ty mẹ.

Báo cáo tài chính hợp nhất không công bố diện tích đất cho thuê mỗi năm theo hecta. Thước đo thay thế đáng tin là doanh thu và biên lợi nhuận gộp theo năm, vì nó phản ánh trực tiếp lượng hợp đồng đã đủ điều kiện ghi nhận.

Hai chân kinh doanh bổ sung cho nhau

Cho thuê đất công nghiệp mang lại dòng tiền một lần lớn khi bàn giao, nhưng phụ thuộc vào nhu cầu đầu tư nước ngoài. Bán đất ở lại gắn với nhu cầu dân cư quanh khu công nghiệp, ít nhạy với chu kỳ đầu tư công nghiệp hơn.

Khi một chân chững lại, chân còn lại có thể bù đắp phần nào. Đây là lý do doanh thu của SZC ít gồ ghề hơn một số mã khu công nghiệp thuần chỉ bán đất công nghiệp. Người mới nên xem 162 thuật ngữ báo cáo tài chính để quen cách gọi từng dòng số liệu.

Nợ vay tài trợ cho hạ tầng khu công nghiệp

Cuối quý II/2026, vay ngắn hạn là 558,8 tỷ đồng. Vay dài hạn là 1.949,8 tỷ đồng. Tổng nợ vay là 2.508,6 tỷ đồng.

Tiền và tương đương tiền là 474,8 tỷ đồng. Nợ vay ròng khoảng 2.033,8 tỷ đồng, thấp hơn vốn chủ sở hữu của cổ đông mẹ. Đây là mức đòn bẩy vừa phải so với các mã khu công nghiệp khác trong loạt bài này.

Cổ phiếu SZC đặt cạnh KBC và BCM trong nhóm khu công nghiệp

Theo số liệu năm 2025, biên lợi nhuận gộp của SZC là 51,1%, nằm giữa nhóm khu công nghiệp niêm yết. Doanh thu của SZC nhỏ hơn nhiều so với KBC và BCM, nhưng ổn định hơn qua các năm.

Bức tranh rút gọn: SZC là mô hình khu công nghiệp quy mô vừa, kết hợp cho thuê đất công nghiệp với bán đất ở để giảm biến động doanh thu, đòn bẩy ở mức vừa phải. Bài tiếp theo đi vào các chỉ số định giá chứng khoán áp cho doanh nghiệp khu công nghiệp.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu doanh nghiệp, không phải khuyến nghị đầu tư.