Những con số quyết định giá cổ phiếu NLG: phần chia cho đối tác và doanh số chưa ghi nhận

Định giá cổ phiếu NLG phải tính đúng dòng lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ. Doanh nghiệp này chia một phần lợi nhuận cho đối tác góp vốn tại nhiều dự án. Bài này đi qua giá trị sổ sách, chất lượng lợi nhuận và doanh số chưa ghi nhận, lấy đến ngày 02/10/2026.

Giá trên giá trị sổ sách khi định giá cổ phiếu NLG

Cuối quý II/2026, vốn chủ sở hữu của cổ đông công ty mẹ là 12.498 tỷ đồng. Số cổ phiếu lưu hành khoảng 485 triệu đơn vị, tính từ vốn điều lệ 4.851 tỷ đồng.

Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu vì vậy vào khoảng 25.765 đồng. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 21.900 đồng. Thị trường trả thấp hơn sổ sách 3.865 đồng mỗi cổ phiếu, tức 15,0%. Tỷ lệ giá trên giá trị sổ sách khoảng 0,85 lần.

Mức dưới một lần sổ sách đặt NLG ở nhóm giữa trong các mã bất động sản niêm yết. Phần chiết khấu này một phần phản ánh việc lợi nhuận của mã này khó dự đoán hơn. Nguyên nhân là lợi nhuận còn phụ thuộc vào cấu trúc chia vốn với đối tác ở từng dự án.

Khả năng sinh lời trên vốn chủ sở hữu

Năm 2025, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 701 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu của cổ đông mẹ cuối năm là 12.662 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu vì vậy là 5,5%.

Năm 2024, con số này là 5,4%. Năm 2021 là 12,0%, mức cao hơn hẳn hai năm gần đây.

Mức khoảng 5% đến 6% trong hai năm gần nhất thấp hơn giai đoạn 2021. Phần nào đến từ chi phí bán hàng và quản lý tăng nhanh hơn doanh thu. Cách tính các chỉ số này được trình bày kỹ trong bài 12 mô hình định giá chứng khoán.

Định giá cổ phiếu NLG phải nhìn đúng phần lợi nhuận của cổ đông mẹ

Bốn quý gần nhất, tính từ quý III/2025 đến quý II/2026, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 617 tỷ đồng. Chia cho 485 triệu cổ phiếu, lợi nhuận mỗi cổ phiếu khoảng 1.272 đồng. Với giá 21.900 đồng, tỷ lệ giá trên lợi nhuận khoảng 17,2 lần.

Năm 2024 là ví dụ cho thấy vì sao phải cẩn thận với dòng này. Lợi nhuận thuần hợp nhất năm đó là 1.387 tỷ đồng. Nhưng phần chia cho cổ đông thiểu số chiếm tới 62,7%, chỉ còn 518 tỷ đồng cho cổ đông công ty mẹ.

Bốn quý gần nhất may mắn không rơi vào tình huống đó. Phần chia cho cổ đông thiểu số lần lượt là 88 tỷ đồng, 157 tỷ đồng, 41 tỷ đồng và 11 tỷ đồng mỗi quý. Các mức này nhỏ hơn nhiều so với năm 2024. Nhưng người định giá vẫn nên kiểm tra dòng này mỗi quý, vì một dự án lớn hoàn tất có thể làm tỷ lệ này đổi khác bất cứ lúc nào.

Doanh số chưa ghi nhận khi định giá cổ phiếu NLG

Người mua trả tiền trước ngắn hạn cuối quý II/2026 là 2.937 tỷ đồng. Khoản này từng cao hơn, ở mức 3.024 tỷ đồng cuối năm 2024. Khoản này giảm xuống 2.588 tỷ đồng cuối năm 2025, trước khi tăng trở lại trong nửa đầu 2026.

Đặt cạnh vốn hoá khoảng 10.620 tỷ đồng, khoản này bằng 27,7%. Đây là phần doanh thu đã có khách đặt tiền nhưng chưa ghi vào báo cáo kết quả kinh doanh.

Khoản này tăng trở lại là tín hiệu bán hàng đang phục hồi sau giai đoạn chững lại năm 2025. Người định giá nên theo dõi khoản này theo từng quý. Nó cho biết tốc độ doanh thu các quý tới, trước khi báo cáo kết quả kinh doanh phản ánh.

Nợ vay ở mức vừa phải so với nhóm bất động sản

Tổng vay cuối quý II/2026 là 5.196 tỷ đồng, gồm 915 tỷ đồng ngắn hạn và 4.281 tỷ đồng dài hạn. So với vốn chủ sở hữu 14.544 tỷ đồng, tổng vay bằng 35,7%.

Mức này thấp hơn nhiều so với các doanh nghiệp phát triển dự án đơn lẻ không có đối tác góp vốn. Việc chia sẻ vốn với đối tác giúp Nam Long không phải vay nhiều để tài trợ cùng lúc nhiều dự án lớn.

Hai mốc nên theo dõi theo quý

Thứ nhất, tỷ lệ lợi nhuận chia cho cổ đông thiểu số trên lợi nhuận thuần hợp nhất. Mốc gần đây ở mức thấp, nhưng năm 2024 từng lên tới 62,7%. Tỷ lệ tăng vọt trở lại là dấu hiệu một dự án lớn có đối tác vừa ghi nhận doanh thu.

Thứ hai, người mua trả tiền trước ngắn hạn. Mốc hiện tại 2.937 tỷ đồng. Khoản này tăng đều qua các quý là tín hiệu doanh thu các kỳ tới sẽ khả quan hơn. Người mới nên xem lại cổ phiếu là gì trước khi đi sâu vào số liệu doanh nghiệp bất động sản.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu, không phải khuyến nghị đầu tư.