Token hoá tài sản thật (RWA) là gì: định nghĩa và cách vận hành

Token hoá tài sản thật, viết tắt RWA, có định nghĩa ngắn gọn là biến quyền đối với một tài sản ngoài đời thành token trên chuỗi khối. Tài sản đó có thể là một tòa nhà, một lô hàng hay một dòng tiền. Token đại diện cho quyền ấy và có thể chuyển nhượng như tài sản mã hóa. Bài này giải thích khái niệm, quy trình và khung pháp lý Việt Nam. Quy định và dữ liệu đến 02/10/2026.

RWA là viết tắt của Real World Assets, tức tài sản thực.

Nghị quyết 05/2025/NQ-CP yêu cầu tài sản mã hóa phát hành trong thí điểm phải dựa trên tài sản thực.

Tài sản thực ở đây không bao gồm chứng khoán và tiền pháp định.

Quyết định 1413/QĐ-TTg đặt lộ trình mở rộng sang token hoá tài sản thực, chứng khoán số hoá và trái phiếu số hoá.

Token hoá tài sản thật RWA là gì

RWA là viết tắt của Real World Assets. Trong tiếng Việt, văn bản nhà nước dùng cụm "tài sản thực". Token hoá là việc ghi nhận quyền đối với tài sản đó dưới dạng token trên một sổ cái phân tán.

Hãy lấy ví dụ một tòa nhà văn phòng. Ngày nay, muốn đầu tư vào tòa nhà, bạn phải mua cả tòa hoặc góp vốn vào công ty sở hữu nó. Khi token hoá, quyền đối với tòa nhà được chia thành nhiều phần nhỏ. Mỗi token đại diện cho một phần quyền. Người mua token có thể nắm phần nhỏ mà không cần mua cả tòa.

Token hoá không tạo ra tài sản mới. Tòa nhà vẫn là tòa nhà, lô hàng vẫn là lô hàng. Cái thay đổi là cách ghi nhận và chuyển giao quyền. Thay vì sổ sách giấy và hợp đồng chuyển nhượng, quyền được ghi trên chuỗi khối.

Vì vậy, giá trị của token luôn phụ thuộc vào hai thứ. Thứ nhất là giá trị thật của tài sản. Thứ hai là mức độ pháp luật công nhận mối liên hệ giữa token và tài sản đó.

Năm bước token hoá một tài sản thật

Quy trình token hoá khác nhau theo từng loại tài sản. Phần khung chung thường gồm năm bước.

1. Chọn tài sản và xác minh quyền sở hữu hợp pháp.
2. Định giá tài sản và lập hồ sơ pháp lý.
3. Công bố bản cáo bạch về đợt phát hành.
4. Phát hành token qua nền tảng phát hành.
5. Lưu ký token và cho phép giao dịch qua tổ chức được cấp phép.

Bước một và hai quyết định phần lớn chất lượng của token. Nếu quyền sở hữu không sạch hoặc định giá sai, token phát hành ra cũng mang lỗi đó. Bước ba là nơi người mua đọc thông tin. Bước bốn và năm là phần công nghệ, nơi token được tạo, giữ và chuyển.

Trong khung thí điểm ở Việt Nam, bước ba và bước bốn có quy định cụ thể. Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 05/2025/NQ-CP yêu cầu công bố bản cáo bạch tối thiểu 15 ngày trước khi chào bán. Bản cáo bạch phải đăng trên trang của tổ chức cung cấp dịch vụ và trang của tổ chức phát hành. Khoản 7 Điều 3 định nghĩa cung cấp nền tảng phát hành là cung cấp hệ thống điện tử phục vụ chào bán, phát hành tài sản mã hóa.

RWA trong luật Việt Nam

Luật Việt Nam chưa có định nghĩa riêng cho cụm "token hoá". Muốn hiểu vị trí của RWA, phải ghép nhiều văn bản.

Luật Công nghiệp công nghệ số 71/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026. Điều 46 định nghĩa tài sản số là tài sản theo Bộ luật Dân sự, thể hiện dưới dạng dữ liệu số. Điểm b khoản 2 Điều 47 định nghĩa tài sản mã hóa là một loại tài sản số. Nó không bao gồm chứng khoán, dạng số của tiền pháp định và tài sản tài chính khác.

Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 định nghĩa tài sản tại khoản 1 Điều 105. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Điều 115 định nghĩa quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền. Một token đại diện quyền đối với tòa nhà vì thế có thể được nhìn như một dạng quyền tài sản ở dạng số.

Nghị quyết 05/2025/NQ-CP gần với khái niệm RWA nhất. Khoản 2 Điều 5 yêu cầu tài sản mã hóa được phát hành dựa trên tài sản cơ sở là tài sản thực. Tài sản thực không bao gồm chứng khoán và tiền pháp định. Nói cách khác, trong thí điểm, mọi tài sản mã hóa phát hành tại Việt Nam đều phải là một dạng token hoá tài sản thật.

Khoản 1 Điều 5 thêm điều kiện về người phát hành. Đó phải là doanh nghiệp Việt Nam, dạng công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần. Khoản 1 Điều 6 giới hạn người mua: chỉ nhà đầu tư nước ngoài.

Lộ trình theo Quyết định 1413

Quyết định 1413/QĐ-TTg ngày 27/07/2026 phê duyệt Đề án cải cách tổng thể thị trường tài chính đến năm 2045. Đề án nhắc tới RWA ở nhiều chỗ.

Về thể chế, đề án yêu cầu ban hành hướng dẫn về cơ chế thử nghiệm có kiểm soát cho token hoá tài sản thực. Đề án cũng yêu cầu nghiên cứu ban hành Luật Tài sản số. Luật này sẽ phân loại tài sản mã hóa thành ba nhóm. Đó là tài sản mã hóa phục vụ thanh toán, mã thông báo tiện ích và mã thông báo chứng khoán hoặc tài sản thực số hóa. Danh mục nhiệm vụ đặt mốc nghiên cứu, xây dựng luật về tài sản số trong giai đoạn 2028-2029.

Về thị trường, đề án đặt lộ trình bắt đầu từ cơ chế thử nghiệm có kiểm soát. Sau đó mở rộng sang chứng khoán số hóa, token hoá tài sản thực, trái phiếu số hóa và quỹ đầu tư số hóa. Đề án cũng nhắc tới dịch vụ lưu ký, thanh toán trên công nghệ sổ cái phân tán.

Cơ quan quản lý cũng nói rõ sự quan tâm. Tại hội nghị của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước ngày 05/06/2026, Phó Chủ tịch Bùi Hoàng Hải cho rằng xu hướng số hóa tài sản thực đang dần trở thành cấu phần quan trọng của nền kinh tế số. Đây là định hướng, chưa phải quy định chi tiết cho từng loại tài sản.

Token hoá không cứu tài sản kém

Token hoá giúp chia nhỏ và chuyển nhượng nhanh hơn. Nó không làm tài sản bên dưới tốt lên. Một tòa nhà không có khách thuê vẫn không sinh dòng tiền dù được token hoá.

Rủi ro lớn nhất nằm ở khoảng cách giữa token và tài sản. Nếu hồ sơ pháp lý không rõ ai giữ tài sản, ai được hưởng tiền thuê, token chỉ là một dòng dữ liệu. Người mua cần đọc kỹ bản cáo bạch để biết token cho mình quyền gì.

Rủi ro thứ hai là thanh khoản. Có token không có nghĩa là luôn có người mua lại. Thị trường cho loại tài sản này còn rất mới. Kiến thức nền về cổ phiếu và cổ phần giúp hiểu rõ hơn sự khác nhau giữa nắm quyền trực tiếp và nắm qua một lớp trung gian. Bài hàng hoá trên thị trường chứng khoán cũng cho thấy cách một tài sản thực được đưa lên sàn theo cách truyền thống.

Nội dung để tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.