Tài sản nào được token hoá: bất động sản, hàng hoá, dòng tiền và ranh giới theo luật

Tài sản được token hoá theo Nghị quyết 05/2025/NQ-CP là tài sản thực, như bất động sản hay hàng hoá, không phải chứng khoán hay tiền pháp định. Nghị quyết không liệt kê danh mục từng loại. Bài này đọc điều kiện chung, đối chiếu với Bộ luật Dân sự để hiểu ba ví dụ phổ biến, và nêu những chỗ pháp luật chưa có hướng dẫn chi tiết. Quy định và dữ liệu đến 02/10/2026.

Khoản 2 Điều 5 Nghị quyết 05 yêu cầu tài sản cơ sở là tài sản thực, không gồm chứng khoán và tiền pháp định.

Nghị quyết không liệt kê danh mục tài sản được token hoá.

Bất động sản, hàng hoá, dòng tiền là ví dụ minh họa của bài, không phải danh sách trong luật.

Tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý chi tiết cho từng loại chưa được công bố trong nguồn đã kiểm.

Bất động sản, hàng hoá trong luật

Câu trả lời ngắn là luật đặt điều kiện chung, không đặt danh sách. Khoản 2 Điều 5 Nghị quyết 05 nói tài sản mã hóa phải được phát hành dựa trên tài sản cơ sở là tài sản thực, không bao gồm chứng khoán và tiền pháp định.

Vì thế, bất động sản, hàng hoá và dòng tiền chỉ là ba ví dụ dễ hình dung về tài sản thực. Chúng không được nêu tên trong điều khoản. Bài dùng chúng để minh họa cách đối chiếu với Bộ luật Dân sự.

Điều 105 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 định nghĩa tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản gồm bất động sản và động sản, có thể là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai.

Mẫu bản cáo bạch kèm Nghị quyết 05 có mục riêng về tài sản cơ sở. Mục này yêu cầu nêu loại tài sản, đặc điểm, thông tin sở hữu, biện pháp bảo đảm, nguồn thu dự kiến trong tương lai và thông tin định giá.

Điều kiện chung cho tài sản cơ sở

Điều 5 còn đặt điều kiện cho người phát hành. Đó phải là doanh nghiệp Việt Nam, dạng công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần theo Luật Doanh nghiệp.

Khoản 2 Điều 14 thêm một yêu cầu quan trọng. Tổ chức phát hành phải tuân thủ quy định pháp luật về sở hữu nước ngoài đối với tài sản làm cơ sở cho phát hành, nếu có. Vì Điều 6 chỉ cho chào bán tài sản mã hóa cho nhà đầu tư nước ngoài, điều khoản này có ý nghĩa thực tế rất lớn với loại tài sản có giới hạn sở hữu của người nước ngoài.

Ngoài ra, điểm k khoản 2 Điều 15 giao tổ chức cung cấp dịch vụ lựa chọn loại tài sản mã hóa đưa vào giao dịch và báo cáo Bộ Tài chính, Bộ Công an, Ngân hàng Nhà nước. Như vậy không phải tài sản nào đủ điều kiện phát hành cũng được đưa lên giao dịch.

Token hoá bất động sản: sở hữu

Bất động sản là bất động sản theo Điều 105 Bộ luật Dân sự. Token đại diện một phần quyền đối với bất động sản không làm thay đổi bản chất của tài sản bên dưới.

Cái cần xem là quyền gì được chuyển cho người giữ token. Đó là quyền sở hữu, quyền hưởng lợi từ tiền thuê hay một quyền khác. Mục VIII của mẫu bản cáo bạch yêu cầu nêu quyền và nghĩa vụ của người sở hữu tài sản mã hóa, hạn chế chuyển nhượng và cách xử lý khi tổ chức phát hành mất khả năng thanh toán.

Nguồn đã kiểm ghi rõ tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý chi tiết cho token hoá bất động sản chưa được công bố. Vì vậy bài không hướng dẫn quy trình token hoá bất động sản cụ thể.

Hàng hoá và dòng tiền

Hàng hoá là động sản. Điểm cần lưu ý là hàng hoá có thể được nắm giữ vật lý hoặc qua kho lưu ký. Khi token đại diện hàng hoá, câu hỏi then chốt là ai giữ hàng, ai kiểm tra số lượng và chất lượng, và bảo hiểm ra sao. Bài hàng hoá trên thị trường chứng khoán cho thấy cách tài sản này đã được đưa lên sàn theo mô hình truyền thống.

Dòng tiền gần với khái niệm quyền tài sản. Điều 115 Bộ luật Dân sự định nghĩa quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền. Một dòng tiền tương lai, như tiền thuê hay doanh thu, có thể là đối tượng của quyền này nếu có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Mẫu bản cáo bạch có mục "các nguồn thu dự kiến trong tương lai của tài sản cơ sở". Dòng tiền kỳ vọng phải được chứng minh, không thể chỉ là lời hứa.

Cần kiểm tra gì trước khi mua

Quyết định 1413/QĐ-TTg ngày 27/07/2026 đặt token hóa tài sản thực trong lộ trình mở rộng sau giai đoạn thử nghiệm có kiểm soát. Đây là định hướng, chưa phải hướng dẫn chi tiết cho từng loại.

Trước khi mua một token đại diện tài sản thực, hãy kiểm tra bốn điểm trong bản cáo bạch.

1. Quyền sở hữu hợp pháp của tài sản cơ sở thuộc về ai.
2. Ai định giá tài sản và dùng phương pháp nào.
3. Quyền và nghĩa vụ gắn với token là gì.
4. Điều kiện hoàn trả và hạn chế chuyển nhượng ra sao.

Bài này không ghi trạng thái cấp phép của bất kỳ tổ chức nào. Để nắm khái niệm nền, bạn có thể đọc cổ phiếu và cổ phần.

Nội dung để tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư.