Mô hình kinh doanh của NVL: dự án lớn, dòng tiền bán hàng và tái cấu trúc nợ

Cổ phiếu NVL là phần vốn của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, tên quen thuộc là Novaland. Doanh nghiệp này phát triển các dự án quy mô lớn, chủ yếu ở phía Nam. Hiểu mã này không bắt đầu từ biểu đồ giá. Nó bắt đầu từ khối hàng tồn kho dự án và khoản nợ đang được tái cấu trúc.

Số liệu trong bài lấy đến ngày 02/10/2026, từ báo cáo tài chính hợp nhất đã công bố.

Cổ phiếu NVL đại diện cho bảng cân đối hơn 258.000 tỷ đồng

Cuối quý II/2026, tổng tài sản của Novaland là 258.658 tỷ đồng. Hàng tồn kho dự án chiếm 158.133 tỷ đồng, tức 61,1% tổng tài sản. Phần tài sản còn lại là 100.525 tỷ đồng.

Bên nguồn vốn, nợ phải trả là 193.420 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu của cổ đông công ty mẹ chỉ 48.496 tỷ đồng, bằng 18,8% tổng tài sản. Lợi ích cổ đông thiểu số là 16.742 tỷ đồng.

Vốn điều lệ 22.345 tỷ đồng tương ứng khoảng 2,23 tỷ cổ phiếu đang lưu hành. Giá đóng cửa phiên 02/10/2026 là 10.450 đồng. Vốn hoá vì vậy vào khoảng 23.330 tỷ đồng.

Tỷ lệ vốn chủ 18,8% là mức mỏng trong nhóm bất động sản niêm yết. Một phần lớn tài sản đang được tài trợ bằng nợ. Người mới nên xem cấu trúc báo cáo tài chính trước khi đọc tiếp các dòng còn lại.

Hàng tồn kho dự án tăng đều qua các năm

Hàng tồn kho dự án là tài sản lớn nhất của Novaland. Cuối năm 2021 là 110.159 tỷ đồng. Cuối năm 2024 là 147.028 tỷ đồng. Cuối năm 2025 là 153.745 tỷ đồng. Cuối quý II/2026 là 158.133 tỷ đồng.

Khoản này tăng liên tục trong khi doanh thu bán hàng nhiều năm chưa tương xứng. Đó là tiền đã bỏ vào dự án nhưng chưa bán ra, hoặc đã bán nhưng chưa đủ điều kiện ghi doanh thu.

Người mua trả tiền trước ngắn hạn đi theo chiều ngược lại gần đây. Khoản này là 8.306 tỷ đồng cuối năm 2021, tăng lên 18.915 tỷ đồng cuối năm 2024, rồi 20.353 tỷ đồng cuối năm 2025 và 24.551 tỷ đồng cuối quý II/2026.

Khoản người mua trả tiền trước tăng trở lại là tín hiệu tích cực. Nó cho thấy hoạt động bán hàng đã có khách mới, không chỉ còn hàng tồn kho cũ nằm chờ.

Lợi nhuận biến động rất mạnh qua các năm

Đây là chỗ nhà đầu tư mới dễ hiểu sai nhất về mã này. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đi theo đường zíc zắc. Năm 2021 là 3.225 tỷ đồng. Năm 2022 là 2.162 tỷ đồng. Năm 2023 còn 606 tỷ đồng.

Năm 2024, Novaland lỗ 6.455 tỷ đồng. Đây là năm doanh thu sụt mạnh còn chi phí tài chính vẫn ở mức cao. Năm 2025, doanh nghiệp có lãi trở lại, đạt 1.744 tỷ đồng.

Đường lợi nhuận này không phản ánh hoạt động bán hàng đi lên đều. Nó phản ánh một doanh nghiệp đang xử lý hậu quả của giai đoạn phát triển dự án quá nhanh bằng vốn vay, rồi dòng tiền bị nghẽn lại. Lãi hay lỗ từng năm phụ thuộc nhiều vào các khoản tài chính và khoản một lần, không chỉ vào việc bán được bao nhiêu căn.

Quý IV/2025 có một khoản bất thường trong giá vốn

Đây là chi tiết cần tách riêng. Quý IV/2025, doanh thu thuần của Novaland là 1.568 tỷ đồng. Nhưng lãi gộp quý đó lại là 2.520 tỷ đồng, cao hơn cả doanh thu.

Điều này nghĩa là giá vốn hàng bán quý đó âm. Nhiều khả năng đến từ việc hoàn nhập một khoản chi phí hoặc dự phòng dự án đã trích trước đó, lớn hơn giá vốn phát sinh mới trong quý. Đây không phải lợi nhuận từ bán hàng thêm.

Khoản bất thường này đẩy lợi nhuận trước thuế quý IV/2025 lên 4.070 tỷ đồng, cao hơn tổng lợi nhuận của ba quý trước đó cộng lại. Người đọc báo cáo quý theo mã này nên luôn so sánh lãi gộp với doanh thu cùng kỳ. Khi lãi gộp vượt doanh thu, đó là dấu hiệu có khoản không đến từ hoạt động bán hàng thông thường.

Cổ phiếu NVL đang tái cấu trúc kỳ hạn nợ vay

Tổng vay của Novaland tăng dần nhiều năm. Cuối năm 2021 là 60.519 tỷ đồng. Cuối năm 2024 là 61.566 tỷ đồng. Cuối năm 2025 là 67.391 tỷ đồng. Cuối quý II/2026 là 72.911 tỷ đồng.

Điều đáng chú ý nằm ở cơ cấu kỳ hạn. Cuối năm 2024, vay ngắn hạn là 36.978 tỷ đồng, cao hơn vay dài hạn 24.588 tỷ đồng. Đó là áp lực trả nợ gần. Đến cuối năm 2025, vay ngắn hạn giảm xuống 31.718 tỷ đồng, còn vay dài hạn tăng lên 35.673 tỷ đồng. Cuối quý II/2026, vay ngắn hạn chỉ còn 30.482 tỷ đồng, vay dài hạn lên 42.429 tỷ đồng.

Tỷ trọng nợ dài hạn tăng lên nghĩa là một phần nợ đã được gia hạn hoặc tái cấu trúc kỳ hạn. Áp lực trả nợ trong vòng một năm tới vì vậy nhẹ hơn trước, dù tổng số nợ vẫn tăng.

Vốn điều lệ cũng tăng đáng kể, từ 19.501 tỷ đồng cuối năm 2024 lên 22.320 tỷ đồng năm 2025, thêm khoảng 14,4% số cổ phiếu lưu hành. Đây là một kênh khác để giảm áp lực nợ, bên cạnh việc gia hạn kỳ hạn vay.

Cổ phiếu NVL và những gì mô hình này không làm

Novaland hiện không chia cổ tức tiền mặt. Dòng tiền của doanh nghiệp đang ưu tiên cho việc hoàn thành dự án và trả nợ, không còn dư để trả cho cổ đông.

Tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng tài sản chỉ 18,8%, mỏng hơn hầu hết các mã bất động sản khác trong nhóm. Một thay đổi nhỏ về khả năng bán hàng hoặc chi phí lãi vay sẽ ảnh hưởng lớn tới phần vốn còn lại của cổ đông.

Doanh nghiệp cũng không có nguồn thu đều như các mã cho thuê mặt bằng. Doanh thu phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ pháp lý và tiến độ bàn giao của từng dự án lớn. Khi một dự án bị đình lại, doanh thu nhiều quý liền có thể rất thấp.

Bức tranh rút gọn: hàng tồn kho dự án rất lớn và còn tăng, lợi nhuận biến động mạnh theo từng khoản bất thường, cơ cấu nợ đang được kéo dài kỳ hạn. Bài tiếp theo đi vào các con số dùng cho định giá chứng khoán khi lợi nhuận không ổn định.

Nội dung trên chỉ để tham khảo và học cách đọc số liệu doanh nghiệp, không phải khuyến nghị đầu tư.