Quyền sử dụng đất là gì

Quyền sử dụng đất là gì? Đó là quyền được khai thác, sử dụng một thửa đất theo mục đích và thời hạn xác định, do Nhà nước trao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên người dân và doanh nghiệp nắm giữ quyền sử dụng chứ không sở hữu đất tuyệt đối.

Quyền sử dụng đất là gì

Cơ chế khác nhiều nước, nơi cá nhân có thể sở hữu hoàn toàn mảnh đất. Tại Việt Nam, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai và trao quyền sử dụng cho người dùng bằng những cách chính: giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đang có. Người được trao quyền có giấy chứng nhận ghi người sử dụng, vị trí, diện tích, mục đích và thời hạn, như bài sổ đỏ và sổ hồng nói về giấy tờ.

Vì vậy giao dịch nhà đất thực chất là chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, cùng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như ngôi nhà. Bức tranh chung của loại tài sản này có ở bài bất động sản.

Doanh nghiệp cũng phải có quyền sử dụng đất hợp pháp trước khi xây dựng, như bài đất thương phẩm khu công nghiệp trình bày với trường hợp thuê lại đất đã có hạ tầng.

Quyền sử dụng đất gồm quyền nào

Người sử dụng đất nhìn chung có nhóm quyền khai thác, hưởng lợi từ đất, và nhóm quyền giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, thừa kế. Nhưng phạm vi quyền không giống nhau giữa các trường hợp. Quyền cụ thể phụ thuộc vào cách nhận đất, loại đất và điều kiện được ghi trong giấy tờ.

Ngoài quyền còn có nghĩa vụ: dùng đúng mục đích, thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan và bảo vệ đất. Muốn đổi mục đích sử dụng, như từ đất nông nghiệp sang đất ở, người dùng thường phải xin phép và chịu thêm khoản nộp. Chênh lệch giá trị giữa hai mục đích là lý do việc chuyển mục đích có ý nghĩa kinh tế lớn.

Bài chỉ nói cơ chế. Điều kiện cụ thể thay đổi theo văn bản đang hiệu lực, nên cần đối chiếu hoặc hỏi tư vấn pháp lý.

Quyền sử dụng đất theo thời hạn

Thời hạn là yếu tố làm giá trị thay đổi. Một số loại đất, như đất ở của hộ gia đình, được sử dụng ổn định lâu dài. Nhiều loại khác có thời hạn, ví dụ đất thuê để làm dự án sản xuất kinh doanh. Khi thời hạn kết thúc, người dùng cần được gia hạn hoặc trả lại đất theo điều kiện đã ghi.

Với tài sản có thời hạn, thời gian còn lại càng ngắn thì giá trị càng giảm, và mức giảm không tuyến tính. Ví dụ sau cho thấy điều này.

Ví dụ thời hạn sử dụng đất

Đây là ví dụ giả định minh hoạ, không phải giá thật. Giả sử một thửa đất thuê mang lại lợi ích 3 triệu đồng mỗi m² mỗi năm, và nhà đầu tư dùng tỷ lệ chiết khấu 8% mỗi năm để quy về giá trị hiện tại. Giá trị hiện tại của dòng lợi ích bằng 3 triệu đồng nhân với hệ số niên kim.

Trong đó r là tỷ lệ chiết khấu và n là số năm còn lại. Với r bằng 8%, hệ số của 40 năm là 11,92, của 20 năm là 9,82 và của 10 năm là 6,71.

Khi thời hạn còn một nửa, giá trị còn 82,34%, không phải 50%, vì phần lợi ích ở những năm xa bị chiết khấu mạnh và đã đóng góp ít vào giá trị. Ngược lại, khi thời hạn chỉ còn 10 năm, giá trị rơi còn 56,27%, và mỗi năm mất đi kéo giá trị xuống nhanh hơn. Đây là lý do thời hạn còn lại và khả năng gia hạn được định giá riêng.

Quyền sử dụng đất và cổ phiếu

Quyền sử dụng đất xuất hiện trong báo cáo tài chính theo mục đích. Đất để xây rồi bán thường nằm trong hàng tồn kho, chi tiết ở bài quỹ đất. Đất thuê dài hạn trả tiền một lần có thể được ghi nhận như tài sản dài hạn và phân bổ dần theo thời hạn. Đọc doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư nên hỏi quỹ đất đã có quyền hợp pháp đầy đủ hay còn chờ thủ tục, vì đất chưa xong giấy tờ chưa đưa vào dự án được.

Quy hoạch cũng ảnh hưởng quyền sử dụng: khu đất nằm trong quy hoạch thay đổi có thể bị hạn chế khai thác. Chủ đề này có ở bài quy hoạch đất đai.

Giới hạn khi đọc quyền sử dụng đất

Thứ nhất, phạm vi quyền khác nhau theo loại đất, nên không nên suy từ trường hợp này sang trường hợp khác. Thứ hai, pháp luật đất đai thay đổi theo thời gian. Thứ ba, ví dụ chiết khấu giả định lợi ích đều mỗi năm và một tỷ lệ chiết khấu cố định, còn thực tế cả hai đều biến động. Thứ tư, bài chỉ nêu cơ chế, không thay tư vấn pháp lý.

Câu hỏi thường gặp