Đất nền là gì

Đất nền là gì? Đó là lô đất đã được chia để bán, thường có hạ tầng cơ bản như đường, điện, nước, nhưng chưa xây nhà hoặc công trình trên đó. Người mua đất nền mua mảnh đất cùng quyền sử dụng của nó, và tự quyết định xây gì sau này.

Đất nền là gì và có mấy loại

Trong thị trường, chữ đất nền được dùng cho hai nhóm. Nhóm thứ nhất là đất nền dự án: chủ đầu tư quy hoạch, làm hạ tầng, chia lô rồi bán, thường trong một khu dân cư có thiết kế đồng bộ. Nhóm thứ hai là đất nền phân lô: chủ đất tự chia nhỏ một thửa lớn để bán, hạ tầng và pháp lý phụ thuộc vào từng trường hợp.

Đất nền khác nhà phố hay chung cư ở chỗ chưa có công trình. Giá chỉ gồm giá trị đất, nên mọi yếu tố bên ngoài như đường mới, khu công nghiệp lân cận, trường học, bệnh viện đều đi thẳng vào giá. Nó cũng khác đất nông nghiệp: đất nền đã hoặc sắp được phép xây dựng, còn đất nông nghiệp bị giới hạn mục đích sử dụng.

Người mua thực chất sở hữu quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sở hữu đất tuyệt đối, như giải thích ở bài quyền sử dụng đất. Bức tranh chung của loại tài sản này nằm ở bài bất động sản.

Điều gì quyết định giá đất nền

Có bốn yếu tố. Một là vị trí, đo bằng khoảng cách tới trung tâm, việc làm, đường lớn. Hai là hạ tầng: đường mới, cầu, tuyến giao thông thường nâng kỳ vọng giá khi được công bố. Ba là quy hoạch: khu vực được quy hoạch thành đất ở, thương mại hay công viên cho giá rất khác nhau, như bài quy hoạch đất đai phân tích. Bốn là pháp lý: lô đã có giấy chứng nhận hay còn vướng mắc.

Vì không có dòng tiền riêng, giá đất nền phần lớn dựa vào kỳ vọng. Giá có thể tăng nhanh khi thị trường sôi động và đứng yên nhiều năm khi tín dụng thắt chặt. Mức giá này khó kiểm chứng vì mỗi lô là một giao dịch riêng.

Đất nền là gì: ví dụ chi phí vốn

Dưới đây là ví dụ giả định minh hoạ, không phải giá thật. Giả sử một lô đất nền 100 m², giá 25 triệu đồng mỗi m², tổng giá 2.500 triệu đồng. Người mua dùng 1.250 triệu đồng vốn tự có và vay 1.250 triệu đồng với lãi suất giả định 10% mỗi năm.

Tiền lãi một năm là 125 triệu đồng, bằng 5% giá lô đất. Đất nền không cho thuê được, nên không có khoản thu bù lại. Để hòa vốn lãi, giá đất phải tăng ít nhất 5% trong năm, chưa tính thuế phí khi chuyển nhượng.

Khi giá đi ngang, người mua vẫn lỗ 10% vốn tự có vì lãi vay. Khi giá giảm 10%, lỗ lên 30%. Đây là tác động của đòn bẩy trên tài sản không sinh tiền: kết quả tốt khi giá tăng mạnh và nặng khi giá đi ngang.

Kiểm tra đất nền trước khi mua

Trước khi nhìn giá, người mua thường kiểm tra bốn việc. Thứ nhất, giấy tờ pháp lý của lô, nhất là sổ đỏ và sổ hồng. Thứ hai, thửa đất có nằm trong quy hoạch cần thu hồi hay không. Thứ ba, hạ tầng thực tế đã làm xong hay mới nằm trên bản vẽ. Thứ tư, người bán có đúng là chủ sử dụng đất hợp pháp.

Việc kiểm tra này không thay cho tư vấn pháp lý chuyên môn. Quy định đất đai thay đổi theo thời gian, nên cần đối chiếu văn bản đang hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

Đất nền và cổ phiếu Việt Nam

Đất nền gắn với cổ phiếu ở hai điểm. Doanh nghiệp bất động sản làm đất nền dự án ghi doanh thu khi bàn giao, nên báo cáo phụ thuộc tiến độ pháp lý và hạ tầng. Doanh nghiệp khu công nghiệp bán hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng, như bài đất thương phẩm khu công nghiệp trình bày.

Khi đọc một cổ phiếu có quỹ đất lớn, nhà đầu tư nên hỏi phần đất nào đã đủ pháp lý và phần nào còn chờ. Quỹ đất đã đền bù xong có giá trị khác hẳn quỹ đất mới nằm trong kế hoạch.

Giới hạn khi đánh giá đất nền

Thứ nhất, không có giá niêm yết chung, mỗi lô một mức giá thỏa thuận. Thứ hai, thanh khoản kém: bán nhanh thường phải giảm giá. Thứ ba, giá quảng cáo khác giá giao dịch thực. Thứ tư, ví dụ trên chỉ minh hoạ phép tính, chưa gồm thuế, phí và chi phí giữ đất.

Câu hỏi thường gặp