Phân tích cổ phiếu NDN Quý 4/2026: Lợi nhuận phụ thuộc đầu tư chứng khoán, quý III lỗ 10,4 tỷ đồng

Định giá cổ phiếu NDN Quý 4/2026 bắt đầu từ nguồn lợi nhuận của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN), doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang giữ 667,9 tỷ đồng chứng khoán kinh doanh. Quý III/2026 lợi nhuận sau thuế âm 10,4 tỷ đồng, so với lãi 70,8 tỷ cùng kỳ.

Doanh thu thuần quý III chỉ 7,5 tỷ đồng, nên lợi nhuận phụ thuộc vào thu nhập và chi phí tài chính.

Quy mô và mô hình kinh doanh

Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN) có vốn điều lệ 716,6 tỷ đồng, tương ứng 71,7 triệu cổ phiếu, niêm yết từ tháng 04/2011. Giá đóng cửa ngày 09/11/2026 là 7.600 đồng, vốn hoá 544,6 tỷ đồng.

Hồ sơ công ty ghi các nhóm ngành nghề chính:

• Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất.
• Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản và quyền sử dụng đất.
• Cho thuê máy móc, thiết bị.
• Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật.
• Xây dựng nhà, công trình đường bộ, hệ thống cấp, thoát nước.

Bảng cân đối quý III/2026 nghiêng về tài sản tài chính:

Vốn chủ sở hữu 1.205,8 tỷ đồng, nợ phải trả 172,6 tỷ. Tiền và tương đương tiền giảm từ 261,6 tỷ cuối năm 2025 xuống 66,5 tỷ.

Doanh thu quý III giảm 18,9%

Doanh thu thuần của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng quý III/2026 là 7,5 tỷ đồng, thấp hơn 18,9% so với 9,2 tỷ quý III/2025. Chín tháng doanh thu là 31,9 tỷ đồng, tăng 59,7% so với 20,0 tỷ nhờ quý I đạt 16,9 tỷ.

Lãi gộp quý III giảm 24,4% xuống 3,3 tỷ đồng. Bốn quý gần nhất doanh thu cộng lại là 38,5 tỷ đồng, lãi gộp 17,6 tỷ.

Quý III lỗ sau thuế 10,4 tỷ đồng

Lợi nhuận trước thuế của Nhà Đà Nẵng quý III/2026 là âm 10,7 tỷ đồng, so với dương 85,1 tỷ quý III/2025. Lợi nhuận sau thuế âm 10,4 tỷ đồng, trong đó phần của cổ đông công ty mẹ là âm 10,2 tỷ đồng.

Cầu nối lợi nhuận trước thuế cho thấy thu nhập tài chính là khoản quyết định:

Thu nhập tài chính quý III là 14,6 tỷ đồng, so với 96,5 tỷ quý III/2025. Chi phí tài chính tăng từ 13,8 tỷ lên 26,4 tỷ, trong đó chi phí lãi vay 2,1 tỷ, gấp 2,4 lần cùng kỳ.

Chín tháng 2026, lợi nhuận trước thuế là 18,9 tỷ đồng, thấp hơn 88,2% so với 159,5 tỷ cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ là 17,1 tỷ đồng, so với 145,2 tỷ.

Lợi nhuận đến từ thu nhập tài chính

Lãi gộp của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng năm 2025 chỉ 10,4 tỷ đồng, trong khi thu nhập tài chính là 185,3 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 187,9 tỷ. Bốn quý tới quý III/2026, lãi gộp 17,6 tỷ, thu nhập tài chính 109,3 tỷ, chi phí tài chính 70,2 tỷ, lợi nhuận trước thuế 47,2 tỷ.

Chi phí tài chính thay đổi theo chiều ngược nhau qua các kỳ. Hai quý đầu 2025 khoản này dương 26,5 tỷ và 6,7 tỷ đồng (hoàn nhập); từ quý III/2025 là chi, và chín tháng 2026 chi 51,2 tỷ đồng so với hoàn nhập 19,5 tỷ chín tháng 2025.

Lợi nhuận quý vì vậy dao động mạnh:

Chứng khoán kinh doanh 667,9 tỷ đồng

Nhà Đà Nẵng giữ chứng khoán kinh doanh giá gốc 667,9 tỷ đồng cuối quý III/2026, bằng 48,5% tổng tài sản và 56,2% vốn chủ sở hữu cổ đông công ty mẹ. Khoản này tăng 71,7% so với 389,0 tỷ cuối năm 2025.

Dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh là 50,8 tỷ đồng, bằng 7,6% giá gốc. So với cuối năm 2025 (14,6 tỷ), dự phòng tăng 36,3 tỷ, trong đó 24,0 tỷ phát sinh riêng quý III, so với 1,9 tỷ quý III/2025.

Đầu tư ngắn hạn thuần 773,6 tỷ đồng gồm chứng khoán kinh doanh sau dự phòng (617,1 tỷ) và các khoản đầu tư ngắn hạn khác 156,5 tỷ. Giá trị chứng khoán kinh doanh biến động theo thị trường chứng khoán, nên dự phòng và thu nhập tài chính từng quý cũng dao động theo.

Dòng tiền kinh doanh phản ánh việc tăng danh mục này:

Bốn quý gần nhất dòng tiền kinh doanh âm 227,9 tỷ đồng. Nợ phải trả tăng từ 63,1 tỷ cuối năm 2025 lên 172,6 tỷ cuối quý III/2026, bằng 12,5% tổng tài sản.

Cổ đông và thanh khoản

Cổ đông lớn của Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng theo danh sách đã cập nhật năm 2026:

Sáu cổ đông này nắm 18,78% vốn. Số cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 60,9 triệu (85,0%), khối ngoại sở hữu 1,10%.

Thanh khoản thấp và giảm dần: tháng 10/2026 khớp trung bình 82.659 cổ phiếu mỗi phiên, tương ứng 0,6 tỷ đồng và 0,14% số cổ phiếu tự do chuyển nhượng. Tháng 10/2025 con số này là 568.606 cổ phiếu, sáu phiên đầu tháng 11/2026 là 58.483.